越秀与中海开始在北京开战了

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大家好，我是地产高富帅。

可以看到，近期央企大佬们组织调整又开始了，保利发展，中国金茂，大悦城，招商蛇口等央企巨头动作频频，城市聚焦视角非常明显。

可以看到，房企战略转移非常明显，华北市场与东北市场成为最先调整的区域之一，华东华南+中西部区域强势占据房企核心战略要地。

回顾房企发展历史，曾经的“京系地产”如今似乎都没看到几家了，还能在市场持续拿地的房企真的是绝版了，可见华北市场如今真的非常艰难。

从北京市场来看，如今完全被几大头部央企把持，特别是中海，华润，招商蛇口，中建智地等巨头，持续的高质量投资与强产品策略，几乎占领了京城主流市场。

越秀作为近两年才扎根北京核心区域的外来房企之一，看这架势绝对不会是试探性投资逻辑，特别是引入前旭辉华北区域总裁董毅之后，越秀在京城的野心明显加大。

就在昨天，越秀北京开发的两个项目直接在京城炸开了花，这也是外来国企军团第一次在北京战场的一次全面开火，央企+本土国企的压力来了。

3月21日，越秀地产北京海淀项目和樾望雲、和樾玉鳴同日开盘，当日售出超1000套，总成交金额152亿元。

这是2025年开年以来北京市场开盘项目销售首次超百亿，也创下同期市场销售额新高，为持续回暖的北京房地产市场注入强劲动力。

加上前面两个月，越秀在上海，苏州项目的热销，根据越秀地产公告，该公司1-2月销售额同比上升23.8%，其中2月销售额约63亿元，同比大幅上升超63%，行业表现十分亮眼。

越秀作为一家越秀国企，早期几年核心战场一直都是华南+华东区域为主，其实进入北京市场也才几年时间，不过其背后的战略投资意图非常坚决。

自2023年以来，越秀地产逆势在京拿下多幅热门地块，深耕昌平和海淀区域。去年，其在北京市场实现全口径销售额105.4亿元，排名首次冲进前15。

今年上半年，其在北京昌平区以及海淀区新开3个项目，其中海淀功德寺“双子星”项目在拿地时即为房企争夺焦点。在当前新房市场承压的情况下，项目后续去化情况尚待观察。

据此前媒体报道，越秀地产北方区域内部曾定下2025年实现300亿元销售额的目标，有了前面两个项目的热销，今年越秀在北京的投资额度肯定不会设立上限。

可以看到，在与头部房企合作开发的这一条路上，越秀在北京已经玩出了自家的一套独特打法，两年时间的沉淀与学习，越秀独立操盘项目很有可能会陆续面世。

也就是前几天，北京市场再次轰出地王，中海地产似乎真的有点急了，总价75.02亿、楼面价10.23万/㎡、溢价率27.93%，一举将北京楼面价也带进了10万+时代。

中海北京在2025年前两个月业绩来看，下滑非常明显，特别是去年的几个项目，如果不是中海新城救了场，中海地产北京团队在北京的几个项目都遭遇市场狙击。

加上同为一线城市的中海上海团队过于耀眼，三个项目就轰出了几百亿的销售额，相对比中海两个团队在北京的项目数量已经达到20+。

因此，2025年如果中海地产北京团队再不补仓，前面的项目如果还是滞销，这两个团队在北京的局面还是有点微妙了。

这也是不难看出来，中海北京近期不管是人员流动还是投资变动，还是相当活跃，这内心的焦虑已经不言而喻。

中海作为连续4年从未跌出北京前三的超级巨头，或许2025年是有点心虚了，前面的对手都在摩拳擦掌了，特别是越秀，华润这种华南巨头，手里王牌也不会少数。

相反，京城本土国企与民企阵营都呈现疲软状态，曾经的顶流之一的融创中国与华夏幸福直接边缘化，本土国企又持续陷入亏损漩涡，京系地产跌入谷底。

3月底截止目前，京系国企们在亏损榜单上持续占据了不小的份额，其中金隅，金融街，首开，京投发展，北京城建等房企纷纷发布亏损预警公告。

再加上首次亏损的京城央企，五矿地产，中交地产，电建地产三大主流如今都在亏钱了，整体来看，京系房企真的已经是溃不成军了。

时间2000年之前，北京市房地产市场曾经被京派企业牢牢占据，包括华远、北辰实业、住总、北京城建、金融街等等，这些企业在北京市创造出了多个颇具影响力的地标性建筑。

2000年之后，国内大型房企开启了全国化布局，像万科、龙湖、泰禾等房企开始北上之路，北京作为首都，自然成为众多房企蜂拥进入，并期望有所建树的城市。

其中部分闽系、粤系等企业逐渐在北京崭露头角，华夏幸福，融创中国，金辉集团等规模化民企把北京作为总部，逐渐也站稳了脚跟。

2018年，在千亿房企达到30多家的情况下，京派国企仅有首开入围，以1007.27的成绩刚刚过线，其他均在百亿徘徊。

中国指数研究院的数据显示，首开排在第31位，首创排在45，金融街排在第78，北辰实业97，华远的排名已经到了146位，万通未入榜单。

前面几年，央企阵营里面，不管是中交地产还是电建地产，其整体来看，无论是管理水平还是操盘能力，都不能算是全国性房企，只是规模排名随着对手纷纷倒下，反而在逐步提升。

更加严峻的是，民企阵营里面，如今京系几乎全军覆灭，作为最后还在江湖有点名号的金辉集团，内部工资都比较紧张了，消失于江湖也只是时间问题。

随着早期华远地产的官宣出局，加上潘石屹旗下SOHo的整体出售风波，如今也就剩下融创中国的重组消息是否落地了。

前段时间老王的万达商管已经搬迁北京，如今的万达也已经不是老王说了算了，基本上算是一个纯轻资产公司，在地产江湖算是半出局状态。

如今仍然还在牌桌的京系房企，似乎看来看去只有龙湖一家了，不过龙湖作为渝派风格仍然比较明显，地产板块早已经搬迁到上海。

京派房企的一个难以突破的短板，这些资源优势只能在北京地区，缺少了市场化因素的推动，缺少了产品创新的动力，组织变革与管理体系跟不上时代发展。

在市场变革的过程中，并没有打破自己的舒适区，形成自己鲜明的产品优势，包括很多房企目前建立的产品系，京派房企在这方面并不突出。

近两年时间，京城的地产人都迎来了事业低谷，京派地产军团的集体失速，间接导致地产人选择机会越来越少，这或许也是如今很多朋友面临的最核心问题。

回首行业20年，京系地产这个曾经在第一个黄金10年占领了核心市场，不过在地产黑铁时代的后十年，我们已经看不到了。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，14年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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