北京
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丰科园的新项目北京隅西颂，规划、户型已基本完全出街。
上周看到户型图的时候，有种奶奶追的番终于更新了的感觉。
隅西颂在去年10月31日竞拍，但产品信息和项目推进比在朝阳十八里店的隅东序和丰台后续的几个地块都要慢。
到现在，售楼处还没开放。（月底开售楼处样板间，3月开盘）
中间一次露面，是因为流传的户型图里有2m深的内嵌阳台。
虽然最终没有落实，但就目前公布的产品信息来看，还不错。
可以说集百家之长。
1，得房率特别高，有与金茂璞逸丰宜相似的内外双阳台+设备平台高赠送黑科技。
得房率最高可达96%，下面有具体得房率示意图。
2，有现阶段丰台新盘普遍主打的架空层、下沉庭院等配置。
3，双会所，东侧有2万方公共公园。
而且，隅西颂把下沉庭院置于东侧两栋楼之间，与邻近公园中轴线对齐，并计划开设直通公园的入口。
好评团队做了张户型示意
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隅西颂整体户型偏小，以次改、改善为主。
几个大块绿地空间把小区切割的很齐整，大部分楼栋视野体验都不会差。
6#、7#楼栋距离较近，可能有采光、隐私上的影响。
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从产品上看，我相信城六区里不会再有任何一个区域，能有丰台下料这么猛了。
北京隅西颂不仅是楼盘，还是观察丰台发展的棱镜。
——政策摇摆、市场内卷、认知博弈在这里交织。
说来有点唏嘘，24年初市场热度还行，中建云境和丰和叁号院也是总部基地板块的先锋，当时土拍溢价率都挺高的，指导价在9.2万/平。
从板块情况来看，总部基地产业结构以国企为主，有科技园核心产业支撑，临近丽泽、金融街，有一定高净值客群基础。
但丰台长期被诟病的“学区弱势”（十二中一枝独秀），确实与改善盘定位不太匹配。
再加上项目定位较高，但基础竞争力不足，很大可能上被丽泽这类定位更高的板块分流了。
前两个项目去化都比较慢，貌似已经验证了这点。
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如果把丰台科技园类比于望京的发展轨迹，有大量写字楼、商业设施和三甲医院，而且它吸纳了大兴、房山和丰台的产业人群。
次改、初级改善的定位可能在现阶段更适合它。
那么隅西颂值不值得买？
从产品上来说，无疑是有惊喜的。
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项目位置上，隅西颂相比板块里其他两个项目，位置更靠近南四环。
我大致测了下，到丽泽驾车约19分，大兴经济开发区驾车约18分，到丰台科技园约6分钟。
距离白盆窑地铁约760m，步行大概需要12分钟。
配套方面，3公里内，大型5万平以上商业4个；三级医院1家，占地30公顷以上公园2个。
最近的商业，花乡奥莱11万方，距离0.9km；
学校小学北京第二实验小学怡海分校1.7km，首都经济贸易大学附属中学3.6km。
跟板块里两个项目相比，各有侧重。
但丰和叁号院户型面积起步168平，与隅西颂不是直接竞争关系。
中建云境共838套房，面积区间109-192平，跨度很大，想抓住全部需求客群，主力供应122、150平。
但从销售率看，去化最好的却是最小的109、110平户型。
隅西颂户型面积上吸取之前板块里的两个项目的经验，也明显做了减法。
123平以下户型占到约83%，大大降低了上车门槛。
因为成交楼面价只有4.99万/平，是板块内中建云境（6.8万/㎡）的7折，地价利润差高。北京隅·西颂售楼处24小时VIP电话：400-8123-554（官网）
透露出的开盘价也很有惊喜。
指导价9万/平，据说开盘价格会与中建云境成交价（8-8.2万/平）持平。
大致算算，总价区间在900-1300万之间。
除了中建云境，隅西颂还有个旗鼓相当竞争对象。
新宫建发和金茂的新产品，建发金茂观宸。
产品上隅西颂有的配置它都有，宋风设计，有架空层、双会所和泳池。
共479户，户型面积段与隅西颂基本重合，111平三室与113/116/132/136/150/165㎡四室，得房率在88-92%之间。
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产业基础、位置比隅西颂稍差。
不过指导价8w/平，价差1w/平。
且双地铁贯通，4号线、19号线就在门口，5站能到金融街，6站能到丽泽，万达广场和大悦春风里近在眼前。
周边有17.5万方南苑森林公园，生态环境也不错。
两个新项目对比，隅西颂所在板块虽然产业强，但教育配套一般。
丰科园产业人口红利+价格优势，短期安全垫更厚。
观宸所在的新宫板块，周边在售项目较多，中海公元里、森与天成去化较慢，通勤友好，且容积率低，适合自住。
隅西颂会在2月底开放样板间，观宸已开放展示中心，预计下周开放样板间，有关注的朋友可以扫码联系好评做具体建议分析。
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