越秀和绿城，操盘能力谁更优秀？丨开盘复盘

现在是3月24日中午12：09，Rose查询的和樾望云：

网签总金额是26.09亿，均价10.58万，成交套数195套，网签累计销售率30.52%

和樾玉鸣还没有网签。

开盘前客户群里，有客户问越秀董毅网签快慢的事情。董毅说：

网签快慢都无所谓，冠军也不给额外的钱。

就有粉丝截图问Rose，网签快慢，真的无所谓吗？Rose说：有所谓的，可能是

董老师心大。

央国企考核房企负责人，通常有两个指标，一是税后净利润率；二是IRR。

学过财务的小伙伴都知道，IRR通常来讲，就是一块钱在一天内能赚几次。如果1块钱一天能转3次，肯定比转1次的IRR要高。具体来说，就是

网签速度越快，楼盘的IRR考核指标越高。

越秀之前操盘的香山樾，放弃了IRR，选择了税后净利润率。从操盘能力上讲，Rose猜测，

全能神董老师一直也是憋了一口气，要在和樾望云上找回面子。

楼盘合作，操盘方通常是谁主导产品研发，谁营销操盘。和樾望云是华润产品研发。按道理讲，应该也是华润操盘营销。华润让渡营销越秀，可能也是配合董老师出一口IRR闷气。

论迹不论心。和樾望云是越秀操盘，网签也是越秀主导。所以你看，

董老师的网签手速还是很诚实的。

董老师还说，有的公司想争月度第一，我无所谓，早签早完事。

说这句话，就差直接点绿城的名字了。结果，

越秀网签还是争了先。

从操盘的网签速度上说，越秀的确比绿城优秀一点。

有个细节，小伙伴们可能不知道，定下来同一天开盘后，一开始绿城和越秀商量的同时线上开盘，后来绿城终究还是早开半个小时。

害得有买房小伙伴回头找Rose反复确认。开盘时间很重要，网签快更重要，不仅是因为IRR，

还有其它的原因。

比如这位来回打听的小伙伴，因为担心买不到，就两头下注。估计谁家先逼定网签，她就买谁家了。

回到主题上来，越秀和绿城的操盘能力，谁更优秀一点？

因为两家在面积段上选择差异化，重叠面积段的户型不多。所以，从Rose拿到的坊间数据看，还真是旗鼓相当，差不多。来看Rose拿到的坊间数据（不一定准确，以官宣为准）。

绿城操盘的和樾玉鸣的推售数据是：

416套房源，开盘认购377套，认购金额63.5亿，成交均价10.5万/㎡（交标3200-3300元/㎡），去化率91%。

越秀操盘的和樾望云

639套房源，开盘认购590套，认购金额82亿，成交均价10.5万/㎡（交标3000-3200元/㎡），去化率92%。

可能有人会说：地拿对了，傻子都能干。这话也不能这么说，还有干得好和更好的区别。比如说，拿对地后，从财务角度还有IRR和税后净利润考核，还是有区别。

为了更好比较区别，我们来比较一下相近面积段的售价和去化情况。

绿城操盘方的139户型四居，推198套，认购196套，10.3万/㎡，总价1430万，去化率98.99%

越秀操盘方的139户型四居，推291套，认购285套，10.3万/㎡，总价1430万，去化率97.93%

139户型，绿城略占优势。

再来看178㎡四居

绿城推120套，认购114套，10.4万/㎡，总价1850万，去化率95%

越秀推054套，认购041套，10.5万/㎡，总价1870万，去化率76%

绿城优势明显

从户型配比上，绿城艺高人胆大，推售全是四居户型，131起步，大到267户型。其中216和267给到两梯两户。

越秀是广撒网，从98到178全都有，且以98三居为主，户型配比较取巧。

刚开始，很多人都觉得，绿城因为户型定位面积偏大，消化慢，开盘去化可能略逊越秀。

现在看来，我们都低估了海淀客户对产品鉴赏力。Rose也对华润操盘的山水大宅朱房项目，更有信心。

当然，坊间对绿城的267户型去化率只有33%有遗憾。主要原因可能是267户型没有做样板间，也没有精装效果图。

或许是失误，正常情况下，做样板间都会选楼王和主力户型。还有一种可能，关系户留房。

兜兜转转，绿城和越秀到底谁更优秀些，现在还不宜下结论，再等等网签。Rose反倒觉得，

华润朱房赢了！

具体原因，你猜猜猜！销冠100

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