长城资产“单一来源”锁定中海，杨浦34.8亿货值成代建“试金石”

1个半月前，上海昔日“烂尾楼”八埭头滨江园官宣引入中海地产为合作代建方。长城资产牵头重整，实力央企入局代建，原本大众期待是项目的快速重启，但如今这样的预想尚未如期而至。

近日，一位业主向凤凰网房产爆料，八埭头滨江园二期目前处于交接阶段，但推进不算顺利，项目也仍未复工。

Part.1

“单一来源采购”，中海不战而胜

2月7日，中国长城资产官网发布《中国长城资产管理股份有限公司上海市分公司及长城国富置业有限公司联合体关于八埭头滨江园项目（B地块）合作代建方单一来源采购公示》（以下简称“公示”），宣布上海市杨浦区八埭头滨江园项目（B地块）合作代建方拟定的唯一供应商为中海建设管理（天津）有限公司。

工商信息显示，中海建设管理（天津）有限公司由中海企业发展集团有限公司100%控股，后者为中国建筑集团旗下的一级子公司。

长城资产在公示中表示，“由于本项目代建工作存在高度复杂性及不确定性，截至本公告刊登日，有效响应的房企不足两家，竞争性磋商无法继续进行，故转为单一来源方式。”由此，中海不战而胜，摘得八埭头滨江园项目（B地块）代建资格。

长城资产为中央汇金旗下三大金融资产管理公司（AMC）之一，曾经也是八埭头滨江园的最大投资人。股权穿透信息显示，八埭头滨江园园项目公司上海锺伟房地产开发有限公司（以下简称：锺伟房地产）最大的股东为长城资产旗下长城新盛信托，其持股比例为49.95%。

信托公司曾因地产高利润偏好深度介入项目，却在行业新周期内无法独善其身。继锺伟房地产资金暴雷之后，长城资产作为股东方，从“财务投资者”被迫转为“拯救者”，启动司法重整程序。

2025年初，长城资产以重整投资人身份，通过“司法重整+债务剥离+代建引入”三步战略，为八埭头滨江园按下重启键。这一操作被业内称为“教科书级不良资产处置”，而其选择中海代建的决策，开启了AMC与头部央企协作的新模式。

据悉，长城资产首先通过司法程序剥离项目债务，将原开发商锺伟房地产的复杂债权关系梳理清晰，并依托自身AMC牌照优势完成资产重组。

同时，长城资产采用“单一来源采购”方式跳过竞标，直接指定中海建设管理为代建方。长城资产发布的公告显示“项目属技术复杂、性质特殊，不能确定详细规格或具体要求” 。

在业内人士看来，这一做法既规避代建市场低价竞争，也确保操盘方专业能力与项目高难度匹配。

从公示可知，中海是唯一一家接受了长城资产代建招标“橄榄枝”的房企。作为一个全国布局的房企，此次中标的中海建设管理（天津）有限公司，目前在管项目多在华北地区，并未过多参与其他中海上海在售项目的销售运营。接近中海地产上海分公司的相关人士也透露，“八埭头滨江园”项目并不是由中海地产上海公司负责。

除了上海杨浦八埭头项目，中海建设管理（天津）有限公司近日还中标了河南新发展楷林智慧广场项目住宅部分的代建代销。

Part.2

34.8亿元可售货值，中海有“利”可图

八埭头滨江园，即上海市杨浦区 2、3 街坊旧区改造项目的B地块，土地面积为24883平方米，规划建筑面积约11万平方米，土地用途为纯住宅。

2005年，上海集伟投资发展有限公司（以下简称“集伟投资”）拿下B地块开发权，彼时项目名称为“钟伟博和”，自2007年开始施工，一年后便处于停工状态。

2015年，锺伟房地产将项目改名为“八埭头滨江园”。此后，该项目被冠以“东外滩地标作品”称号。

虽然一路坎坷，但经过数十年的开发，杨浦滨江之畔三栋白房子终于成型，包含1栋20层和2栋32层高层，共计363户。

2018年，八埭头滨江园首次开盘，推出一期97套房源，均价约9.9万元/平方米；2019年二期开盘单价升至10.99万元/平方米，远超同期杨浦滨江其他项目，已属区域天花板。

虽然房子顺利卖出，但此后项目开发却陷入停滞。八埭头滨江园二期原定于2021年11月(精装)交付，但当年1月就因故停工；直到2023年2月，八埭头滨江园举行现场复工仪式。尽管锺伟房地产宣称“监管账户资金充足”，但仅5个月后没项目再度停工。

购房者经历“交房-停工-复工-再停工”的循环，部分业主已支付千万房款却面临钱房两空风险，维权事件频发。项目三幢看似靓丽的白房子，成为杨浦滨江的一道“伤疤”。

凤凰网房产收到的一份重整计划草案显示，截至2024年12月，八埭头滨江园未售房屋164套，车位699个，以及地下储藏室、地下俱乐部等可售资产，评估价值高达34.8亿元。

根据长城资产公示，中海地产需要负责八埭头项目后续的“定位策划、设计管理、报批报建、施工管理、成本管理、营销管理、档案管理、竣工和交付、物业公司引入、已交付物业维修、外部关系维护、小区配套运营管理等。”

任何一项不良资产的盘活，都不是一件容易的事，虽然任务很艰巨，但勇敢入局的中海，确实发现了代建业务的“商机”。

Part.3

中海加速入局“代建”赛道

在传统的地产开发和销售领域，中海地产近年来表现强劲。2024年，中海地产以超700亿元的销售额，在上海楼市断崖式领先，今年1-2月的继续占据榜首位置。

但在代建领域，中海尚未崭露头角。中海管理总经理安悦东曾对外表示，作为唯一一个全产业链覆盖的全过程房地产开发商，中海代建业务发展较晚，目前主要专注于长三角、珠三角和环京地区。

随着越来越多房企布局代建领域，代建行业从蓝海转向微利竞争。据克而瑞统计，2024年行业30强企业新增代建规模创下历年新高，达2.05亿平方米，但增速较2023年下降22个百分点。从盈利表现来看，根据中指研究院对典型代建企业代建项目统计，77.7%的代建项目代建费率在1%—3%之间，其中，42.7%的项目代建费率仅在1%—2%之间，占比最高。

与2023年相比，大多数代建企业在2024年新拓展面积仍保持正增长，但分化显著。其中，绿城管理、旭辉建管、蓝城集团和润地管理这4家企业代建新拓展规模突破千万平方米。布局代建业务较早且规模较大的企业增长相对稳健，不断聚焦细分领域从而夯实行业地位。部分“后入局”的代建企业在2024年扩张迅猛，新拓展面积同比增速远超行业平均水平。与此同时，部分央国企代建布局也在逐步加速。

中海作为中国建筑集团旗下企业，中海地产在承接政府代建项目时具备天然优势。正是靠着政府代建的优势，中海在竞争白热化的代建市场中迅速占下了一部分市场份额，拥有了自己的基本盘。据凤凰网房产了解，中海管理于2019年进入代建行业，曾参与建设众多标志性建筑，服务业态涉及地产、商业、教育、医疗等。

为了扩大中海在代建市场的份额，中海开始进军大型商业代建项目。不过令人略感意外的是，中海这次选择了商业代建中难度最大的不良纾困项目。

随着中海管理承接代建，八埭头滨江园何时能够真正重启，未来又会以何种形式重新入市，凤凰网房产将持续关注。