神秘房企“吞”下三亚一国企90%股权，接手操盘“巨无霸”城中村改造项目

携资本低调入局，一口气“吞”下国企项目公司90%股权，成为三亚“巨无霸”城市更新项目起步区的“操盘手”，这家房企引起外界关注。

中房报记者 陈标志 三亚报道

先后3次挂牌股权转让，这一次终于成交。

3月17日，海南产权交易所发布公告，三亚临春第壹城市更新开发建设有限公司（以下简称“三亚临春第壹开发公司”）90%股权转让项目摘牌结果公示期满，股权受让方最终确定。

一家名为“海南华宣房地产有限公司”的房企，成为该股权交易项目的最终受让方。

2024年11月初，作为三亚市超级城市更新项目——临春片区城中村改造起步区项目的“操盘”国企，三亚临春第壹开发公司在斥资超11亿元拿地之后不久，便对外挂牌出让其90%股权，挂牌价为8154.85万元。

外界之所以认为该受让方“神秘”，是因为成立仅一年多的该房企对外界显得“格外低调”，网上鲜有该公司更多的公开信息。其企业内部构架也十分简单，主要人员3名，100%持股单一股东，执行董事兼总经理、法定代表人“一肩挑”。

“我目前没听说过这家公司。”三亚房地产行业多名行内人士告诉记者，按理说，这么大的城市更新项目，作为项目关联企业他们都会了如指掌。

临春片区城市更新项目是三亚市超级民生项目。记者了解到，三亚临春片区规划范围内用地总面积为183.51公顷（2752.65亩），其中城市建设用地面积为160.23公顷（2403.45亩），规划范围内建筑总面积为184.45万平方米。

3月18日，三亚市召开城市更新工作专班会议，要求“有力有序有效”推进2025年城市更新项目。去年年初，三亚市集中推介包括临春片区在内的12个城市更新项目，总面积约1.4万亩，总投资额超1800亿元。

超级城市更新项目启幕

在挂牌截止时间的前一天，即2024年9月29日上午9时20分，三亚临春第壹开发公司仅经一轮加价，以11.08亿元最高报价，拿下三亚市临春片区控规D-07和G-07地块的开发使用权。

实际上，本次国有建设用地使用权挂牌出让，就三亚临春第壹开发公司一家企业参与竞价。两幅地块成交价高出起始底价61万元。有人进行了测算下，前述地块的成交楼面价仅为8523元/平方米。

这是临春片区城中村改造起步区首次出让住宅用地，也意味着该片区城市更新已启幕。

记者了解到，三亚市临春片区D-07和G-07地块合计使用权面积为58840.59平方米（88.26亩）。其中，D-07地块为二类城镇住宅用地（市场化商品住房），使用权面积为34206.82平方米（51.3亩）；G-07地块用地规划性质为二类城镇住宅混合零售商业用地，兼容比例为7∶3。

根据《三亚市临春片区控制性详细规划（修编）暨城市设计》批后公布内容记载，临春片区位于三亚市临春河东侧，被“三山一路”围合：北至虎豹岭、南至临春岭、西至凤凰路、东至凤凰岭，总用地面积约183.51公顷，城市建设用地面积为160.23公顷，其中居住用地72.13公顷，占规划区建设用地总量的45.02%。

据上述规划设计，临春片区规划定位为生态化、高品质、特色型的产居融合发展示范样板。“既是城市新发展阶段吸引高端人才的核心片区，又是由海向山全面发展趋势下的临山社区示范”。

2023年，《三亚临春片区城市更新搬迁补偿安置方案》出炉，并于是年6月6日起施行。

按照上述搬迁补偿安置方案，以房屋总建筑面积为340平方米的搬迁户为例，如果选择货币补偿方式，可获补偿金额合计536万元之多，另外还可以享受相应面积的产业经营性用房的收益。

记者了解到，临春片区城市更新项目计划分四期更新建设，搬迁土地面积约1565.55亩，更新范围涉及7个居民生产小组，总户数1770户，总人口5200人。

股权出让两次挂牌受挫

一家成立时间不长的民企，突然将国企项目公司90%股权及超10亿元的资产包收入囊中，成为三亚“巨无霸”城市更新项目中的“操盘手”，自然引起外界的广泛关注。

作为三亚市城投旗下的项目公司，三亚临春第壹开发公司以11.08亿元拿下三亚市临春片区控规D-07和G-07地块一个月后，在产权交易平台上挂牌，以8154.85万元的挂牌价出让其90%股权。

根据挂牌公告内容显示，三亚临春第壹开发公司成立于2023年6月7日，主营房地产开发经营、土地整治服务、房屋拆迁服务等相关业务，其公司主要资产为临春片区起步区项目开发权益及货币资金等。

经评估公司评估，截至2024年9月30日，三亚临春第壹开发公司资产总额约为14.5亿元，负债总额约为13.6亿元，净资产超过9000万元。

挂牌出让公告也披露了标的企业的重大事项，大概归纳为：三亚临春第壹开发公司需承担项目的搬迁补偿费用，搬迁补偿费用约5.65亿元；三亚临春第壹开发公司名下拥有的地块，需要支付国有建设用地使用权出让价款总额为11.08亿元，公告发布前已支付首付款5.54亿元，还需在今年10月15日前向土地出让部门支付余下款项。

另外，受让企业还需要支付和承担其他相关费用。有行内人士粗略算了一下，若受让方拿下三亚临春第壹开发公司90%股权，至少需携带14亿元巨资才能平稳入局。

但首次股权挂牌出让受挫，该交易项目不得不于2024年12月3日延期转让交易。然而，是年12月16日，该股权交易因未征集到意向受让方而终止挂牌。

低调房企“吞”下国企9成股权

今年2月10日，该股权转让项目继续挂牌。

3月13日，海南产权交易所发布三亚临春第壹开发公司90%股权转让项目挂牌结果公示，称截止3月10日下午5时前共征集到1名意向受让方。该所举行综合评议会和网络竞价，根据相关程序和遴选办法，确定第一候选人为“海南华宣房地产有限公司”。

3月17日，海南产权交易所再次发布公告，称三亚临春第壹开发公司90%股权转让项目已公示期满，根据相关规定的程序和遴选办法，确定第一候选人海南华宣房地产有限公司为最终受让方。

根据天眼查APP的查询信息，海南华宣房地产有限公司成立于2024年1月23日，注册资本2000万元，法定代表人为“李建林”，其也是该房地产公司的执行董事兼总经理，持有该企业100%股份。

另有公开信息显示，2024年1月30日，海南华宣房地产有限公司获三亚市营商环境建设局许可的《房地产开发企业资质证书》，许可内容为“房地产开发企业二级资质核准（告知承诺制）”。

关于海南华宣房地产有限公司的其他信息，在网上鲜有见到。也有当地房地产行业人士告诉记者，该房企是一家民企，资方老板在河北省从事机电行业。但这一说法尚未得到相关证实。

对于房企此类入局城市更新项目，当地某房企相关负责人告诉记者，这也是城市更新项目“通用操作法”，先由当地国企成立项目公司拿地，承担前期的土地整治、房屋拆迁等服务，然后进行股权转让，其他社会资本以受让项目公司股权的形式，深度介入城市更新项目。