老房子还要留吗？

今年二手房新房评测都在做，七分二手，三分新房，也便于自己更全面的了解市场和大家的买房卖房痛点，接触了更多的粉丝，今天这篇文章完全有感而发，就聊聊我遇到的“他”和“她”。

他问：“小白，手里的老房子要不要赶紧卖掉啊，网上都说晚了就来不及了，老上加老就更不值钱了。”

关于这个问题，我从卖房目的为切入点，聊聊自己的看法。

第一，你卖房是担心房子不保值，我认为你可以卖，因为你有自己的担忧和对楼市的预判，从市场来看，利于书包房保值的因素有，学位不紧张，重回单校划片录入概率变大；不利因素为，孩子逐年递减需求端经受考验，现有挂牌量大，前几年爆买导致未来出售增量加大，大家买房变理性，想高价卖变难了。这也是为什么上地学区，德胜学区，月坛学区，万柳学区等热门老房书包板块，在经历了近期上涨后，最近价格趋于平稳了，如上地西里的一居几个月了，700再往上冲很难，蜂鸟社区40多平开间，600再往上也很难，最近一周还新增6套挂牌，便宜房子也很难卖掉了。

虽然利好，利空预期同时存在，但今年入学买房的窗口期基本已经截止，毕竟你要430前过户，现在属于极限操作了，稍有不慎就会影响孩子上学，而明后年入学的需求，也没必要着急在目前市场有成交热度，很多卖家不愿让价的行情下，匆忙出手，完全可以等等7月录取结果公布下半年再看了。如果没有书包相关的政策调整，可以说至少从4月到7月，今年的书包房行情就要熄火了，后面因为一些学校的录取结果存在比之前向好预期，有可能出现书包房分化行情。

如果你手里不是书包房，但是老房子，也担心保值问题，我认为也是同理的，毕竟更强势的书包房今年的行情在4月-7月大概率要减弱了，你说会不会传导到非书包老房子？

当然有朋友说了，7月之后还可能涨呢，那也是自己的预判，你认为会涨，且持有成本远远高于现在的市值，就别卖。

第二，你卖老房子，是为了住的更大，更好，那当然可以换，因为老房子的交通便捷，配套齐全，医疗资源丰富等优势，已经满足不了你的需求，他的小和老，物业缺失，不人车，难停车是你向往去改善的，钱到位，你就换，因为你是为了自己和家人享受更好的生活和居住体验。

第三，从众某些观点，随大溜，跟着别人屁股后面买，自己不知道想要什么。说实话，这种用我直播经常给出的评价，就是赌，你要知道没把握的事儿少做，最好不做。

Dy说随便攒几个网红就能干死国足你信，某书说某新盘开盘7万一平，二手无房本交易10一平你也信，某电瓶号又有人说，xx房子框框卖的好，所以必保值，你又觉得必须跟一手。

请问这不是赌么？我要告诉你几个现实。

第一，业内大咖，大v小v，这3年上车的也会赔钱；买新房还是二手房，买的时机不对，趋势不对，这几年也难受，没办法，自住还好点，至少改善享受到了，但市场有涨就有跌，你从众的观点都不一定应验，你跟着别人屁股后面，都未必能知道前方是路还是死胡同，你凭啥挣钱？

第二，功德寺，永丰南热销属实，近一年所有新盘拢一块儿对比，算是开盘销量，短期去化非常牛的了，但你也发现这些大热盘，没清盘，也出现降价或没溢价的情况，而且和周边的优质次新二手房价格比，并没有倒挂，你说西山壹号院算不算海淀稀缺次新，你看看什么价了？万橡府五期是不是好房子，稀不稀缺？你再看看什么价了？圆明天颂几家中介前台后台挂牌合计也快20套了，挂牌价很高，但很多已经是24年挂出来的了，为什么还没卖？有人说不着急，那为什么刚下本，就出来卖？预期看好，是不是留着等升值这逻辑更通一些？

另外，海淀新房越来越多，也意味着房子的稀缺属性逐渐被稀释，加上后面如果各区都是好房子了，改善住宅越出越多，产品升级太快，现有房子和之相比差距太大，会出现什么结果？其实其他区域的新房二手房市场和价格变化已经给你答案了。

我也有几个粉丝买了这仨盘，在这倒不是给大家的保值预期泼冷水，毕竟我也认为从地段，价格，对比二手次新的户型，二手市场板块热度等维度综合看，选到好房源，确实是市面上未来容错概率相对低的楼盘了，只是希望大家挣钱不容易，能多一分风险意识，毕竟现在的市场和过去不一样了，多说无益，恭喜选中心仪房子的朋友，但回归房价，时间会给出答案，思考更多，贴近市场，你才能多一分把握，少一分冲动和焦虑。

所以你是第三种人，你要思考两点，其一，你的老房子价格跟去年比不理想，但你从众换的房子，价格就理想了吗？你有没有复盘一下这1年次新和新盘的价格走势？其二，你们家老爷子1万原值的房子，家里没病没灾，出小区到哪都方便，要啥有啥，上班蹬个自行车就去了，住了30年挺好，因为看了条视频不能留，你就卖了，是不是有点过于草率了？

所以老房子不是不能卖，但你为了保值，去换房我认为是有风险的；你拿他换个6环外新盘次新，天天公交地铁来回通勤4小时，也是不现实的。

后面还有热门盘入市，我只希望我的粉丝，能更理智一些，先看中房，再思考价格是否合适，也许过几年你持有房产的心态会更好。如果新房二手房有问题需要支招，也可以继续找小白聊聊。

我是小白，咱们下期再聊聊“她”的故事。

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