房产律师：开发商逾期不过户，买方如何通过诉讼成功推动房屋过户

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）合同订立

2005 年 7 月 7 日，原告林悦与被告 Y 公司签订《北京市商品房预售合同》。林悦以 871,868 元购入 Y 公司建设的某住宅，现地址为 XX 号（以下简称涉案房屋）。合同约定，林悦采用贷款方式付款，需先付购房总价款的 25.45%，剩余款项向某银行或住房公积金管理机构借款支付。Y 公司应在 2006 年 9 月 28 日前交房，并于 2007 年 9 月 28 日前取得房屋所在楼栋的权属证明。关于产权转移登记，双方同意委托北京某房地产经纪公司办理，费用 800 元。若因 Y 公司责任，林悦在交房之日起两年内未取得房产证，林悦有权选择退房或要求 Y 公司支付违约金。合同附件明确了付款方式，签署合同之时林悦支付首付款 221,868 元（含之前已付认购定金 30,000 元），剩余 650,000 元向某银行申请贷款支付。同时约定，签订正式合同后 10 日内，林悦需准备好申请按揭贷款所需资料并交给 Y 公司。

（二）合同履行

合同签订后，林悦依约支付首付款221,868 元，Y 公司开具了首付款发票。同日，某银行、林悦、Y 公司三方签订《房地产买卖抵押贷款合同》，林悦贷款 650,000 元，贷款期限 20 年。合同约定在预售房产买卖抵押贷款情形下的抵押事项，以及房产买卖合同权益和正式产权证明的抵押登记事宜。同时，三方签订《房屋所有权证收押协议》，约定林悦委托 Y 公司代办《房屋所有权证》，办妥后若未办理抵押登记，Y 公司需将证书交银行收押。2005 年 8 月 30 日，银行发放贷款 650,000 元并转入 Y 公司账户，但 Y 公司未开具全额购房款发票。2006 年 10 月 19 日，林悦办理了涉案房屋的入住手续。截至 2022 年 3 月 20 日，林悦尚有贷款本金 161,658.71 元未还清。2021 年 8 月 6 日，房屋经测绘，坐落变更为 XX 区 XX 号。

二、争议焦点

（一）原告诉求

林悦请求法院判令Y 公司开具剩余 650,000 元购房款发票，并办理涉案房屋的产权过户手续，同时要求 Y 公司承担本案全部诉讼费用。林悦称已按合同约定支付全部款项，履行了全部合同义务并实际入住，但 Y 公司至今未办理产权证书。

（二）被告抗辩

Y 公司辩称，涉案房屋是其与案外人 B 公司合作开发项目，林悦与该公司签订的合同实际由华宇公司收取房款、办理手续，其仅为挂名。经向华宇公司工作人员了解，林悦是贷款买房且未向华宇公司支付完毕购房款，因此无法开具发票，也不能为其办理过户手续。此外，合同约定林悦委托案外人办理房屋所有权转移登记，且在合同约定期限内林悦未取得产权过户手续，林悦应选择退房。基于上述理由，请求法院驳回林悦的诉讼请求。但 Y 公司在审理中未提交相关证据证明其主张。

（三）争议核心

Y 公司是否应履行开具购房款发票及协助办理房屋产权过户手续的义务。

Y 公司以与案外人合作开发及林悦未付清房款为由拒绝履行义务的抗辩是否成立。

合同中关于委托办理产权转移登记及未按时取得房产证的约定对本案的影响。

三、裁判结果

法院判决自判决生效之日起七日内，被告Y 公司协助原告林悦办理北京市 XX 区 XX 房屋的产权过户手续。

四、案件分析

（一）合同效力认定

林悦与Y 公司签订的《北京市商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。这意味着双方都要严格按照合同约定履行各自义务，为后续案件处理奠定基础。

（二）义务履行判定

林悦已按合同约定支付全部购房款，包括首付款和银行贷款，且银行贷款已转入Y 公司账户。虽然合同约定林悦委托案外人办理房屋产权转移登记，但房屋产权登记在 Y 公司名下，作为房屋买卖合同的出售方，Y 公司有不可推卸的协助办理产权过户手续的义务。因此，林悦要求办理过户手续的诉求合理合法。

（三）被告抗辩剖析

Y 公司提出与案外人合作开发、林悦未付清房款以及合同约定委托案外人办理过户等抗辩理由。然而，其未提交任何证据证明与案外人合作开发的具体情况以及林悦未付清房款的事实。在合同关系中，Y 公司是合同相对方，即便存在与案外人的合作，也不能以此为由对抗合同义务。关于委托案外人办理过户，不能免除 Y 公司协助办理的根本义务。所以，Y 公司的抗辩不成立。

五、胜诉办案心得

（一）精准把握合同关键条款

深入研究合同中关于付款方式、产权过户、违约责任等核心条款，明确双方权利义务。在本案中，清晰界定Y 公司协助办理产权过户手续的义务，为原告主张权利提供坚实依据。在合同签订阶段，当事人应仔细审查条款，避免模糊不清或对自身不利的约定。

（二）紧扣案件事实与法律规定

在庭审过程中，围绕案件事实和相关法律规定进行陈述和辩论。以事实为依据，以法律为准绳，避免提出没有事实和法律支撑的观点。无论是代理律师还是当事人，在诉讼中都要始终将事实和法律紧密结合，确保诉求得到法院支持。