“协同治税”下房产税常见的5个税收风险点

2025年1月24日，财政部网站公布了我国2024年财政收支情况，全国税收收入174972亿元，比上年下降3.4%，其中房产税4705亿元，却比上年增长17.8%；之所以出现房产税逆势上涨，一方面是税务机关征管能力提升，政府部门间的数据共享和大数据比对威力巨大，把很多企业漏缴的房产税都给筛选出来了；另一方面是地方财政十分困难，卖地收入没了，有些地方是主动发起了追缴房产税的自查运动、追缴税款。

目前税务机关先后与24个部门建立常态化数据交换共享机制，“协同治税”大背景下企业房产税常见的税收风险点有哪些？

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风险点1：房屋加装电梯和中央空调未纳入房产原值缴纳房产税

税务机关风险管理部门通过分析发票数据，针对存在购置中央空调、电梯等支出，但税收征管系统中计算房产税的房产原值未发生调整，各级税务机关纷纷发出预警信息，企业确认为单项固定资产的电梯和中央空调、是否应该将其纳入房产税计税依据？

《财政部税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）规定，“房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等”。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，“为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税”。

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”。

因此，企业对老旧房屋加装设备进行升级改造，安装与房屋不可分割或不可随意移动的附属设备和配套设施，包括加装的电梯和中央空调等，不管会计上是否单独记账与核算，其相应价值都要计入房产原值计算缴纳房产税。

风险点2：企业房产部分自用、部分用于出租未按规定计算缴纳房产税

《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）规定，“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据”。

从上述规定来看，《房产税暂行条例》只是对房产税从价和从租的计征方式和计税依据作了规定，但对同一房屋部分自用和部分出租的情况下，如何确定各自比例并没有明确的规定。在实务中，部分省市对此作了一些规定，例如，《重庆市地方税务局关于房产税有关政策问题的通知》（渝地税发〔2009〕120号）规定，“纳税人的房屋部分出租、部分自用的，应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。自用部分的房产原值，按以下公式计算确定：自用部分的房产原值=自用部分的建筑面积/（自用部分的建筑面积+出租部分的建筑面积）×房产原值”。但在实务中争议的焦点是：如果企业出租合同载明的套内使用面积，“出租部分的建筑面积”应如何确定？我们建议企业应将出租合同载明的使用面积应换算为建筑面积，并应将停车场、消防楼梯、电梯等公共配套设施的面积按一定比例分摊计入出租建筑面积中。

另外，根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定，“对按照房产原值计征房产税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等”。因此，对于房屋部分自用和部分出租的，地价应在宗地内自有房产和出租房产进行分摊，因同一宗地只有一个容积率，因此，分摊时容积率可作分配率来使用：①单位地价＝为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等÷取得土地使用权面积；②自用房产应分摊的用地面积＝自用房产建筑面积÷容积率；③自用房产应分摊的地价＝自用房产应分摊的用地面积×单位地价。

风险点3：企业无偿使用老板个人房产未按规定缴纳房产税

在税务机关发起的追缴房产税自查行动中，要求企业填报一个经营用房产的情况，详细填报房产的所有权人、不动产登记编号、是否自有房产、是否向房产所有人支付租金等的信息表格。经检查发现，部分企业的经营用房产的权属是实际控制人个人的，而企业在无偿使用，由于该房产确实已经用于经营，并不用于个人居住等用途了，即个人所有营业用的房产应该缴纳房产税、但部分企业未就上述房产向税务机关申报缴纳房产税。

关于“私房公用”的房产税纳税人问题，《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定，“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”；从上述规定来看，由无租使用人代缴房产税的前提条件是，该房产是其他单位所有的，而不是其他个人所有的，并不符合上述文件由该无租使用的企业依照房产余值代缴纳房产税的条件，到底谁是房产税的纳税人，税企之间经常产生争议。我们的观点是，个人无偿将房产用于公司经营，房产税的纳税人应该是房产的权属所有人即个人、不应该是企业；根据《税收征管法》第三十五条第一款第六项的规定，“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，由税务机关核定其应纳税额”。另外，《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）第三条规定，“对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加”。由于自然人天然就是小规模纳税人，可以享受“六税两费”减免优惠，目前至少可以减免50%的房产税。

风险点4：异地房产未按规定申报缴纳房产税

《房产税暂行条例》第二条第一款规定，“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

实务中，产权所有人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人缴纳，这个“产权所有人不在房产所在地”的口径如何理解呢，例如，河北的A企业在山东购买了一处办公楼，租给了山东本地的B企业，针对房产税纳税人是出租人A企业还是承租人B企业、经常会产生税企争议。

我们认为所谓“产权所有人不在所在地，由代管人或者使用人纳税”，这是信息不发达时期的特有规定，应当理解为房产所在地的税务机关无法联系到产权人，不得已将实际使用人作为纳税人。在“协同治税”的大背景下，房产税的纳税人应该为产权所有人，针对上述案例河北的A企业为该房产的房产税纳税人，该企业应先作跨区税源登记，然后在山东省电子税务局以特定主体登录（跨区税源登记纳税人），选择财产和行为税税源采集及合并申报进行操作。

风险点5：企业未办理产权证的房产未按规定缴纳房产税

《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）规定，“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

根据《国家税务总局关于房屋产权未确定如何征收房产税问题的批复》(国税函〔1998〕426号）明确指出，“房产税原则上应由房屋的产权所有人缴纳。对于房屋开发公司售出的房屋，不再在其会计账簿中记载及核算，而购买该房屋的单位未取得产权的，可暂按《房产税暂行条例》第二条“产权未确定的，由使用人缴纳房产税”的规定，确定房产税的纳税人。”

因此，房产税的征税范围是“房产”，并非以是否有房屋产权为依据；企业的有产权证的房屋和无产权证的厂房均属于房产税征税范围。企业购置的新建商品房、虽未及时取得房产的不动产权证，但是作为房产实际使用人，应自交付使用之次月起计征房产税。

来源：祥顺企服特聘专家文章内容。