改变楼市逻辑！一种全新的房子，来了

原创 刘晓博

昨天（3月21日），广州宣布启动首批“配售型保障房”的申购。

由此，广州成为第一个推出“配售型保障房”的一线城市。而这种房子的上市，意味着中国楼市的逻辑发生了重大变化！

为什么“配售型保障房”可以改变楼市的基本逻辑？

因为它的上市，意味着保障房进入了全新时代，中国楼市进入了全新的时代，保障的彻底归了保障，市场的彻底归了市场。

在此之前，保障房和商品房看起来是“双轨”，但最后会“并轨”；配售型商品房推广后，“双轨”将永远是“双轨”，一直平行延伸下去，永远不会相交、并轨了。

以前的保障房，如果卖给个人的话（比如各地的安居房、人才房等），一般会打折出售，按照商品房的5折到8折不等。在封闭若干年之后，通过补交价款（或减免不补交）的方式获得“红本”，实现上市自由交易。

也就是说，这些保障房最终都能变成商品房，购房者有套利机会。

新型的“配售型保障房”完全封杀了这种可能，而且将在全国推广，并逐步停售原来的安居房、人才房、共有产权住房。

比如广州的配售型商品房管理办法就规定，配售型保障房不得设立居住权、抵押权，不得擅自互换、转让、赠与所购配售型保障性住房。这种房子永远无法获得类似商品住宅的“红本”，自由上市交易。

如果将来购房人买了商品房或者全体家庭成员户籍迁出，只能通过下面两种方式之一，处置这套配售型保障房：

1、政府回购。回购价格是按照原购房价格每年扣减1%计算（不足1年按1年计算）。购房家庭自行装修费用不纳入回购价格计算内容。

2、定向转让。条件是持有超过3年，可以在建设运营机构设立的配售型保障性住房流转平台上挂牌出售。出售对象为符合条件的配售型保障性住房申购对象，出售价格不得高于原购房价格。

看到了吗？买这种房子是没有套利空间的。要么自己永远使用，甚至可以传给子孙（条件是他们没有买商品房），但出手的时候，要么原价卖给其他符合条件的购买人，要么折旧（每年1%）由政府（或运营的国企）回购。

再看一下杭州的规定。

杭州的配售型保障房基本规则跟广州一样，只是在封闭年限、回购定价等问题上略有差异。

广州的封闭年限是3年，杭州是2年。在封闭年限内，如果你想退出（比如买了商品房）只能走政府回购这条路，无法转让给其他符合条件的特定人群。

杭州的回购价格看起来比广州更合理，计算公式为：回购价格=保障性住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2%+购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）。

杭州每年的折旧率是2%，比广州高一倍。但杭州考虑累计的股价涨幅。

比如你持有10年，如果想通过政府回购退出。理论上就要扣除原来房价的20%，但同时加上这10年CPI的累计涨幅。如果这10年杭州CPI累计涨了15%，那么你可以拿回原购房款95%左右的钱。

其他城市的配售型保障房政策大多尚未公布，我曾咨询过深圳有关方面，他们的答复是：国家不要求一刀切，各地有“因城施策”的空间。

但这类房子的基本政策框架在各地是一致的：配售型保障房最终无法拿到红本，自由上市交易；它的保障房实质无法改变，只能在一定范围内流转或者回购。各地在封闭年限、回购价格上，可能会略有差异，但差距不会很大。

这个政策框架，是国家在2023年四季度确定的，其原则是：封杀保障房的套利空间，让保障的归保障，市场的归市场。

或许有人会说：限制这么多，那我为什么要买这种房子？

如果你有这种想法，恭喜你，你是商品房的潜在客户。

但你要知道，这个世界上还有很多人真的是买不起商品房，即便是耗尽2到3代人的财富，他们可能也负担不起。

但他们希望有个相对体面的家，这种房子是给他们准备的。如果你有能力，最好不要来跟他们竞争。

这种房子的优点是：它是按照市场价的4到6折来出售的（每个盘具体情况不太一样），上车门槛非常低。

有了上述“不给套利空间”的规定后，想套利的人就不买了，真正想有套房子住的中低收入家庭面临的竞争减少了。

或许还会有人问：这不就是共有产权住房吗？

的确，共有产权住房是此前最接近于配售型商品房的保障房类型。但还是存在一些差异，比如一些城市共有产权住房回购的价格，是在原房价基础上加上活期利息的。未来的配售型保障房回购价格，一般是要折旧的、扣减的。

很多城市共有产权住房尚未上市，就跟配售型商品房并轨了。需要按照新办法来运行。

最后再总结一下，这样做有两大好处：

第一，把想在保障房上套利的人，挤出去了，真的负担不起商品房的家庭上车的机会变大了。

第二，保障房对商品房的冲击减少了。