上海的刚需房，卖爆了！

　　开年以来，上海二手成交一路高歌猛进。

　　今年卖爆的还是500万以下的刚需房。

　　有人说低总价房源卖爆，代表着收入下滑，楼市不景气。

　　但我想说的是，500万以内一直是上海楼市的主战场，也是刚需上车的阶级。

　　我们平时研究中产板块比较多，但可能这些刚需大居，才是上海楼市的源动力和底色。

　　今天我们就来看看，哪些地方是刚需买房人扎堆买入的“香饽饽”。

　　500万以内虽然预算不高，但却是成交量最大的价段。

　　这批刚需客群，是促使楼市止跌回稳的中坚力量。

　　根据房外房研究院的数据监测，近三个月上海总价300万以下房源成交占比48%，如果放大到500万以下则高达75.8%。

　　同时房价同比增速触底回升。

　　数据来源：房外房研究院

　　相信当下的经济环境，会让一些人惊奇为什么还有那么多人冲进楼市买房。

　　也会让一些买房人纠结到底该不该买房。

　　针对这个市场行情，对于刚需群体来说，到底是买房划算还是租房划算？

　　我们先来算一笔账：

　　买一套500万的房子，首付20%是100万，贷款400万，30年，等额本息的月供1万7左右，

　　如果公积金能覆盖零头，月供大概1万左右。

　　如果租房，500万的房子，月租金大概6000-8000元，年租金约7.2万-9.6万。

　　拿这首付100万做稳健投资，银行大额存单年化收益2.5%，100万年收益约2.5万，是无法覆盖租金的。

　　另外租金为纯消费，不产生资产增值，

　　当然租房的话，手里的现金流配置也更灵活。

　　买房的话最后有个房子可以抵抗风险，

　　若上海房价年均涨幅3%，10年后房产价值约670万。

　　另外可以解决在上海落户和小孩的教育问题。

　　但相应地，负债的经济压力也会大一些，建议贷款月供不超过家庭收入的40%。

　　这样一看，好像大部分人都认为买房划算。所以低总价刚需房卖爆，也不足为奇。

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　　哪些地方卖爆了？

　　如图所示，这些刚需房卖爆的地方大部分集中在外环外大居，低总价板块。

　　数据来源：房外房研究院

　　成交量榜首的是奉贤南桥，3个月卖了1563套。

　　2024年成交量最高的也是南桥。

　　其实五大新城中，奉贤新城的存在感最低，但在这一轮房地产熊市中房价却最坚挺。

　　最重要的原因是奉贤人认可这里。

　　奉贤几乎是举全区之力打造新城，南桥就是奉贤人的耶路撒冷。

　　刚需改善都去南桥买房，完全靠本地购买力撑起来一个内循环市场。

　　其次金山新城，也是一个集一区之力所建的新城，资源配套比起远郊三不管地带丰富太多。

　　对于本地低预算的刚需养老客群来说，金山新城性价比还是很高的。

　　第三是老闵行，上海地倾西南，闵行是人口大区，置业需求天生旺盛。

　　排名前20的板块中，闵行占了四个，老闵行、金汇、古美、闵浦。

　　闵行从当年的“闵大荒”变身为如今的郊区之王，十分牛逼，也十分不容易。

　　现在闵行金汇、古美已经完全市区化，成熟便利度与市中心差别不大。

　　金汇的商业密度比大宁、真如这些市区强势板块都要高。

　　万象城、爱琴海、韩国街都在这边。

　　金汇南边有几个商品房小区还不错，但房龄也有十几年了。

　　浦东占了七个，惠南、金桥、北蔡、三林、川沙、世博、周浦。

　　除了北蔡、世博、金桥和三林，其余是清一色外环外的刚需地段。

　　另外还有松江中部、泗泾；

　　宝山顾村、淞宝，罗店；

　　静安彭浦、杨浦中原，都是老公房老破小扎堆的地方；

　　嘉定江桥，动迁大居，刚需大居。

　　我们平时研究中产板块比较多，但可能这些刚需大居，才是上海楼市的源动力和底色。

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　　刚需房卖爆的原因

　　为什么楼市下行周期，低总价刚需房却卖得如此火爆，这里面也有几个原因。

　　首先最重要的是2024年一系列重磅救市政策，低总价刚需房成了最大的受益者。

　　降首付后超低门槛上车，降契税后减少交易成本，外环外社保只要1年，还款压力大幅缩减甚至可以公积金覆盖。

　　这些都能精准刺激到刚需下场买房。

　　比如浦东金桥的金杨新村，成交总价基本都在两三百万，24年成交了791套，在浦东遥遥领先。

　　另一方面，低总价刚需房供应量足够大，可替代品多。

　　房外房研究院数据统计，上海二手房市场目前在挂的房源里面有65%的房子是总价500W以下的。

　　而去年3月18号在挂比例为62%，微涨3个百分点。

　　数据来源：房外房研究院

　　由此可见，这个总价段的替代品很多，买家可以精挑细选，难免出现房东抛售杀价的情况。

　　最后就是价格超跌，且没有明显反弹。

　　楼市调整这两年，低总价刚需房是跌的最惨的。

　　对比最高点下跌40%都很正常，更有甚者直接腰斩，膝斩。

　　楼市止跌企稳的时候，率先涨价的也是坚挺的次新房，

　　低总价刚需房并没有明显反弹的迹象。

　　想在上海安家落户，又不想追高次新房的客群，都会把握住这个机会。

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　　小结

　　总体来看，低总价刚需房市场还是在以价换量，

　　如果政策背书跟不上，刚需房可能还会再次下跌。

　　不过相比去年的全线下跌，今年的行情大概率会是结构性地冲高回落。

　　结构上500以下的房子，可能会跌破去年的水平。

　　500万-2000万改善次新，价格是很难跌破24年10月份的水平。

　　依据我们的观察，现在品质次新房价格已经松动了。

　　所以我们建议，500万以下无学区无配套优势的老破小、远郊新房、动迁房，持有这几类房产的置换房东，还是抓紧卖。

　　我们希望，置换链条的滚动加上政策托底和预期引导，能够推动整个房地产行业的复苏。