上海
上海近5年最火的板块是哪里，徐汇滨江的名字绝对能有一席之地——
从2021年至今，徐汇滨江开盘19个项目，100%日光清盘，黄浦区都做不到这么猛，可谓真正流量密码。
而据网友爆料，2025年徐汇滨江还藏有一块超级重磅的全新住宅用地：
地铁上盖+云锦东方隔壁，这两个概念足够这块地卖爆了。
（注：地块具体信息请以官方公示为准）
我们一起来看看这块地在哪——
新地块预计位于11号线云锦路站上盖位置，西南角是云锦东方住宅，目前单价稳定在20万/平；
除了北边有老破小之外，项目没有什么硬伤：
参考周边房价，目前龙华宸嘉地块放风价18万以上，云锦东方前两年就批到16.5万了，中海领邸14.2万，综合位置都不如这块新地来得好，这也能说是徐汇压箱底的好地块。
在全上海新房价格都看多的情况下，这块地卖15万、16万甚至17万是不是都有可能了呢？火箭哥在群内不定时分享每日楼市最新消息，感兴趣的同学可以进群了解更多：
在西岸能建誉府之后，龙华宸嘉项目将接棒下一个徐滨红盘，但项目身上的优缺点都非常明显——
项目容积率仅1.5，其中高层预计117套，叠加别墅预计54套，还有两套挂耳的联排2套，别墅占比48%。
宸嘉龙华项目打造出了「徐汇唯一的叠加别墅」，甚至市中心为数不多的稀缺叠加，主打的就是市场空白；
但空白市场，可不等于蓝海市场。为什么市区很少有叠加产品，是其他开发商不想吗？
叠加产品的出现核心逻辑是为了满足中低收入人群的别墅梦，且面积基本都是110-160㎡之间。
上海第一代叠加出现在“泗泾、赵巷、新场、航头、临港”，随后渐渐发展开始逐步进入到外环附近，“徐泾、华漕、南翔、高桥、唐镇、马桥”，但几乎很少涉足中环以内。
为什么市中心不做叠加别墅呢？
核心原因就在于尴尬的产品力和尴尬的总价定位：
叠加单价基本是平层的1.3倍左右，为控制总价做的太小，舒适度完全竞争不过同面积的大平层；
做的太大，总价太高客户觉得花这么多钱就买了个“入门款别墅”，毕竟从设计规范上看，叠加的学名叫「多层复式」。
宸嘉龙华项目没有联动价，按照火箭哥预估平层均价15.8万/㎡、户型117㎡，标准总价1800万，这个价格相对合理。
目前，黄浦区目前总价地板项目为绿发浦江园在2300万左右，均价16万/㎡，最小面积143㎡，而且已经售罄。
徐汇区，想买个市区3房2卫的徐汇人除了宸嘉没得选。
在房地产行业里有一句行话叫做：
高级的定价，就是让客户一边骂一边掏钱。
再来看叠加别墅：
按照预计单价20万/㎡，主力300-310㎡，那主力总价6000万左右。
目前客户会面临3个选择：
绿城潮鸣东方大平层、黄浦/静安大平层、加点钱直接买风貌别墅；我认为宸嘉的叠加排在最后。
但考虑到宸嘉一向较慢的开发节奏（长风22年6月拿地，24年6月开盘），预计今年年底入市的时候绿城徐滨清盘、黄浦大平层地板均价会提升至20万/㎡左右、未来徐汇东安路地块的高层也要卖到19万/㎡以上；
这个时候，单价20万/㎡的叠加也就有性价比了。
综合来看，这个地块无疑是很多硬伤的，价格也需要通过时间去换价格。但项目的产品力无疑是最值得期待的。
说了这么多，我们不是黑宸嘉龙华，宸嘉的卖点也不是价格，而是渗入到项目的整个细节，从大厅的弧形装饰，以及最难的收边、弧形石材打磨，甚至在客户看不到的地库采光景，都能采用弧形石材做贴面，体现出了对品质要求的一丝不苟。
业内常说，一个企业负责人的审美，决定了整个企业审美的上限；
所以我们要相信一个愿意花2.8亿买茶杯的老板，不会做出烂东西来。
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