借亲属名买房登记人还过房贷，借名人起诉过户房屋成功

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系与房屋交易背景

2006 年，因母亲身患白血病需长期在北京治疗，赵阳（化名）、赵宇（化名）、赵悦（化名）三姐弟商议共同出资购买位于北京市朝阳区 X 号的房屋（以下简称涉案房屋）。2006 年 7 月 31 日，赵阳作为买受人与北京 W 公司签订北京市商品房预售合同，购置涉案房屋，房屋总价 916,623 元。后因套内建筑面积误差，房屋总价款调整为 912,338 元。首付款 402,338 元中，赵宇支付 28 万元，赵悦支付 10 万元，赵阳支付 22,338 元。剩余 51 万元通过 S 银行办理银行按揭贷款。为办理房屋入住，赵阳还支付了公共维修基金、契税、产权代办费等共计 72,099 元。

2007 年 2 月 19 日，三人签订房屋协议书，约定涉案房屋实际产权人为赵宇，在赵宇取得房屋所有权时，需还清赵阳、赵悦的购房款，并按实际产权过户时北京市任意选定的三家银行定期储蓄最高利率支付利息。同时约定，由赵宇负责每月偿还银行贷款，房屋供母亲居住，赵阳因照顾母亲也可居住，房屋作为赵宇在北京注册公司的地址，居住期间的物业管理费、水电煤气等费用由赵阳支付。协议还规定，任何一方违反条款视为违约，需向其他方支付总购房款 10% 的违约金。

2007 年 6 月 29 日，涉案房屋产权证下发，登记在赵阳名下。2007 年 11 月 16 日，赵宇向赵阳支付 30 万元，称用于偿还赵阳、赵悦的购房款及利息。2010 年 2 月 22 日，涉案房屋银行贷款提前一次性全部还清，2 月 25 日注销抵押登记。2013 年 8 月 16 日，三人的母亲去世。2014 年 8 月 12 日，赵宇向赵阳、赵悦邮寄房屋产权过户通知书，要求给付赵悦 10 万元，并要求二人协助办理产权过户手续。

（二）合同履行与纠纷产生

赵宇认为，根据房屋协议书，自己是涉案房屋实际产权人，赵阳、赵悦应协助办理过户手续。但赵阳、赵悦对此不予理会。赵阳辩称，赵宇起诉书中陈述存在矛盾，且房屋协议书不真实，购房过程中自己投入大量资金，包括首付款、入住费用、大部分银行贷款等，房屋不能仅归赵宇一人所有。赵悦也表示，涉案房屋是三人共同出资购买，自己家境不宽裕，出资10 万元是为与赵阳晚年相互照料，房屋升值后若归赵宇一人所有，自己无法接受。赵阳、赵悦均提出反诉，要求赵宇支付各自为购买涉案房屋所支付的款项及利息，并支付房屋升值收益。

赵宇针对赵阳的反诉辩称，首付款中赵阳出资存在置换问题，协议已明确赵阳出资情况，自己已全额支付。银行贷款按协议应由自己偿还，赵阳称出资还贷缺乏依据，且其提交的取款记录与还贷情况无法对应。赵宇针对赵悦的反诉辩称，同意支付首付款10 万元本金，但利息应按协议约定的同期最高存款利率支付，不同意支付房屋升值部分。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告赵宇请求法院：

确认北京市朝阳区X 号房屋为其所有。

判令赵阳协助办理涉案房屋的过户手续，将房屋过户至赵宇名下。

判令赵宇向赵悦支付购房款10 万元及该款项自 2006 年 7 月 21 日至实际给付之日止的利息，按照年利率 5% 计算。

判令赵阳、赵悦各向赵宇支付违约金9 万元。

（二）被告抗辩

被告赵阳主张：

赵宇起诉陈述存在矛盾，房屋协议书不真实，缺乏房价款支付义务支撑。

自己为购房投入大量资金，包括首付款、入住费用、大部分银行贷款等，房屋不能仅归赵宇一人所有。

赵宇未履行协议项下房贷本金和贷款还款义务，未返还购房款，构成违约，无权主张违约金。

被告赵悦主张：

涉案房屋是三人共同出资购买，自己出资10 万元，房屋协议书不真实。

房屋升值后若归赵宇一人所有，自己无法接受。

（三）争议核心

房屋协议书是否真实有效，涉案房屋的实际产权归属如何确定。

赵阳、赵悦为购买涉案房屋所支付款项及利息的认定，以及是否有权获得房屋升值收益。

赵宇要求赵阳、赵悦支付违约金的诉求是否合理。

三、裁判结果

确认被告（反诉原告）赵阳名下位于北京市朝阳区X 号房屋归原告（反诉被告）赵宇所有。

被告（反诉原告）赵阳于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）赵宇办理北京市朝阳区X 号房屋的产权变更手续，将该房屋的产权登记至原告（反诉被告）赵宇名下。

原告（反诉被告）赵宇于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）赵悦十万元及利息。

四、案件分析

（一）合同效力认定

协议真实性与合法性：赵宇、赵阳、赵悦签订的房屋协议书系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。虽赵阳、赵悦对协议书提出重新装订痕迹及部分内容不真实的质疑，但未提供反证。且赵阳提交的购房合同、交款票据与协议书内容基本一致，赵悦的出资金额也与协议书记载相符，故法院对其质疑不予采信。

产权归属约定：协议书明确约定涉案房屋实际产权人为赵宇，名义产权人为赵阳，因此赵宇要求确认房屋归其所有并要求赵阳协助办理过户手续的诉求，法院予以支持。

（二）款项支付及利息认定

赵阳反诉款项：赵阳要求赵宇支付其为购房所支付的款项及利息。其中除房贷部分的票据金额66,231.78 元，小于协议书记载的赵阳已付金额 70,654.39 元，且赵宇已提交汇款 30 万元记录证明已支付相关款项及利息，故赵阳无权再次主张。对于赵阳主张的还贷金额 551,610 元，从房屋协议书约定来看，还贷责任在赵宇，赵阳明知自己非实际产权人却用自有资金还款并提前还贷缺乏合理动机。从双方提交的银行明细、取款记录对比，赵宇提交的证据证明力大于赵阳，故认定涉案房屋贷款实际由赵宇偿还，赵阳该项反诉请求法院不予支持。

赵悦反诉款项：双方对赵宇应给付赵悦本金10 万元无异议。关于利息，虽协议书约定按过户时银行定期储蓄最高利率计算，但赵宇自愿从 2006 年 7 月 21 日起按年利率 5% 计算，法院予以确认，赵悦要求按同期银行贷款利息支付于法无据，法院不予支持。

（三）房屋升值收益认定

因三方签订协议书时明知房屋实际产权人为赵宇，赵阳、赵悦并无享有房屋因市场发展产生升值收益的权利，故二人要求赵宇支付房屋升值收益的反诉请求，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）注重证据收集与整理

在处理此类案件时，律师需全面收集各类证据，包括合同、付款凭证、银行交易明细、证人证言等，并对证据进行细致整理和分析。本案中，赵宇通过收集汇款记录、公司银行账户明细等证据，有力地证明了自己对房屋的出资及还贷情况，为胜诉奠定了坚实基础。

（二）准确把握法律关系与合同约定

准确理解案件中的法律关系，依据相关法律法规和合同约定进行论证。本案中，律师紧扣房屋协议书的约定，明确产权归属和各方权利义务，使法院能够准确认定案件事实和适用法律，提高了胜诉几率。

（三）合理运用逻辑推理与常理判断

在证据存在争议时，合理运用逻辑推理和常理判断，能够增强主张的说服力。本案中，通过分析赵阳还款动机的不合理性以及双方证据的关联性，帮助法官形成内心确信，实现当事人合法权益的维护。