专业剖析：起诉解除购房合同案例，风险认定与法律责任承担解析

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一、案件梳理

（一）合同签订情况

2020 年 11 月 20 日，原告陈宇（家庭代表）与被告赵琳签订《房屋买卖业务签约文件》《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（合同编号：X）。合同约定陈宇购买被告赵琳名下位于北京市平谷区永安家园某号的房屋，房屋价款 240 万元，家具家电等配套设备作价 5 万元，签订合同时，陈宇支付定金 1 万元。被告赵琳向原告陈宇出示了房屋不动产权证。

（二）后续签约与关键信息披露

2020 年 12 月 21 日，双方在北京市住房和城乡建设委员会签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：Y），并办理了预告登记手续。签完该合同后，银行信贷员应中介邀请至中介公司办公地点，被告赵琳向银行员工出具离婚证及离婚协议。离婚协议显示，涉案房屋为被告赵琳前夫婚前财产，由男方购买，男方自愿将房产赠与孩子。此时，原告陈宇及另一原告李悦得知被告赵琳并非房屋的真正所有权人。

（三）原告知晓情况后的反应

原告陈宇及李悦得知上述情况后，以不能办理贷款为由，不同意继续履行购房合同。原来，2017 年 3 月 23 日，被告赵琳与前夫离婚，离婚协议明确：涉案房屋是男方婚前财产，男方自愿赠予儿子。女方除因孩子利益不得处分该房产。本案庭审中，被告赵琳起初同意解除合同，但庭审结束后又表示不同意解除合同。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告陈宇、李悦请求解除原、被告于2020 年 11 月 20 日签署的《房屋买卖业务签约文件》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》（合同编号：X），解除原、被告于 2020 年 12 月 21 日签署的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：Y），并判令被告协助办理注销涉案房屋的预告登记。原告认为被告并非房屋实际所有权人，签署的合同侵犯了未成年人权益，合同应解除。

（二）被告抗辩

被告赵琳辩称，其为涉案房屋实际所有权人，有权处置房产，双方签署的合同系真实意思表示，合法有效。被告称离婚时取得孩子监护权，为改善孩子生活和学习环境，出售房产符合孩子利益，属于有权处分。同时，被告认为原告在签订购房合同并支付定金后，单方面拒绝支付购房款，构成违约。

（三）核心争议

本案核心争议在于原、被告签订的房屋买卖合同是否有效，是否应予以解除，以及原告要求被告协助办理注销预告登记的诉求是否合理，涉及房屋所有权归属认定、合同效力判断、合同解除条件以及监护人对未成年人财产处分权等法律问题。

三、裁判结果

解除原告陈宇与被告赵琳签订的《房屋买卖业务签约文件》《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》。

驳回原告陈宇、李悦的其他诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同解除条件适用

根据《中华人民共和国民法典》规定，在合同履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订房屋买卖合同并支付定金后，房屋首付款尚未支付、房屋尚未交付，房屋买卖合同尚未实质履行。原告在得知房屋存在权利风险后主张解除合同，符合合同解除的法定理由。

（二）定金处置依据

依据法律规定，给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。原告在知晓房屋相关情况后，以不能办理贷款为由拒绝继续履行购房合同，其交付的定金无权要求返还。

（三）预告登记注销事宜

注销预告登记事宜，在合同解除后，当事人一方或双方可自行到相关部门办理，并非法院强制要求被告协助办理的范畴，所以原告要求被告协助办理注销预告登记的诉求未得到支持。

（四）合同效力与监护人处分权分析

虽然被告赵琳称自己作为监护人有权为孩子利益处分房产，但从原告角度，在签约过程中被告未及时披露房屋真实权属情况，且原告对被告是否真正有权处分房产存在合理怀疑，影响了合同继续履行。法院综合判断，基于原告在合同履行前明确表示不履行主要债务的行为，支持了原告解除合同的诉求。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握合同解除法律规定

代理此类案件，必须精准掌握《中华人民共和国民法典》中关于合同解除的相关法律规定。明确合同解除的法定情形和条件，在本案中，准确依据“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务” 这一规定，判断原告解除合同诉求的合法性。

（二）熟悉预告登记相关程序

熟悉预告登记的办理和注销程序等相关规定。在本案中，明确知晓预告登记注销在合同解除后的办理方式，准确判断原告相关诉求的合理性，避免提出无法律依据的主张。

（三）注重庭审策略与沟通

在庭审过程中，注重策略运用和与当事人的沟通。本案中，被告庭审前后态度发生变化，律师应及时调整策略，准确把握案件走向，通过有效的庭审沟通，清晰阐述当事人诉求和依据，争取有利裁判结果。