委托他人购房未成功，起诉解除委托合同，怎样胜诉拿到房款

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一、案件梳理

合同签订情况：2017 年 5 月 14 日，购房者林女士与房产中介公司A公司签订了《房屋委托代理合同》。合同约定，A公司接受林女士委托，代理其办理购买位于北京市朝阳区一套三居室房屋的相关事宜。房屋总价336 万元。委托期限从 2017 年 5 月 14 日至 2018 年 5 月 13 日。林女士购房成功后需向A公司支付服务费10 万元。

款项支付情况：合同签订当日，林女士通过张女士账户向A公司刷卡支付3 万元，同时以现金方式支付定金 2 万元，A公司向林女士出具5 万元收据。2017 年 7 月 8 日，林女士通过薛女士账户向A公司分两次刷卡支付235 万元，A公司向林女士出具235 万元的收据。2017 年 9 月 2 日，林女士通过张女士账户向A公司支付62.4 万元，A公司向林女士出具62.4 万元的收据，林女士累计支付购房款 302.4 万元。

合同履行及后续情况：在委托期限内，A公司未能完成合同约定的委托事项。合同到期后，双方口头协商由A公司继续为林女士寻找房源。2021 年 1 月 11 日，林女士委托律师向A公司及其法定代表人赵先生、门店经理孙先生邮寄送达《律师函》，要求解除双方于2017 年 5 月 14 日签订的《房屋委托代理合同》，并要求A公司在收到律师函后10 日内向林女士返还购房款 302.4 万元并支付利息。A公司于2021 年 1 月 12 日收到该律师函。A公司为自然人独资企业，法定代表人为赵先生。

二、争议焦点

原告诉求：原告林女士提出三项诉讼请求。一是确认其与A公司签订的《房屋委托代理合同》于2021 年 1 月 12 日解除；二是判令A公司返还购房款302.4 万元并支付利息；三是判令赵先生对A公司的上述付款义务承担连带责任。林女士认为A公司未在委托期限内完成委托事项，应按合同约定退款并承担违约责任，赵先生作为A公司的全资股东及实际控制人，应承担连带责任。

被告抗辩：被告A公司、赵先生辩称，不同意林女士的第一项诉讼请求，称合同期限届满后双方一致同意仍按原合同约定履行，只是未签订书面协议。对于第二项诉讼请求，提出若在2021 年 7 月 31 日前找到合同约定房源，则委托合同履行完毕，无需返还购房款及相关费用；若未完成委托事项，则同意返还购房款及部分中介服务费，但不同意支付违约金，理由是原合同违约金条款过高，且截至当时委托期限未超期，不存在违约情况。对于第三项诉讼请求，赵先生同意承担连带责任。

核心争议：本案核心争议主要有三点。其一，《房屋委托代理合同》是否于2021 年 1 月 12 日解除；其二，A公司是否应返还购房款302.4 万元及如何支付利息；其三，赵先生是否应对A公司的付款义务承担连带责任。

三、裁判结果

被告北京A公司于本判决生效后七日内返还原告林女士购房款302.4 万元。

被告北京A公司以302.4 万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向原告林女士支付自 2021 年 1 月 13 日起至实际付清之日止的利息。

被告赵先生对上述款项承担连带责任。

四、案件分析

法律适用：根据相关法律规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，《房屋委托代理合同》虽签署于民法典实施之前，但相关的法律事实持续至民法典施行后，因此适用民法典的相关规定。

合同解除认定：依法成立的合同受法律保护，当事人应按约定全面履行义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，林女士委托A公司购房并支付了款项，而A公司一直未能完成委托事项。林女士于2021 年 1 月 11 日向A公司邮寄律师函要求解除合同，A公司于2021 年 1 月 12 日收到，所以双方的委托合同关系于 2021 年 1 月 12 日解除。

款项返还及利息支付：合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失。A公司应退还林女士已支付的购房款302.4 万元。关于利息，由于林女士未能证明在合同约定期满后曾要求解除合同并退还费用，且双方在合同到期后仍愿意继续履行合同，直至 2021 年 1 月 11 日林女士要求解除合同，所以利息应自 2021 年 1 月 13 日开始计算。

连带责任认定：赵先生对A公司的给付义务自愿承担连带责任，符合法律规定，法院予以认可。

五、胜诉办案心得

精准把握合同条款与履行情况：在处理房屋委托代理合同纠纷案件时，律师要精准把握合同中的关键条款，如委托事项、委托期限、款项支付、违约责任等。同时，要详细梳理合同的履行情况，包括款项支付凭证、双方沟通记录等。在本案中，明确合同约定的委托期限以及A公司未完成委托事项的事实，是判断合同是否解除以及被告是否违约的重要依据。律师应协助当事人整理相关证据，形成完整的证据链条，为当事人的诉求提供坚实的基础。

熟悉法律规定与司法解释：熟悉并合理运用相关法律规定和司法解释是胜诉的关键。律师要深入理解民法典中关于合同解除、违约责任、连带责任等方面的规定，以及相关司法解释的具体应用。在本案中，准确运用民法典中合同解除的条件以及合同解除后的法律后果等规定，有力地支持了当事人的主张。同时，对于利息计算的相关规定，也需要准确把握，以保障当事人的合法权益。

有效应对被告抗辩：在诉讼过程中，被告往往会提出各种抗辩理由。律师要提前预判被告可能的抗辩，并准备好相应的应对策略。在本案中，被告提出合同期限届满后双方继续履行合同、违约金过高以及委托期限未超期等抗辩理由。律师通过对事实和法律的准确分析，结合证据，有力地反驳了被告的抗辩，使法院能够准确认定案件事实，支持当事人的诉求。

注重证据收集与整理：证据在诉讼中起着至关重要的作用。律师要引导当事人全面收集与案件相关的证据，包括合同、付款凭证、沟通记录、律师函及邮寄凭证等。在本案中，林女士提供的律师函及邮寄凭证，证明了其向A公司提出解除合同的时间，对案件的判决起到了关键作用。同时，对于被告提交的证据，律师要进行仔细审查和质证，确保己方证据的优势地位。