千亿房企频发业绩预警 2025年或迎拐点

7家千亿房企净利润下跌。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

截至3月10日，11家千亿房企中已有7家发布业绩预告，它们的归属母公司净利润同比均有所下滑。

其中，万科A预计将录得450亿元的亏损，同比下跌470%。保利发展、绿城中国、招商蛇口、建发股份、越秀地产、龙湖集团等的归属母公司净利润同比跌幅则在3成至8成之间，但仍保持盈利状态。

针对业绩下滑，万科A表示2025年将继续加快风险化解，全力以赴实现业绩改善。越秀地产也透露今年将加快销售、去库存及精准投资。

外部环境的积极向好为房企改善自身的盈利状况创造了良好条件。3月9日，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上指出，今年一、二月份以来，房地产市场继续保持止跌回稳的积极势头，市场信心得到有效提振。根据研究机构的预测，部分千亿房企将在2025年迎来业绩拐点，归属母公司净利润重回增长轨道。

7家千亿房企盈利预警

根据国家统计局的统计，2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，同比下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。截至2024年末，商品房待售面积75327万平方米，同比增长10.6%。其中，住宅待售面积增长16.2%。

受行业大环境影响，房企在2024财年依然面临严峻的盈利挑战。

3月7日，龙湖集团、越秀地产齐齐发布盈利警告。龙湖集团表示，公司2023年录得剔除投资物业及其他衍生金融工具公平值变动影响后的股东应占核心溢利113.5亿元，2024年的股东应占核心溢利预计录得约35%至40%的下降。

越秀地产则预计股东应占盈利较2023年度同比下降约65%至70%，核心净利润同比下降约50至55%。除了结转毛利率下跌外，影响其净利润的因素还有22.7亿元的存货减值拨备，13.9亿元的物业、厂房及设备和使用权资产减值拨备，以及7.3亿元的商业物业净评估跌值。

此前已有5家千亿房企公布了2024年的业绩预告。保利发展实现归属母公司净利润约50亿元，同比减少58.43%。对比2023年31.18亿元的股东应占利润，绿城中国预计2024年的跌幅在50%以内。万科A则是由盈转亏，预计归属母公司净利润的亏损额达450亿元。招商蛇口2024年实现归属母公司净利润40.4亿元，同比下降36.1%。建发股份预计2024年实现归属母公司净利润24亿元至35亿元，较2023年减少96亿元至107亿元，降幅约73%至82%。

截至3月10日，2023年销售额超过1000亿元的房企中，还有中国海外发展、华润置地、滨江集团及华发股份尚未发布业绩预告。

某上市房企的管理层告诉中国房地产报记者，对于港股上市公司发布盈警或盈喜，香港联交所规则下没有明确标准，“由上市公司自我判断，所以每家情况都不太一样。”A股主板的要求是，如果上市公司预计年度净利润为负、扭亏为盈、净利润同比增减50%以上，或者期末净资产为负，必须在会计年度结束后的1月31日前发布年度业绩预告。综合这些规则，预计上述4家房企2024年的业绩波动幅度不会太大。

2025年或迎业绩拐点

基于过去三年行业销售规模的持续收缩，规模房企2024年的利润下滑是可以预见的。摩根大通表示，2021年以来，内地房地产行业动荡对所有发展商的边际利润影响深远，市场对龙湖集团等房企的利润下行不会感到意外。一家千亿房企的内部人士也表示，公司2024年没有亏损已经是值得庆幸的事情了。

万科A在业绩预告中详细分析了亏损的原因，主要是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，2024年房地产开发业务结算利润主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年消化的现房和准现房库存。这些项目大部分为2022年前获取的土地，地价获取成本较高，销售情况和毛利率均低于投资预期，导致报告期结算毛利总额大幅减少。计提信用减值和存货跌价准备，部分非主业财务投资出现亏损，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值等也是重要影响因素。

万科A表示，行业已经度过最困难的时期，对房地产市场止跌回稳充满信心，2025年将聚焦三大主业、全力以赴推动经营改善。龙湖集团寄希望于非开发业务收入和利润贡献的持续提升。保利发展则在估值提升计划中提到了稳经营、提质效的安排，包括保持行业领先的投资强度，聚焦核心城市获取销售兑现度高、盈利能力显著优于存量资源的土地资源等。据克而瑞统计，2025年前两个月，保利发展的全口径拿地金额达340亿元，居行业首位。

当然，除了自身的战略调整，房企经营业绩的好转也离不开大环境的托举。天风证券认为，当前对行业走势最为重要的影响因子仍是房价。2024年第四季度以来，二手价格逐步趋稳、新房价格环比走强，量价构成阶段性正向循环。现阶段，多数城市的价格企稳对于盈利边际改善的影响是行业性的。从施策角度看，“限制性政策放松”“城中村改造”“控制供地”均指向“调节供需、稳定房价”，对应“盈利边际改善”逻辑。而“收储”是另一种直接改善资产质量的方式。

“房企业绩依赖于整体市场变化，如果2025年房地产市场实现止跌回稳，房企业绩也会出现回稳态势。”中指研究院企业研究总监刘水表示，今年的《政府工作报告》把“稳住楼市股市”写进总体要求，并且提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，这意味着房地产支持政策还会再加力，市场止跌回稳可期，进而整体上房企的业绩也将迎来拐点。

研究机构发布的盈利预测也比较乐观，预计部分千亿房企将于2025年开始实现归属母公司净利润的正增长。例如，湘财证券预测保利发展在2025年、2026年将实现54亿元、63亿元的归属母公司净利润。开源证券预计招商蛇口2025年、2026年的归属母公司净利润为59.7亿元、64.7亿元。