大牌接连撤出，温州这个核心城区商业怎么办？

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

日前，必胜客、沃尔玛两大知名品牌，相继撤出欧洲城，将不少市民的目光，重新拉回这座许久没去的商业设施。

其实近两年，从欧洲城撤出的商家，越来越多，导致大量商铺长期空置，整体非常萧条。

欧洲城开业于2006年，当时以丹璐百货为中心，外围两圈室商业街，却让消费者转得晕头转向，被称之为“迷魂阵”。

后来，欧洲城经过多轮调改，逐渐形成以教培、餐饮、娱乐为主的商业设施，一度成功。

然而后来，随着核心城区商业综合体增加，而欧洲城的硬件设施不断老化，管理、维护不佳，停车不便、体验不佳，导致消费者更青睐商业综合体。

经济下行后，商家卷钱跑路等事件层出不穷，使教培行业遭到重创，加剧了闭店潮。

就这样，欧洲城的人气越来越差，商家越来越少，直到如今就连知名品牌也开始撤店。

除了欧洲城，近两年，时代广场、财富中心也有大量知名品牌撤出。

撤出的品牌，不仅仅是此前那些重奢、轻奢，就连优衣库、H&M等快时尚品牌，也陆续撤出了。

显然，温州商业全面步入了优胜劣汰时代，老旧的商业设施愈发困难。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

建筑如人，也会老。那些曾经风光无限的老商场、百货，在时代浪潮冲击下，显得力不从心，逐渐失去了往日的光彩。

品牌、业态可以调改，运营商也可以更换，但空间的束缚，成了老商场焕新的一大难题。

首先，多数老商场规模有限，这严重影响了业态丰富度，也制约了影响力的扩散，难以列入消费者的选择之中。

这些老商场规模有限，还体现在停车场，这在没有地铁的温州老城区，是致命的。

为了拓展停车位，这些老商场门口的广场，往往改作露天停车场，没有人车分流，这又影响了步行消费者、外摆座椅的体验感，并限制了活动空间。

其次，这些老商场，内部空间结构普遍老化，完全不适应新商业的发展。

部分老商场的层高大多只有3米多，而影剧院、大型儿童游乐设施等业态，需要8米的层高，甚至更高。

这样的空间限制，让许多新兴业态望而却步，使老商场的招商变得异常艰难。

即便招引餐饮，这压抑的空间，也很提起消费者的食欲。

建筑的硬伤不仅体现在高度上，还有空间的灵活性。

过去以百货为主的商场，往往采用密集的柜台布局，如今却难以满足体验式消费的需求。

当前，中庭成了商业公共空间里重要载体，无论是中心辨识度，还是举办活动，都离不开中庭的加持。

然而，这些老商场几乎都没有中庭，有也很小，不仅使其空间压抑、动线混乱，更难以举办各类大型活动。

就这样，无论是商家，还是消费者，都不太愿意前去这些老商场。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

如今，消费者去一座商场，未必是有目的的消费，很可能是打发时间，换个心情，寻找一些新鲜感。

商场，不再仅仅是提供商品，不再局限于消费，而是一种生活方式、活动场所、休憩环境，逐渐成为一座城市的公共精神空间。

既然是公共精神空间，它的空间结构比以往任何时候都更重要。

当新事物总会取代旧事物，一些老去的商业设施、商圈，式微不可避免。

相比较之下，本身规模大、空间足的商业设施，有条件顺应时代发展，进行相应的改造。

银泰百货世贸店B馆

比如，银泰百货世贸店，近年改造了西侧的下沉广场、中间的荷花路通道，并将B馆的1-3层调整为餐饮功能，引进一系列知名餐饮品牌，从原先的纯百货，逐步向着商业综合体靠拢。

遗憾的是，B馆的4-5层，因产权分散的原因，银泰百货并未将其纳入其中，至今空置。

在商业综合体中，印象城MEGA的改造颇为积极，近两年相继改造了B1层、户外广场等，形成了“二次呼吸”主题街区、“集食行乐”美食广场、户外市集等，对年轻人有着很强的吸引力。

那么，像欧洲城这种规模较大的商业设施，完全也可以先进行大面积，让硬件设施翻新，让动线更合理。具备更好的硬件条件后，再以全新的形象进行招商、运营。

不过，欧洲城部分区域可能存在产权分散问题，若要进行改造，可能存在一些障碍。

至于时代广场、财富中心、开太百货、名城广场等，规模着实有限，有些还涉及高层建筑，可改造的空间不大，难有大起色。

好在，它们所在的地段，人流量很大，还是能在餐饮、娱乐及一些新业态方面进行尝试。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

时代一直在不断前进，走在潮流前沿的商业，更是如此。

传统商超、百货正在老去，商业综合体也不再是新鲜事物，甚至有些消费者已经逛腻了。

这些年，越来越多的非标商业，出现在不少城市之中，以街区式商业为典型。

尽管街区式商业不像“方盒子”商业综合体那样不受天气影响，但其开放、流动的特征，反而能更好地释放个性、展现活力，表达一种惬意、松弛的生活方式，消除了“方盒子”的憋闷。

还有很多主理人，他们拒绝连锁品牌的同质化，而是带着独特的思想、理念，创造更多有意思、好玩的事物。

正如游客们来到一座城市旅游，未必会去很多城市都有的万象城、万达广场、吾悦广场，但这些有趣的街区，总要去打卡一下。

上海新天地、福州烟台山、重庆十八梯、成都太古里等街区式商业，正成为一座城市的新名片。

温州更适合打造这类街区式商业的，自然是以五马街为代表的历史文化街区。但是，硬件老旧、缺乏停车场、产权分散、没地铁等问题，困扰着这片街区。仅仅进行简单的修缮，治标不治本，需大刀阔斧地改造。

像小坝坊、双井坊、米房cei等，由城中村、老厂房改造，同样面临规模小、缺乏停车场等问题，使其发展受限，开业初期的人气未能持续。

相对比较成功的是梧田老街，它建立在完全推倒老建筑、重新建设的基础上。也正因如此，白天看上去还是太新，缺了点历史味道，尚需一些时间沉淀。

那么接下来，像滨江CBD的鹿角湾地块，中央绿轴区域的惠民路站地块、G-16地块，亦可结合瓯江沿江景观带、世纪公园、轨道交通等景观资源，打造更优质的街区式商业，与周边现有、在建的“方盒子”商业综合体互补，共建现代化商圈。

尽管这些年消费降级严重，但从最近有关部门发布《提振消费专项行动方案》来看，消费已成为推动经济回暖的重中之重。

在新形势下，消费市场正在进行“物质满足→服务升级→价值认同”的阶梯式跃迁，温州的消费场所亦需同步升级，以更多新的商业品牌、模式与业态，全面挖掘消费潜力。

而那些老旧商业设施，若不下定决心改头换面，只能面临被淘汰的命运。

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