彻底活过来，金茂做对了什么。︱刘德科

文︱刘德科

最近这些天，央企金茂的戏码很多：宣布扭亏为盈，总裁升任董事会主席，开启组织架构大调整……

这些生机勃勃的戏码，更让我们关注背后的这么一个问题：彻底活过来，金茂做对了什么？

别被央企身份误导了

央企金茂亲自示范了「如何活过来」的每一步。

金茂是本轮房地产困境爆发以来第一家扭亏为盈的房企。央企也会亏损？是的，自2021年众多民营房企爆雷以来，央企金茂也陷入了亏损状态——当然，亏损的地产央国企也不止金茂一家。

这是一次幅度剧烈的扭亏为盈：前些天〔2025/3/11〕，中国金茂〔0817.HK〕发布了2024年度业绩预告，预期全年度将录得归母净利润约10亿元，相较上年同期的亏损69亿元，实现扭亏并录得大幅增长。

金茂是怎么做到的？不少人或许会说，金茂是央企啊，央企融资渠道那么通畅，扭亏为盈还不是分分钟的事情啊。央企身份当然是一个有利因素，但至今还没实现扭亏为盈的地产央国企还有不少。

所以，如果我们仅仅只是将金茂的扭亏为盈归因为它的央企身份，那么很可能就会错失金茂在扭亏为盈过程中所积累的宝贵经验——对于那些尚在困境中的民营房企或混合所有制房企来说，金茂的宝贵经验同样是值得深度参考的。

关键两招

金茂出现亏损的最主要原因在于：前些年在非核心城市布局了数量巨大的所谓的城市运营项目（一二级联动开发），即科学城项目。这些科学城项目往往需要更长时间的耕耘与更大剂量的前期资金投入，才能实现理论上的收益；一旦遭遇楼市低谷期，即便是央企，短期内也会承受巨大的现金流压力。

一家房企遭遇流动性困境时，通常会用这三招：卖资产，缩量发展，调整组织架构。

这三招，金茂当然也都做了。但真正起关键作用的，是另外两招：第一，逆势拿地；第二，做强产品系。

金茂也卖资产，但只卖那些具有一定流通性的非核心资产，比如北京威斯汀酒店（2008年开业），比如三亚希尔顿酒店（2006年开业）。因为金茂很清楚：如果卖掉高价值的核心资产，等于卖掉了「现在」；出售那些暂时卖不出价的科学城项目，等于卖掉了「未来」。

金茂也说「缩量发展」，但这并不意味着要停止拿地——相反，要用有限的资金去拿更好的宅地。从2023年下半年开始，金茂开始强化逆势拿地这个动作。2024年，金茂至少斥资187亿元拿地；2025年2月，金茂又分别在上海与北京斥资拿下优质宅地。

对于外行人士来说，逆势拿地是一件很离谱的事情，你都缺钱了，你还花钱去拿地？这中间的道理，此前我们的文章已经写过很多遍：如果不拿地，只是强调在手项目的库存去化，那么好卖的很快就会卖光，留在手上的基本上都是难卖的老大难，可售货值结构只会越来越恶化，最终导致流动性的进一步瘫痪。逆势拿地，在优质城市的热门区域拿地，是为了调货值结构，是为了获取活水。现在拿地，还会是活水吗？楼市虽然仍处于低谷，但优质地段产品力出众的楼盘仍然能够热销；不少城市的地价已经回调，操盘空间更大。只要没有彻底爆雷，房企要活过来，就必须走逆势拿地这一步。

又有人会说，逆势拿地，说得容易，那还不是因为金茂是央企。实际上，民企龙湖也是这么做的。现在，地方国企金隅与混合所有制企业金地也渐渐明白，只有逆势拿地，不断补充活水，才能让自己真正活过来。在所有房企中，似乎只有万科至今还没想明白这一点。

昏庸的房企决策者，只知道卖资产，降债务，然后坐等国家出政策来救；懂行的房企决策者，不会靠天吃饭，而是靠自己的主动作为，他们都明白逆势拿地是摆脱困境的必由之路。

逆势拿地的目的，是为了快速创造现金流，这就要求房企必须做强产品系。「金茂府」是全国成名最早的产品系——我们这么说不是要夸它，而是想要说「金茂府」太老了，跟不上时代了。金茂没有沉溺在过往的荣光中，他们投入了巨大的精力重塑了「金茂府」，让它重新具有了热销体质。他们一共推出了「金玉满堂」（金茂府系-璞系-满系-棠系）四个新一代的产品系，进一步助力新生现金流的不断回笼。

金茂的新号角

在金茂宣布扭亏为盈的同一天〔2025/3/11〕，金茂总裁陶天海升任董事会主席；仅一周之后，他就开启了组织架构大调整：将「总部-区域-城市」三级管控架构，调整为「总部-地区」二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南五个区域公司，对现有城市公司撤并重组调整为14个地区公司。

在房地产行业陷入困境之前，「总部—区域—城市」三级管控模式确实有助于做规模；但现在是产品力为王，三级管控势必造成离散度太大，既不利于做强产品力，也不利于精准拿地。对于仍然在场的房企来说，无论是民企、央国企还是混合所有制企业，加强总部掌控力，是当前和下一阶段所有房企的必然选择。

所以，扭亏为盈，是金茂的新起点；组织架构大调整，是金茂的新号角。

一个新象征

现在，金茂彻底活过来了。我们不能只看到金茂的央企身份，我们更要看到金茂付出了精准而果决的努力：逆势拿地，做强产品力。

金茂是一个新象征，它映射着民企龙湖走过的路，它照亮了地方国企金隅与混合所有制企业金地正在走的路。

主编-何玲 影像总监-费嘉

编辑-卢丹婷 编导-沈奕飞 摄像-王德正

商务总监-周慧慧 总策划-王冬莺 总编辑-刘德科

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