墙体开裂、墙面渗水……新城控股烟台吾悦首府项目遭遇业主维权

文/地产金融视界

在衣食住行这四大民生要素里，住房占据着极为关键的地位。如何选择一套心仪、宜居的房子，成为众多购房者人生中的重要课题。但选到一套心仪的房子并不是一件易事。

烟台市芝罘区吾悦首府（以下简称“吾悦首府”）的业主小丽（化名）就遇到了这样的难题。她向地产金融视界吐槽，自己2021年花钱买的房，原本应该在2024年3月收房，但实际到现在都没住上。而只有这一套住房的小丽，如今还在出租屋里维持。

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收房之路坎坷

精装房交付当天发现卫生间“恶臭”

据了解，吾悦首府的开发商为烟台市芝罘区鸿璟房地产开发有限公司，所属集团为新城控股集团，新城控股集团企业管理有限公司（由上市公司新城控股持有超99%股权）持有该公司60%股份，香港悦麒发展有限公司持有40%股权。吾悦首府的物业公司为新城悦（成都）物业服务有限公司烟台分公司，由新城悦（01755.HK，新城控股“兄弟公司”）持有99%股权。

此外，新城悦是新城系旗下的物业管理服务公司。

2024年3月4日，烟台芝罘吾悦广场官方公众号上发文称，“（2024年）3月1日，烟台芝罘吾悦首府迎来盛大收房”。

业主小丽满怀欣喜，但收房当天却不尽如人意。

小丽向地产金融视界表示：“那天（2024年3月1日）确实是原定的交房日，实际上因为有些部分不达标，而且也没有给业主们看验收竣工备案这类手续文件，所以那天只是‘预交房’，但是没过几天就被我们当地住建部门叫停了。”

业主们才明白，吾悦首府并不具备交房条件。

2024年3月2日，有业主就“芝罘区吾悦首府未取得竣工验收备案表强制交房”情况，在“网上民生”上进行反映。2024年3月8日，芝罘区政府回复称，经与企业沟通，企业反馈目前已经同步进行各项手续的验收工作。同时，企业表示根据补充协议第六条房屋交付（三）交付时间：（2）如出卖人不能在本合同约定的交付日期交付房屋，买受人同意给予出卖人三个月的宽展期（宽展期自本合司约定的交付数止日期起算；若发生本合同约定的交付日期展期情形，则宽展期办据实顺延），同意出卖人在宽展期具备交付条件并交付房屋而不视为逾期。出卖人有权提前交付符合交付条件的房屋，买受人同意根据出卖人通知的交付日期收房并承担相关费用。出卖人超过宽展期交房的，自宽展期届满的次日起承担逾期交房的违约责任。按照合同约定的内容给予3个月的宽限期，宽限期达到交房标准不视为违约。

除此之外，在预交房的时候，包括小丽在内的业主们还反映了漏水的问题。

彼时，小丽在吾悦首府工作人员的带领下看了自己的房子。当这处精装交付房子的入户门被打开后，发现了有明显臭味和使用痕迹，以及天花板有漏水痕迹（石膏板发黄）的卫生间。小丽告诉地产金融视界，当其看到这样的状况，心情跌落到了谷底。

不过，小丽对开发商表示，要求其进行维修。出于对开发商的信任，以及对即将在新房里展开美好生活的憧憬，在上述带看人员表示“会给维修并重新做防水”后，小丽表示“同意”。

随后，小丽与其他业主在和开发商相关工作人员的协商后，共同确认了交房“宽展期”——也就是在三个月后的2024年6月1日交房。

在此期间，小丽曾接到开发商相关工作人员打来的电话表示“修好了”。但在前往验收、要求其做闭水试验时，小丽看到了天花板漏水的卫生间。为此，小丽对开发商表示，要求其继续进行维修。

随着时间一步步拉近，小丽以及该楼盘的业主们也收到了关于“收房”的通知。

一般来说，业主们在收房时需要先检查房屋结构、入户门、是否存在空鼓、门窗等部分，然后再填写房屋验收单并交纳相关费用后再领取钥匙等相关资料。值得关注的是，吾悦首府的业主们被通知要先签字、交钱，再拿钥匙。

但收房心切的小丽并没有在此犹豫，在拿到钥匙之后立刻去了自己的房间。但结果却是大失所望。

02

墙面跑水难住人

墙体破裂成隐患

2024年6月1日，也就是业主们正式收房的那天，小丽发现，除了原本就有问题的卫生间以外，客厅墙面也出现大面积渗水、爆皮痕迹。

（业主供图，下同）

收房后，小丽又发现有墙面出现开裂的情况。为了保险起见，6月11日小丽找来了验房师，也让吾悦首府开发商找来工人铲开了表面的装饰层，以看清墙面的具体情况。

当墙体的涂料被铲开后，天花板、墙壁等多个墙面的水泥层墙壁也露出了“蜂窝状”孔洞，有的地方还能隐约看到有些锈迹的钢筋。

对于水泥层出现“蜂窝状”孔洞这一情况，地产金融视界讯问了承揽装修工程的从业者，对方表示，一般来说出现这种问题有两种原因，一个是工序，另一个是建筑材料上出了问题。

此外，经过验房师检测，发现房屋卫生间、阳台、客厅、餐厅、卧室等多面墙壁存在裂缝，其中客餐厅顶棚中间开裂3处，裂缝宽度为0.37mm，东西方向长约1500mm，南北方向2处开裂分别长约1000mm、800mm。

另外，验房师还检测到房间内的地砖存在大量空鼓情况。

在此之后，小丽多次沟通吾悦首府开发商、物业、质监站等多方，想要让开发商就卫生间漏水、客厅渗水、墙体裂痕等情况进行彻底的维修，达到合格的居住标准。但直到今日仍未得到解决。

事实上，在开发商给予的《商品住宅质量保证书》第五项保修项目及期限中，明确写明基础及主体结构保修期限为“设计使用年限”，屋面防水、有防水要求的房间地面渗漏和外墙面渗漏等项目的保修期限则是5年。

小丽向地产金融视界表示：“对比之下，地砖空鼓、门把手晃动、卫生间排水管道没有反水弯等等这些，都不算什么问题……我就想让他们把墙体裂痕处理好。”

北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师在接受地产金融视界采访时提到：“当主体结构出现裂痕的时候，不能马上认定该建筑存在质量安全隐患。也许是一般性的质量瑕疵，通过简单修复即可处理，也可能是主体结构有严重的质量问题，此时确实会存在安全隐患。由于工程的质量问题严重程度往往通过我们的肉眼很难直接予以判断，所以建议尽量由专业的质量检测机构对主体的裂痕予以鉴定，根据鉴定结果来予以确认是否存在安全隐患。但无论是一般性质量缺陷还是主体的质量问题，都说明交付的房屋存在一定的问题。”

对于开发商了解小区出现的问题、了解业主诉求后仍不作为，王佳红表示，根据法律规定，开发商交付的房屋，如果有质量瑕疵或者主体结构有质量问题，其有义务在保修期限内履行自己的维修义务，若因此给业主造成损失的，还应该承担赔偿责任。若开发商了解存在的问题，了解业主的诉求但是依然不作为的，一方面违反了法律的强制性规定，一方面也会违反合同的约定，更重要的是严重影响业主对于房屋的居住和使用，更是影响开发商在购房人心目中企业责任的形象。开发商这种不管、不问、不作为的行为，已经构成违约、违法，作为购房人来说有权利到法院起诉开发商履行维修义务并要求赔偿损失或者要求开发商退房并赔偿损失。

事实上，原本小丽选择吾悦首府的原因很简单，“与其他小区对比来看，吾悦首府周边的教育资源、医疗、商业配套等都不错”。

然而，吾悦首府的房价却是一降再降。通过房天下可以看到，吾悦首府的房子在2021年年底开盘时在售均价12000-15000元/平方米，但本月均价为8160元/平方米，下降了32%-45.6%。而步行距离只有1.2公里的建城颐苑，本月均价为10184元/平方米，步行距离1.5公里的万科翡翠公园，本月单价达到17674元/平方米。

地产金融视界注意到，近年来新城控股旗下项目遭到业主维权已不属个案，比如位于重庆渝北中央公园板块的渝北区吾悦广场项目，在接房日当天，部分业主因对房屋质量有异议，来找开发商新城控股讨要说法，然而，新城控股多位工作人员却将维权业主坐的沙发暴力掀翻。

图片来自网络“业主维权遭开发商暴力掀翻”视频截图

此外，位于郑州市管城区的新城时光印象苑项目，开发商为新城控股子公司郑州舜杰新城房地产开发有限公司，该公司因未组织竣工验收擅自交付使用，被罚40余万元。而这也不是郑州舜杰置业有限公司第一次被罚。在此前的2021年5月，新城时光印象苑施工图设计文件未经审查擅自施工，未按照国家有关规定办理工程质量监督手续擅自施工，未办理施工许可证擅自施工，郑州舜杰新城房地产开发有限公司被罚款465.3万元。

截图自郑州市城市管理局官网

新城控股将如何解决，地产金融视界将持续关注。