年报观察｜2024，金地偿债大年

观点网 3月24日，金地（集团）股份有限公司发布2024年年度报告。

2024年，金地集团实现营业收入753.44亿元，同比下降23.22%，如果和前年的1202.08亿元相比更是大幅下降37.32%。其中，房地产业务结转收入600.26亿元，同比下降29.77%，房地产项目结算面积395.96万平米，房地产业务结算毛利率为14.11%，同比下降2.05个百分点。

难以回避的是，2024年归属于母公司所有者净利润为-61.15亿元，自2001年上市以来，金地集团首次陷入亏损。

但金地也熬过了最艰难的时刻。

债务压降

过去这一年，金地共有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期，到期规模约180亿元，最终所有公开市场债券如期兑付，未出现公开违约情况。

截至报告期末，金地有息负债余额735亿元，较期初919亿元压降184亿元，其中96.30%为银行借款，债务融资加权平均成本为4.05%，较上一年度下降31个BP。报告期末，公司资产负债率为64.8%，扣除合同负债后的资产负债率为59.7%，较上年降低1.6个百分点，净负债率为49.1%。

另外，报告期末金地短期借款3.35亿元，较期初减少37.27%，应付债券4.6亿元，同比减少83.06%。

就在今年2月21日，金地集团将17.61亿元划入兑付专户，用于偿付2月23日到期的“22金地MTN001”中期票据本息，债券摘牌后，金地今年只剩下两笔到期公开债，债务金额为5.59亿元，其中余额5亿元的“20金地MTN001B”将于4月3日到期，已经在3月24日公布兑付安排，另外0.59亿元的“20金地01”将于10月12日到期。

值得注意的是，金地2024年经营活动产生的现金流量净额136.2亿元，同比上涨高达521.20%，财报解释为往来款流出减少。这表明公司在大量联合营项目中的资金回笼情况有所改善。

从亏损情况来看，市场压力仍然不容忽视。

2024年，金地投资收益-27.37亿元，同比减少239.93%；公允价值变动收益-8.13亿元，同比减少305.82%；信用减值损失和资产减值损失分别为23.76和38.99亿元。另外，金地2024年资产处置收益3605万元，同比增长674%。

和大量房地产同行相似，计提减值是金地亏损的重要原因，金地去年还通过处置西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目股权等方式促进资金回流，从目前来看，也并未出现因变卖资产而造成的过度失血。

恢复造血

和化债进度相比，金地的销售表现就不那么亮眼了。

2024年，金地2024年累计签约面积471.4万平方米，同比下降46.25%，累计签约金额685.1亿元，同比下降55.39%。从单月来看，业绩冲刺的12月实现签约面积42.1万平方米，同比下降38.55%，实现签约金额52.7亿元，同比下降49.39%。

目前金地已连续三年出现销售下滑，尚未走出缩表阶段。

从去库存的角度来看，截至2024年底金地存货837.84亿元，较2023年底减少36.96%，占总资产的比例为28.51%，较2023年底的35.55%下降7.04个百分点，体现了项目结转交付的进展。

截至2024年底，金地总土地储备约2916万平方米，权益土地储备约1245万平方米，作为对比，2023年底金地总土地储备约4100万平方米，权益土地储备约1800万平方米，过去一年间，金地消化了将近三分之一的权益土储弹药。

债务压力缓解后，金地有望调整资产结构，恢复自身造血能力。

分地区来看，2024年金地华南、北方、华东、中西部和东南区域的营收分别为136.56亿元、188.87亿元、201.82亿元、94.37亿元和99.52亿元，毛利率分别为18.43%、15.4%、18.71%、13.91%和-2.69%。

不难发现，华东是金地去年营收、毛利率最高的区域，或许也正因如此，金地选择在华东恢复拿地。

今年1月21日，金地以1.86亿元竞得杭州临平区老城地块，宣告重返土拍市场，不久后的2月20日，金地联合国贸地产、星狮地产，以8.1亿元竞得上海松江区松江新城地块，这两宗地容积率分别为1.05和1.2，拟打造洋房或联排别墅。

华南区域则是金地的大本营，此前3月初，金地在广州增城永宁的金地御湖颂项目现场召开一场媒体交流会，观点新媒体亦应邀出席。

项目负责人向观点新媒体表示，御湖颂一共计划推出327套别墅，面积在145-191平方米之间，2023年入市以来已销售273套，去化率83%，若按照350万元/套来估算，回笼资金超过8.2亿元，他还表示，项目瞄准改善型客群，业主超过9成是自住。

金地广佛公司负责人也在彼时表示，目前已计划重启拿地，正在招募投拓团队，不排除进入中心城区，“最近已经在到处看项目”。

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