突发！天津发布住宅新规补丁，涉及架空平台、开敞阳台等

3月17日（今日），天津市规划和自然资源局发布《市规划资源局关于住宅多样性政策补充要求的通知》。

涉及架空平台下空间、开敞阳台、露台、设备平台、凸窗、坡屋顶等方面。

划重点：

一）鼓励结合小区入口、下沉庭院设置居民活动空间，用于健身、休憩、会客交流等公共活动，作为邻里共享公共空间，其建筑面积不宜大于2000平方米，不计入容积率，建成后由开发企业自持，面向全体居民运营，不得分割登记。业委会活动室可纳入邻里共享公共空间指标计算，统筹管理使用

二）支持按照用地兼容性相关要求，鼓励沿城市生活道路界面兼容设置商业服务业设施，增加城市活力，增强居民日常生活便利性。

居住用地可兼容不超过地上总建筑规模15%的商业服务业设施，其建筑面积计入容积率，需缴纳土地出让价款差额；

在满足规划及标准规定配置配套设施的基础上，不大于4公顷的新建居住用地中鼓励兼容不超过地上总建筑规模15%的商业服务业设施，其建筑面积不计入容积率，需缴纳土地出让价款。

利用架空平台以下空间兼容或鼓励兼容设置的商业服务业设施，不计入建筑密度。

三）在已出台住宅多样性政策基础上，从注重阳台的功能性和美观性方面针对开敞阳台细化如下：

1．开敞阳台应依据国家相关规范进行设置、计算建筑面积。

2．低、多层住宅宜设置封闭阳台，如沿河流、公园等自然景观一侧需设置开敞阳台的，应做好立面设计，维护良好城市形象。

3．高层住宅从高空坠物和城市景观角度原则上不宜设置开敞阳台，当大面宽户型确有开敞阳台设置需要时，应充分做好安全防护措施，开敞阳台一侧立面沿城市重要道路、景观界面的，要重点协调好建筑立面和城市景观效果。

4．设置开敞阳台的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款。

5.基于封闭阳台的功能性考虑，当设置凹入式封闭阳台时，其进深不宜大于1.5米，保证起居室空间的使用舒适度。

四）在鼓励结合坡屋顶设置露台基础上，可探索特定区域（生态环境优良、景观环境优美、人口密度低的区域）四层及以下居住建筑除结合坡屋顶设置露台外，还可在住宅屋顶、退台或雨棚上设置露台（附图1），营造变化丰富的室内外空间效果，同时处理好立面设计。

建设四层及以下居住建筑应满足国家、我市相关要求，做好城市空间关系、周边现状情况分析论证。

五）设备平台和凸窗应用频次较高，设计手法多样，为鼓励进一步充分运用，提高审批精细化水平，特将设置方式在图纸表达上附示意图（附图2、3），供管理和设计统一使用。

六）鉴于坡屋顶对设计美观性要求较高，为鼓励进一步充分运用，提高审批精细化水平，特将设置方式在图纸表达上附示意图（附图4），供管理和设计统一使用。

原文如下：

各区分局、有关单位：

《市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见（试行）的通知》（津规资建发〔2022〕149号）、《市规划资源局关于印发住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见（第二批）的通知》（津规资建发〔2024〕8号）（以下统称住宅多样性政策）印发以来，房地产市场对住宅多样性政策接受度较高，优化营商环境作用明显，助力实现人民群众对美好生活向往收效显著。结合企业和市场新诉求，经研究，现将住宅多样性政策补充要求通知如下：

一、营造丰富、友好、有活力的架空平台下空间

鉴于当前架空平台使用频次高，设计手法多样，成效显著，普受欢迎，为更好的发挥架空平台下空间作用，鼓励在满足停车、市政设备设施功能前提下，通过合理设计鼓励丰富多样化利用，同时力争功能合理、便民宜居、设计友好、人性化。一是鼓励结合小区入口、下沉庭院设置居民活动空间，用于健身、休憩、会客交流等公共活动，作为邻里共享公共空间，其建筑面积不宜大于2000平方米，不计入容积率，建成后由开发企业自持，面向全体居民运营，不得分割登记。业委会活动室可纳入邻里共享公共空间指标计算，统筹管理使用。二是支持按照用地兼容性相关要求，鼓励沿城市生活道路界面兼容设置商业服务业设施，增加城市活力，增强居民日常生活便利性。居住用地可兼容不超过地上总建筑规模15%的商业服务业设施，其建筑面积计入容积率，需缴纳土地出让价款差额；在满足规划及标准规定配置配套设施的基础上，不大于4公顷的新建居住用地中鼓励兼容不超过地上总建筑规模15%的商业服务业设施，其建筑面积不计入容积率，需缴纳土地出让价款。利用架空平台以下空间兼容或鼓励兼容设置的商业服务业设施，不计入建筑密度。

二、注重阳台的功能性和美观性

阳台作为住宅室内的延伸，为居民提供了接触大自然的场所。考虑我市北方城市气候特点和百姓实际使用需要，已发布住宅多样性政策鼓励设置封闭阳台，不计容积率，补缴土地出让收益。该住宅多样性政策实施以来，受到市场普遍欢迎，近期部分住宅项目基于产品差异化角度提出了设置开敞阳台的诉求，且南向设置大面宽开敞阳台诉求较多。故在已出台住宅多样性政策基础上，从注重阳台的功能性和美观性方面针对开敞阳台细化如下：1．开敞阳台应依据国家相关规范进行设置、计算建筑面积。2．低、多层住宅宜设置封闭阳台，如沿河流、公园等自然景观一侧需设置开敞阳台的，应做好立面设计，维护良好城市形象。3．高层住宅从高空坠物和城市景观角度原则上不宜设置开敞阳台，当大面宽户型确有开敞阳台设置需要时，应充分做好安全防护措施，开敞阳台一侧立面沿城市重要道路、景观界面的，要重点协调好建筑立面和城市景观效果。4．设置开敞阳台的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款。

此外，基于封闭阳台的功能性考虑，当设置凹入式封闭阳台时，其进深不宜大于1.5米，保证起居室空间的使用舒适度。

三、充分运用多种设计手法丰富住宅产品

（一）露台的运用。露台作为室外空间，按照国家相关规范可设置在屋顶、退台或雨棚上。结合住宅多样性政策运用效果，为继续鼓励有效利用屋顶空间，丰富住宅建筑第五立面，满足住宅类型多样化需求，在鼓励结合坡屋顶设置露台基础上，可探索特定区域（生态环境优良、景观环境优美、人口密度低的区域）四层及以下居住建筑除结合坡屋顶设置露台外，还可在住宅屋顶、退台或雨棚上设置露台（附图1），营造变化丰富的室内外空间效果，同时处理好立面设计。建设四层及以下居住建筑应满足国家、我市相关要求，做好城市空间关系、周边现状情况分析论证。

（二）设备平台和凸窗的运用。设备平台和凸窗应用频次较高，设计手法多样，为鼓励进一步充分运用，提高审批精细化水平，特将设置方式在图纸表达上附示意图（附图2、3），供管理和设计统一使用。

（三）坡屋顶的运用。为鼓励更多住宅建筑使用坡屋顶，营造丰富建筑第五立面和城市景观，塑造趣味室内空间，住宅多样性政策推出了坡屋顶下设置露台的多样化举措，鉴于坡屋顶对设计美观性要求较高，为鼓励进一步充分运用，提高审批精细化水平，特将设置方式在图纸表达上附示意图（附图4），供管理和设计统一使用。

附件：住宅相关部位示意图

2025年3月13日        

（联系人：建管处李吉瑞；联系电话：63083192）

（此件主动公开）

附件

住宅相关部位示意图

附图1

露台设置示意图

附图2

凸窗示意图

设置要求：凸窗应凸出主体结构之外。

附图3

设备平台示意图

设置要求：设备平台凸出主体结构之外，凸出部分应至少两边临空，且凸出深度应大于凹入深度。

附图4

坡屋顶设置要求示意图

设置要求：

1．坡屋顶南向设置老虎窗的总长度一般不超过坡屋顶南向总面宽（轴线）的45%。

2．顶层坡屋面的投影面积比例不宜小于屋顶总投影面积（不含电梯机房屋顶平面）的2/3。

（注：坡度大于15°的屋面为坡屋面。水平老虎窗顶面、露台等不计入坡屋面面积。）

3．凸出坡屋顶的建筑构件设施宜进行设计处理。