西安曲江千林郡车位风波：停车改革引争议，产权归属成谜

张贴在车库出入口的标识牌 中房君/摄

石青玲丨发自西安

因车位问题，西安曲江千林郡引发了舆论的关注。

这个以“曲江”开头的小区，虽与金辉环球广场仅一路之隔，距曲江新区也不过百米，但它并不属于曲江新区，而是归航天基地管辖。

2月5日，曲江千林郡突然取消了执行多年的临时停车政策，不再让临停业主的车进入地库，业主对此很不理解，认为临时车也交了停车费，有权停车，双方僵持不下导致业主排队进地库的车排到了三环。

引发此次纠纷的原因并非车位紧张，而是停车模式改革。附近一位房产经纪人表示，小区车位配比为1:1.2，完全够业主使用，并不存在车位紧张的问题。

“只有购买车位或者租赁车位的车才能进入车库，相当于变相逼大家买车位或者租车位。”上述业主说道。据他介绍，目前车位的售价约18万元/个，租赁费用为500元/个·月，再加80元的管理费用，合计580元/月，而临时停车的收费则为2.5元/4个小时。

一位业主对中房君介绍道，物业雇佣大量人员，采取围堵出入口、强行拖移车辆等手段不让临停业主进入车库，变相逼大家购买或租赁车位。

站在业主的角度，停车模式改革后，业主的停车费肉眼可见的上涨了不少。

业主称车位定价过高

“阻挠车辆进出的不只有物业，还有部分临停的业主，有些业主堵在车库出入口，不让购买车位的业主正常进出，影响了车库的秩序。”附近一位商户回忆道当晚的情况。

这场纠纷早有迹象，中房君从一位业主处获悉，在此次事件爆发之前，物业曾下发关于车库改造的通知，并封闭了几处车库，直到2月5日，这场矛盾彻底爆发。

而之所以进行改革，首先是因为“停车混乱”。采访中，物业、开发商及周边中介均提及了该问题，“临停业主经常不按规定停车，占用购买停车位业主的车位，有的临停业主打电话也不接，有的则私自加装地锁，导致车库管理秩序混乱，已购车位的车主对此意见很大。”小区一位保安人员表示。

附近一位中介机构人士表示：“因为临时停车费用较低，对面金辉环球广场公寓的业主也经常过来停车。”

为了改善停车秩序，开发商决定出售或出租未售车位，业主的停车成本也随之上涨，“租或者购买也行，但是租金和价格要比周边贵很多。”上述业主表示。

中房君在售楼部展示的车位销售平面图中看到，目前所售的车位在10万元~18万元不等，价格视位置而定，部分子母车位的售价达到了20万元以上。

过往公开信息表示，在2021年~ 2023 年期间，该小区车位出售价格在 15 万元~ 23 万元不等，“当时就是因为卖的太贵了，所以没人买。”上述业主说道。

与这一价格形成对比的是，近年来西安车位价格的大跳水。据中房君了解，多个小区的车位都出现了大幅降价的情况，如华远海蓝城的车位从15万元降至6万元，降幅达60%。浐灞荣德棕榈阳光小区的业主爆料，他们花14.6万元购买的车位，如今仅售4.55万元~9.2万元，价格直接“腰斩”。港务区的招商央畔将1234个车位打包整体出售，最终以1234万元成交，折合单价仅1万元/个，该小区当年的车位售价为6万元~7万元。

而曲江千林郡及周边小区的车位仍然坚挺。在贝壳app上，小区挂价最低的一个二手车位为16万元，与千林郡一路之隔的金辉世界城二手车位最低为10万元，距其不远的曲江观邸二手车位挂牌价也多在15万元以上，曲江观山悦二手车位最低挂牌价为16万元.

那么，车位的定价权在谁手中？依据是什么？相关部门并未予以回复。事实上，曲江千林郡不是第一个产生车位纠纷的小区，从相关部门过往的回复中可知，车位定价权一般掌握在开发商手中。

例如2022年，有网友投诉大华曲江樾境车位降价的问题，西安市市场监管局在回复中提到：由于车位销售价格未列入政府定价和政府指导价目录，属市场调节价，其价格由交易双方按自愿原则或合同约定执行，故陕西佳鑫置业有限公司降价销售车位不构成违法。但车位降价未进行价格公示，程序涉嫌违法，分局已移交曲江执法中队立案处理。

与此同时，对于曲江千林郡车位为何不降价的问题，上述中介机构人士也表示：“如果降价，需要重新走程序，比较麻烦。”

车位属性之争

张贴在各个楼栋的停车通知 中房君/摄

事件发生后，相关部门也积极介入处理。

2月7日，西安航天基地住建局、规划局、市场监管局高新分局、长安区住建局、韦曲街道办等政府部门和地产公司、物业公司就小区临时停车问题对业主进行政策解读。经协商，目前达成了以下方案：

2025年2月13日9时之前，按照现状正常停车；9时之后，由于开发企业提供部分临停车位，临停车辆停放于2#、3#车库以及机械车库。2025年2月7日至2月12日办理车位租赁手续，租金为480元/月，购买车位的，每个车位优惠5000元，到期后优惠自动取消；2025年2月13日开始，如临停车位已满，临停车辆将无法进入地下车库。

上述工作人员介绍道：“目前来租赁车位的人挺多的，最近大概已经有300多个人了。” 一位尚未购买、租赁车位的业主也表示：“目前是临停车出一辆进一辆，高峰期如果临停区域没有空位的话，只能把车停路边。”

事件虽然暂时得到了解决，但车位的产权问题也让业主们产生了困惑。据上述工作人员介绍，小区4号楼下的车库没有产权，无法办证，只拥有70年产权，另外一位知情人士也表示这部分车位没有产权，而上述业主则对中房君表示，4号楼下的车位为人防车位。

就此，上述工作人员却表示：“我们没有占业主的公摊，而且政府部门把所有的资料全部调完了，符合法律法规，此外开发商已经办理了车库的产权，我们有赠予权、销售权与出租权。”

中房君注意到，2023年6月份，曲江千林郡曾发布了4号楼及5号楼车位的出售通知，在这份通知上，4号车库《西安市商品房预售许可证》证号为航天预售字第2023193号，5号车库《西安市商品房预售许可证》证号为:航天预售字第2021313号，这也在西安市住建局网站上进行了公示。

目前小区停车位共有三种类型：建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库，产权属于开发商；非建筑区划内占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；人防车位，产权归国家，开发商仅可出租。

这部分无法办理产证，但是却拥有70年使用权的车位属于哪一种？是否占用了业主的共有道路或者其他场地？开发商是否拥有处置权？就此，中房君向相关部门发去了采访函，不过截至发稿前并未收到回复。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，物业公司的日常管理不能侵犯业主的合法权益，这种没有产权的车位通常可能属于人防车位或业主共有的，都是属于不能正常销售不能正常办证的车位，除非地方有一些特殊的情况。