房产合同纠纷：因卖方精神问题，法院判决房屋买卖合同无效的案例

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系与房屋交易背景

2016 年 8 月 22 日，经 S 公司（化名）居间，赵强（化名，被告、反诉原告）与陈辉、刘敏（化名，原告、反诉被告）签订系列房屋交易文件，涵盖《北京市存量房屋买卖合同》等。房屋总价 230 万元，签约日陈辉、刘敏付 10 万元定金，赵强交付钥匙，随后二人装修房屋，并代交 2015 年供暖费 1643.52 元，约定 90 日内（至 2016 年 11 月 22 日）完成过户。

（二）合同履行与纠纷产生

陈辉、刘敏房贷获批后，赵强拒绝配合签署购房资金代管协议，经多次催促仍推诿。为此，陈辉、刘敏起诉，要求赵强继续履行合同过户房屋，支付违约金并承担诉讼费。

赵强称自己自2008 年起有精神问题，2011 年被评定无刑事责任能力，2017 年被宣告限制行为能力。签合同当晚在医院抢救，精神异常，对方明知情况仍诱骗签约，合同无效。同时反诉，称陈辉、刘敏擅自破坏房屋、未支付首付款却占有房屋，要求确认合同无效，对方恢复房屋原状、返还房屋、支付占有费及相关费用并承担反诉费。

陈辉、刘敏反驳，称赵强在签约时精神正常，合同价格合理，不同意合同无效，要求继续履行。第三人S 公司虽表示同意继续履行合同，但两次庭审表现不佳。

法院查明，签约前一晚赵强在医院抢救，次日凌晨签约。后续办理网签、贷款获批，中介与陈辉、刘敏多次催告赵强。赵强曾起诉又撤诉，后被认定限制行为能力。此外，陈辉、刘敏装修时改动了房屋部分设施。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告陈辉、刘敏请求法院：

判令被告赵强继续履行合同，将北京市石景山区一号房屋过户。

判令被告赵强自2016 年 11 月 22 日起，按每日房款总价万分之五支付违约金至房屋过户手续办理完毕，暂定 126,500 元。

判令被告赵强承担诉讼费用。

（二）被告抗辩

被告赵强主张：

签订合同时自身精神状态异常，合同无效。

原告陈辉、刘敏擅自破坏房屋，应恢复原状、返还房屋并支付房屋占有等费用。

反诉原告赵强诉称：

判令2016 年 8 月 22 日签订的系列合同和协议无效。

判令原告陈辉、刘敏恢复房屋原状并返还。

判令原告陈辉、刘敏支付房屋占有费、取暖费、水电气费等。

判令原告陈辉、刘敏承担反诉费用。

反诉被告陈辉、刘敏辩称：不同意赵强的反诉请求，合同有效应继续履行。

（三）争议核心

2016 年 8 月 22 日签订的房屋买卖合同等相关文件是否有效。

被告赵强是否应继续履行合同并支付违约金。

原告陈辉、刘敏是否应恢复房屋原状、返还房屋并支付相关费用。

三、裁判结果

确认2016 年 8 月 22 日赵强与陈辉、刘敏签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及赵强与陈辉、刘敏、S 公司签订的《买卖定金协议书》和《补充协议》无效。

赵强于判决生效后七日内返还陈辉、刘敏购房定金10 万元。

陈辉、刘敏于判决生效后七日内将北京市石景山区一号房屋返还给赵强。

陈辉、刘敏于判决生效后七日内给付赵强供暖费1643.52 元、电费 2454 元，合计 4097.52 元。

四、案件分析

（一）合同效力认定

法律规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。赵强在签订合同前处于急诊抢救后神志模糊昏睡状态，结合其既往病历、公安机关鉴定结论、后续被评定为限制民事行为能力的鉴定意见以及法院宣告其为限制民事行为能力人的判决，可认定其签订涉案合同时行为能力受限。且其法定代理人拒绝追认合同，故相关合同应确认为无效。

（二）合同履行判定

由于合同无效，陈辉、刘敏要求赵强继续履行合同并过户以及支付违约金的诉求缺乏法律依据，法院不予支持。

（三）财产返还与责任承担判定

合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。赵强应返还10 万元定金，陈辉、刘敏应返还房屋。因合同无效原因在赵强，陈辉、刘敏基于交付和对合同的信赖占用房屋，无需支付使用费。但陈辉、刘敏作为房屋实际占用人，应支付使用期间产生的部分费用，如一年暖气费和实际使用的电费。对于赵强要求恢复房屋原状的诉求，因装修已附着在房屋上，客观上不宜恢复，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）注重当事人行为能力审查

作为律师，在处理案件时，应充分关注当事人的精神状态和行为能力。通过收集当事人既往病历、鉴定结论等证据，准确判断签订合同时当事人的行为能力状况，以此为关键突破口，为案件的辩护奠定基础。

（二）证据收集与整理

全面收集能够证明当事人精神状态、合同签订背景、履行情况等方面的证据。如赵强的历次就医病历、公安机关鉴定结论通知书、鉴定机构出具的司法鉴定意见书等，形成完整证据链，有力支撑己方观点，增强说服力。

（三）法律规定的准确运用

深入研究相关法律法规中关于限制民事行为能力人订立合同的规定，准确把握法律适用条件，在诉讼过程中合理运用法律条文，维护当事人合法权益。