北京遗产律师解析：父亲将共有房赠与孙子，子女胜诉夺回房产要点

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一、案件梳理

（一）家庭及房产背景

原告李逸飞、李思远与被告李轩、林婉清以及第三人李建国牵涉到一起房产纠纷案件。李建国与刘淑芬系夫妻关系，二人育有子女李逸飞、李思远和李宇翔。刘淑芬于2009 年 1 月 15 日离世，生前未留遗嘱，其父母也早于她去世。2003 年 6 月 23 日，李建国以自己名义与卖家王建军签订《房产买卖协议书》，花费 12.8 万元购得位于北京市通州区 A 室房屋，此房属李建国与刘淑芬的夫妻共同财产。2010 年 12 月 16 日，李建国与李宇翔在明知房屋存在其他继承人份额未分割的情况下，私自签订《存量房屋买卖合同》，将房屋售予李宇翔。后来，李宇翔又将该房屋赠与儿子李轩，并于2018 年 8 月 1 日完成房屋所有权转移登记至李轩名下。2018 年 10 月，李宇翔去世，其妻子为林婉清。

（二）纠纷产生及诉讼情况

李逸飞和李思远知晓房屋被私自处置后，起诉至法院要求确认李建国与李宇翔签订的房屋买卖合同无效，经北京市第三中级人民法院终审判决，该合同无效。但他们发现房屋已通过赠与登记至李轩名下，于是再次起诉，请求法院确认2018 年 8 月 1 日李宇翔与李轩签订的赠与合同无效，要求李轩协助将房屋转移登记回李建国名下，并由被告承担诉讼费。被告李轩、林婉清不同意原告诉求，称原告并非赠与合同主体，李轩是善意第三人，不存在恶意串通行为，且在处理其他房产调解时，原告起诉涉案房屋，从情理和法律上都不合理。第三人李建国同意原告的诉讼请求。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告李逸飞、李思远请求法院确认李宇翔与李轩签订的赠与合同无效，并要求李轩协助将房屋转移登记至李建国名下，同时要求被告承担诉讼费。他们认为李宇翔基于无效的房屋买卖合同取得房屋所有权，无权对房屋进行处分，其赠与行为损害了二原告的利益。

（二）被告抗辩

被告李轩、林婉清主张原告不是赠与合同当事人，李轩是善意取得房屋，不存在恶意串通。他们认为此前房屋从李建国到李宇翔的交易虽形式为买卖，但实际是赠与，原告利用手续漏洞使房屋买卖合同无效。此外，在处理其他房产纠纷调解时原告起诉涉案房屋，原告的诉求不合理。

（三）核心争议

本案核心争议在于李宇翔与李轩签订的赠与合同是否有效，即是否存在恶意串通损害第三人利益的情况，以及涉案房屋最终的所有权归属问题，涉及房屋买卖合同效力、赠与行为合法性及遗产继承相关法律问题。

三、裁判结果

李宇翔与李轩签订的关于北京市通州区A 室房屋的赠与合同无效。

李轩需在本判决生效之日起十五日内，将北京市通州区A 室房屋所有权转移登记至李建国名下。

四、案件分析

（一）房屋买卖合同效力回顾

依据已生效判决，2010 年 12 月 16 日李建国与李宇翔签订的《存量房屋买卖合同》因恶意串通损害其他继承人利益，已被认定无效。这就意味着李宇翔未合法取得涉案房屋所有权。

（二）赠与合同效力判断

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。李宇翔在无房屋所有权的情况下，将房屋赠与其子李轩且未收取对价，该行为损害了李逸飞和李思远的利益，具有主观恶意，符合恶意串通情形，故赠与合同无效。

（三）房屋所有权处置

当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。本案中，赠与合同无效，房屋应返还给原所有权人李建国，所以法院支持李逸飞、李思远要求李轩协助将房屋转移登记至李建国名下的诉求。同时需要明确，在遗产分割结束前，涉案房屋仍是李建国和刘淑芬的夫妻共同财产。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握合同法律规定

深入理解《民法典》中关于合同效力的规定，尤其是恶意串通导致合同无效的情形。在本案中，准确运用相关法律条文判断房屋买卖合同及赠与合同的效力，为案件胜诉奠定法律基础。

（二）注重证据收集与整理

引导当事人全面收集各类证据，如房屋买卖合同、赠与协议、产权登记资料、家庭关系证明以及之前诉讼的判决书等。通过这些证据清晰呈现房屋交易过程及各方关系，有力支持了原告主张。

（三）紧密关注案件关联性

本案涉及房屋买卖合同纠纷和赠与合同纠纷，且与遗产继承相关。在处理案件时，要紧密关注不同法律关系之间的关联性，梳理清楚案件脉络，确保在论证过程中逻辑严密，环环相扣。

（四）清晰阐述法律关系和事实

在庭审过程中，清晰阐述案件中的房屋买卖、赠与、继承等法律关系，以及相关事实细节，如房屋购买时间、合同签订背景、当事人之间的关系等，使法官能够准确理解案件全貌，提高胜诉可能性。