楼面价超10万 中海75亿抢下北京海淀树村王炸地块

观点网 持续加码北京城区的中海又抢到一块好地。

3月18日，北京海淀区HD00-0705-0035-1地块开启出让，吸引了中海、绿城、建发、越秀、海开、首开、保利、金茂、招商+华润联合体等多家房企及联合体竞争。

由于地价不设上限，一众企业齐坐一堂竞拍274轮，最终中海75.02亿元摘得地块，溢价率27.9%，楼面价约10.23万元/平方米，刷新区域年内土地成交总价纪录。

资料显示，该地块位于上地街道，土地性质为R2二类居住用地，占地面积3.97万平方米，容积率1.6。不过，1.6容积率并非住宅地块实际比值，而是与东侧一条防护带统一计算的结果。根据测绘图，这条防护带的占地面积为6074.54平方米。若以纯住宅地块来算，实际地上建筑面积与占地面积的比值为1.84。

此外，地上建筑规模7.33万平方米，地块控高18米，未来项目预计为洋房及叠墅类型，周边包括地铁13号线上地站、16号线农大南路站，覆盖上地实验小学、101学校（上地分校）、北京体育大学等教育配套，华联商场、上地信息产业基地也环伺周边。

该地块在交通规划要求上标明需要项目用地和南侧集体产业地块之间新增1条不小于15米的东西向街坊路，该规划街坊路纳入土地出让范围，核算容积率，由二级竞得人负责与项目同期实施建设，建成后由二级竞得人自行养护、管理、并对社会开放使用。

值得注意的是，地块还明确要求项目规划设计的具体细节，建筑外立面材质需使用石材、铝板等，与城市整体风貌相融合；增强院落围合感，沿现状树村公园形成连续的建筑界面。建筑形式、体量、色彩与圆明园遗址公园风貌相协调，突显历史特色，适当结合新中式风格。住宅应采用坡屋顶形式。

观点新媒体还获悉，地块周边竞品不算多，目前融创学府壹号院和海开·圆明天颂均属于次新房，融创学府壹号院为共有产权项目，指导价11.2万元/平方米，以80%产权份额来算，买房人的实际购房成本8.96万元/平方米；海开·圆明天颂为纯商品房，开盘时销售均价11.5万元/平方米，目前圆明天颂二手房贝壳挂牌均价19.97万元/平方米。

相比之下，中海拿下的这宗地块未设销售指导价和地价上限，未来似乎更具价格竞争力。

作为京城拿地大户，中海在75亿元溢价落子海淀区之外，2024年12月还以110亿元的高价摘得北京丰台区万泉寺村棚户区改造项目，成交楼面价6.2万元/平方米。

据悉，该地块是北京在2021年开始限价后推出的首宗不限价地块，同时也是继朝阳区酒仙桥旧改、孙河乡前苇沟组团棚改、中关村朝阳园北区组团地块及酒仙桥、十八里店、小红门组团地块后的第三宗总价百亿元级别地块。

更具戏剧性的是，酒仙桥、十八里店、小红门组团地块也由中海拿下。

2024年11月，北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块正式上架，总起拍价达到153亿元。

其中，酒仙桥项目建设用地面积约2.79公顷，容积率2.8，规划建筑规模约7.81万平方米，规划用途为二类居住用地。位于朝阳北部地区，地处四环与五环之间，起始价50.22亿元；小红门项目建设用地面积约2.55公顷，规划建筑规模约5.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地。位于南四环内，临近地铁10号线成寿寺站，东至规划分钟寺地区二号路道路西红线，南至北京市第二中级人民法院北边界，起始价23.95亿元。

而十八里店项目建设用地面积约9.35公顷，规划建筑规模约25.8万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地、综合性商业金融服务业用地。地处四环与五环之间，紧邻地铁17号线十八里店站，位于北京市71个轨道微中心范围内，起始价78.83亿元。

最终，这幅组合“巨无霸”地由中海以0.2%溢价率竞得。

据市场消息显示，自2017年至今，中海地产为深耕北京市场，已斥资1545亿元用于购入土地，还在内部布局了中海北京公司和中海新城两个独立团队。

2024年，中海在上海实现销售额达到700亿元，而在北京销售额则为426.8亿元。有分析表示，从2023年底至2024年上半年，中海北京部分项目遇到一定销售阻力，包括西南四环外郭公庄的中海丰和叁号院约415套房，截至2024年底网签仅60套；位于四环的中海公元里约622套房，目前仅网签43套。

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