【泽达说法】子借父名义买房，父亲成被执行人，房屋如何处置？

案情回顾

儿子借父亲名义买房，房子挂在父亲名下，这种情况在法律上被称为“房屋代持”，又称“借名买房”，此类行为十分常见。然而，当父亲因欠款被强制执行，儿子的“合法权益”该如何维护呢？

李甲与李乙系父子关系，2014年2月17日经双方协商，李甲与李乙签订《借名代购房屋协议书》，协议约定李乙借用李甲名义购买的房屋位于惠州大亚湾西区××路××号××花园××栋××单元××号房屋。李乙享有该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，李甲对该房屋无权行使前述权利，亦不得对该房屋进行侵占、破坏、转让、出租、抵押及赠与等。

2020年6月18日，广东省惠州市惠城区人民法院判决李甲及其配偶向原告惠州市某某股份有限公司偿还欠款本金648270.86元及支付利息、罚息。判决生效后，因被执行人李甲及其配偶未履行生效法律文书确定的义务，故原告惠州市某某股份有限公司向法院申请执行，经法院审查后准许立案，裁定查封并拍卖被执行人李甲名下位于惠州大亚湾西区××路××号××花园××栋××单元××号房。

李乙得知后，向法院提出异议，认为案涉房屋的房产权实际属于自己所有，要求暂缓对本案的执行程序。原告惠州市某某股份有限公司认为李乙并非案涉不动产的权利人，所主张借名购房亦仅系内部协议，对外不具有约束力，并不能够排除执行。

案件结果

法院审理后，裁定驳回异议人李乙的异议请求。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、李乙与李甲之间的《借名代购房屋协议书》是否具有对外效力，能否对抗法院的执行行为？

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但该条文所指的“法律另有规定”，指非基于法律行为导致物权变动、法律规定不以登记为生效要件或者登记错误等情形，并不包括当事人故意将不动产登记在他人名下的情形。

本案中，案涉房屋登记在李甲名下，对外公示的物权人为李甲。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断是否系权利人。因此，从物权公示的角度来看，李甲是案涉房屋的法定物权人。李甲与李乙之间的《借名代购房屋协议书》仅在双方之间具有约束力，不能对抗不知情的第三人。

本案中，原告惠州市某某股份有限公司作为债权人，对李甲与李乙之间的借名购房协议并不知情，且无过错。因此，该协议不能对抗原告的债权。

二、借名买房有什么风险？如何规避？

借名买房是指实际出资人以他人名义购买房屋，房屋登记在他人名下，但实际出资人享有房屋的所有权和相关权益。但在专业人士眼里来看，此类行为存在诸多风险，如房屋登记在名义产权人名下，实际出资人难以证明其对房屋的所有权，可能导致法律纠纷；名义产权人可能因自身债务问题导致房屋被查封、拍卖，实际出资人的权益难以保障；当名义产权人与实际出资人之间的协议违反法律、行政法规的强制性规定，或者存在欺诈、胁迫等情形，协议可能被认定为无效，实际出资人的权益将无法得到法律保护。

如不可避免的需要“借名买房”，北京泽达律师事务所建议，可注意以下方面：

1.如签订详细的借名买房协议，明确双方的权利义务，协议应包括房屋的购买价格、实际出资人的所有权、名义产权人的配合义务等内容。

2.实际出资人应当保留充分的证据，证明其对房屋的实际所有权，在选择名义产权人时，应对其个人信用、财务状况进行充分了解，避免因名义产权人的债务问题导致房屋被查封或拍卖。

3.如果名义产权人出现债务纠纷或其他可能影响房屋权益的情况，实际出资人应采取相应措施，如提前办理过户手续或采取法律手段保护自己的权益。

同时，在借名买房协议中，应明确违约责任，约定如果名义产权人违反协议，应承担的赔偿责任。另外，为了确保双方遵守协议，实际出资人与名义产权人可以对借名买房协议进行公证，公证后的协议在法律上具有更高的证明力，可以在发生纠纷时作为重要证据。

律师寄语

借名买房虽然在某些情况下可以解决实际出资人的购房需求，但存在诸多风险。通过签订详细协议、保留充分证据、选择可靠名义产权人、及时办理过户手续、咨询专业律师、定期审查、明确违约责任、公证协议、设立第三方监管和保持良好沟通等措施，可以有效规避借名买房的风险，保护实际出资人的合法权益。

在进行借名买房前，实际出资人一定要充分了解相关法律法规和政策，谨慎行事，确保自己的权益不受损害。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领