好房子横空出世，600万套北京二手房承压？

北京的三月，昨天居然下起来了大雪，让大家新鲜感十足地在朋友圈刷屏雪景。

（图片来源于网络）

其实按照气象预兆这并不能让人百分百惊讶。一切发展都有着预兆，和房子市场一样，或许大众对于两会上“好房子”的政策显得新鲜感十足，但是在地产圈已经有着多重预告。

23年，住建部就曾执导过‘好房子’设计大赛，如果只是单论北京市和南京市的两个落地项目，那其实体量不大，但是这个比赛的重量级在于：住建部（官方性）+南北两项（普适性）+设计院参加的大赛（专业性）+“好房子”主题（记得拆哥说的预告吗）。

后来北京最后获奖，落地的项目也在当时有很大的产品力突破。昌平南第一个带阳台的项目；唯一一个尝试做架空层的项目。主打“第四代住宅”。拿到的地块也属于潜力地块，按照北京随高速和轨道交通以及产业园逆城市化的发展轨迹来讲，算是不错的选择。

所以趁热打铁，今年两会上就再次将“好房子”这个口号再次向大众视野再推进了一步。

北京二手房最新周度成交，达到链家2500套，但是挂牌量也不低，现在水平是15.5万套。好房子政策一定会对二手房带来直接的冲击压。

（图片来源于网络）

3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹对“好房子”作了进一步阐述，拆哥再看了之后，结合粉丝朋友们聊下来的猜想，得出了好几点隐藏信息。

第一：2000年以前建成的城市老旧小区都纳入改造范围。

此前北京改造老小区都是在1990年前，没完成抗震节能改造的项目以及90后未达节能标准的项目，24年的70个项目、234栋楼走在改造列表里，相比之下扩大了范围，听着像是利好1990-2000年之间的老破小，但是实则不然，推动时间长，难度大。目前满20年，还得审批的时间流程长。尤其最重要的改上下水也需要一定时间完成改造，还有光纤嵌入，保温层等等。相比之下，“改造”对于刚需购房者的吸引不大。在这里也是个问题，刚需是愿意去买老破小，还是新远大。每个人都有自己的想法，也不如粉丝们评论区讲讲。

但是接下来几点，在内卷的北京房地产市场已经优先验证了。

在倪虹的原话中，住建部近期在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》，要把住宅的层高标准提高到不低于3米。

其实北京改善里面已经有很多类似标准的房子，比如拆哥最近写到的和樾望雲。

标准层高约在2.95-3.05米。（插入文章链接）

甚至北京国贤府贰期，早早以约3.1m的层高高瞻远瞩的达到标准（插入文章链接）。

3米层高这个标准，对于内卷的一线城市市属于老生常谈。但昨天和粉丝私聊的过程中，粉丝也提出来了一点疑惑，是否当标准出台后，对于容积率低的项目会不会出现层高变高，楼板变更薄的情况。这样一来为了层高牺牲隔音，显得有点捡了芝麻丢了西瓜。

而团队里的小伙伴认为，针对这点，应该会在新的标准里提前制约好。

还有一点“好房子”与新科技相互成就。灯光可以自动感应，窗帘可以语音控制，温度湿度可以智能调节，人的健康可以实时监测，就像有了一个贴心的“管家。积极推动全屋智能。

目前在科技居家这个市场也是现在居住市场的一个重点，比如豪宅香山樾采取了华为全屋智能系统。当然作为豪宅的配置不能直接平移到改善型上，但是随着各大大厂内卷的更加剧烈，高端科技家具进入平常百姓家这个趋势是必然的。尤其也有粉丝朋友在几个大厂工作，拆哥随便列举几个功能。粉丝朋友们可以以后过来看看。

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以下是已实现等待引进到新房的功能：

随季节恒定湿度和温度，夜间随人照明，环境氛围灯设定，窗帘自动开启/关闭等。

但是否，会提供以下更直接的新房功能：

随个人健康状况以及个人药品，保健品购买情况，精确到小时提醒老人用药，居住者服用保健品，并提前烧好热水以便于随时提供。

根据对话型本地部署（比如deepseek），让AI成为管家？比如在本地部署中内嵌美团/山姆从而在和AI谈话中，只需要和AI说“帮我一箱山姆的xx牌椰子水，约定19:00上门送货”就完成购买。

第三点，大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题。

这也是前面团队内小朋友提到的一点，这些最基础的问题。也是最让人关心的问题，但怎么推广，标准如何界定，这个就要看住建部的规划了。

当然这也引导出来一个问题，如果真的出台了新的《住宅项目规范》，在这之前19-25年之间的北京刚需新盘以及次新，会不会变成一笔资产转移性极差的资产？产品力低于新房，地段又低于老破小。真的会这样吗？

一点信息是，目前北京新房已经内卷到房子标准高于市场标准，甚至在新规之前，许多新房已经符合了我们目前知道的好房子标准。再者，为了刺激市场，更核心地段的地块或许会被释放，但为了保持市场稀缺度，这类地块的释放肯定会少之又少。

但能够肯定的是，为了达成新标准，提升自己的产品力保证房子卖得出去，地产商需要做更多的让利。这是绝对的事。

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