降不下来的“物业费和车位费”｜楼市315阳光行动

近一年来，全国多个城市迎来一波物业费降价潮。从去年2月起，青岛市就开始实施空置房物业费“打6折”的政策，甘肃省兰州新区则将这个数字降到了“5折”。

除了空置房的物业费打折，不少城市的现行物业费也迎来降价。2024年，包括重庆在内，以及银川、青岛、武汉4城有百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%-35%之间。

实际上，高昂的物业费问题不仅困扰着二三线城市。作为一线城市的上海，更是深受物业费等居住成本的困扰。

前段时间，凤凰网房产曾对上海市在售新房的物业费做过统计，结果显示，目前上海在售的新房中，超过44个小区的物业费超过了10元/㎡·月，市区内的一些别墅项目，物业费甚至超过了20元/㎡·月。即便是郊区的楼盘，物业费的起价也基本在4元/㎡·月。

Part.1

“天价”的物业费，“廉价”的体验感

购置房产并缴纳物业费乃日常生活中极为普通且应尽的义务。然而，近年来，上海市新建住宅的物业管理费用显著上涨，部分费用之高令人咋舌，业主痛斥其为“物业费刺客”。

单价6万元多的楼盘，物业费达到7.8元/㎡·月；单价8万多的楼盘，物业费高达12元/㎡·月，买个不足100平方米的房子，一年物业费就超万元。

然而，现实情况中，部分楼盘物业管理费用的提高并未伴随着服务质量的提升，随手在新闻网站、各投诉平台搜索，各类物业投诉不胜枚举。

今年1月，天安1号C区的业主投诉称，其物业服务标准与12元/㎡·月的费用严重不符。交付不久后，便出现了公共区域照明不足、保安缺岗、外来人员可随意进出小区以及找不到管家等问题。

此外，收费标准亦存在不合理之处。开发商承诺的3000平方米会所、游泳池等设施位于A、B区，但A、B区还需一至两年才能交付使用。目前交付的C区仅有一个300平方米的会客厅和一个较小的儿童活动区，开发商却要求业主支付全额物业管理费。

公开资料显示，天安1号位于闵行区七宝板块，开发商为天安中国，物业公司为天安旗下的港力物业管理，物业管理费为每月每平方米12元。该小区共有2000多户，分为A、B、C三个区域开发，其中C区已于今年1月交付，A区预计于2025年6月交付，B区预计于2026年12月交付。

位于闵行区颛桥板块的上海星河湾也曾因物业服务问题引发业主维权。去年11月，一位上海星河湾二期的业主在其兰博基尼车身上喷涂“别买星河湾，物业真垃圾”字样，以此表达对星河湾物业的不满。该业主还指出上海星河湾花园存在安保形同虚设、卫生环境脏乱、门禁监控多年未修、维修乱收费以及房屋质量问题等。

据了解，上海星河湾二期建于2015年至2017年间，全部为大户型设计，最小户型为185平方米，最大户型为303平方米。目前，小区挂牌均价在7.3万/平。

Part.2

“天价”车位费到底是在卖尊贵，还是在“割韭菜”？

除了物业费，高昂的车位价格也使得众多购房者感到苦恼。

近期，徐汇区天钥桥南路1288弄宝能公馆1288（备案名：宝能华庭）的业主反映，开发商为了高价出售停车位，将B1层的停车位全部安装了地锁，仅限出售而不提供租赁服务。

此外，对于每户业主的第二辆车，开发商收取了高达2400元的月租金。然而，根据先前签订的物业管理服务合同，小区的车位租赁费用应为每月600至800元。

资料显示，宝能公馆1288的开发商为上海濠泉房地产有限公司，共有439户居民，小区车位共1088个，于去年11月份开始销售，标准车位售价65万，子母车位售价98万，微型车位售价52万。

实际上，宝能公馆1288所面临的天价车位问题，并非孤立事件。

同样位于徐汇滨江地区的云锦东方项目，其标准车位售价为85万元，而子母车位则高达127.5万元。此外，超过800个车位中，还有200余个车位实行捆绑销售策略，其价格区间介于170万元至340万元之间。

即便是郊区的车位，也未能逃脱这一趋势。去年12月，位于外环莘庄板块的天荟地下车位开售，标准车位售价为62万元，无障碍车位售价为72万元。

据数据显示，在过去三年内，上海内环内新房车位的平均价格大约上涨了20%，而中外环间的车位价格更是接近翻倍。具体而言，按环线划分的车位均价大致为：内环内60万元以上，中环线50万元以上，外环线30万元以上，外环外则在10至25万元之间。

停车费用的高昂并不仅限于车位费，停车费本身也呈现出持续上升的趋势，甚至业主反映个别小区不顾合同，随意涨价。

今年二月份，位于浦东外高桥板块的阳明花园小区业主投诉称，该小区的开发商上海侨福外高桥置业有限公司未经协商单方面将车位租赁费用提升至每月600元，此举已违反了合同规定。依据《前期物业服务合同》第十三条的规定，地下车位的租赁费用标准应为每月250元每个车位，并且合同中并未包含任何允许单方面调整费用的条款。

对此，上海侨福外高桥置业有限公司作出回应，声称小区车位产权归侨福公司所有，因此车库机动车位租赁费将维持在600元/个·月的标准。

无独有偶，去年六月初，新湖地产也向新湖明珠城的业主们发布了通知，宣称将对车位租金进行调整，理由是现行的租金水平偏低，需要进行上调。

据调查，调整前，新湖明珠城的车位租金介于600至1000元之间，而调整后，新湖明珠城的车位租金在每月800至1800元之间。

同样地，去年11月，位于浦东康桥板块的仁恒华发海上溪云的业主也投诉称，开发商给业主的停车费价格为800元/月（含150元车位管理费），但开发商并未提供任何收取150元车位管理费的合理解释。

此外，该小区的车位租赁价格远超周边小区，像周边的迷鹿公寓、浦发有家、绿地东上海、中骏柏景湾、世贸云图等，这些小区的停车费一般在300-400元/月之间。开发商和物业公司向业主收取高于市场平均水平的停车费，这种行为已经构成了对小区业主的价格歧视，涉嫌违反了《价格法》和《消费者权益保护法》的相关规定。

Part.3

天价费用的背后

为什么新房的物业费、车位费、停车费等附加费用定价偏高，甚至有些高到让购房者难以接受呢？

据知情人士透露，总体上有两方面原因。一方面，现在许多新房实行限价政策，开发商拿地卖房的利润很低，就要从其他方面“找补”。

另一方面，由于业主收房后物业费、停车费等涨价需要经过复杂的流程，这也导致许多企业选择在售房阶段就定下高价，以应对未来涨价的困难。

以车位为例，产权通常归开发商所有，那么车位的利润究竟有多大呢？以市中心的金隅外滩东岸（备案名：隅璟尚庭）小区为例，该小区共有895个车位，其中标准车位售价55万，子母车位售价75万，微型车位售价40万，车位总售价4.9亿元。

假设车位成本为15万元/个，那么895个车位的利润接近3.6亿元；即使成本上升至20万元/个，利润也达到3.11亿元，可见利润相当可观。

再来看物业行业，近年来物业可以说是最赚钱的行业之一。据公开数据显示，2023年物业行业的平均净利润率大约在10%-12%之间，而像万物云、碧桂园服务等领先企业，其利润率甚至可以达到12%-18%。

反观房地产开发，2023年房地产开发商的平均净利润率约为5%-8%，即便是头部房企，其平均净利润率也仅在5%-10%之间。许多中小型房地产企业更是面临净利润率低于3%，甚至亏损的困境。

尤其在当前房地产市场承受巨大压力的环境下，物业已成为众多房企业务板块中，为数不多能够保持盈亏平衡甚至实现正增长的“宝贵资产”。

此外，对于一些房地产企业而言，物业还扮演着“现金奶牛”的角色。前不久，弘阳服务就再次为弘阳地产母公司“输血”。作为卖方，弘阳地产向弘阳服务转让了6258个停车位以及3个子公司的部分股权，代价分别为2.31亿元、2.57亿元。停车位的收购，弘阳服务计划用现金支付，而股权交易则是抵偿对弘阳地产的应收款。

从“天价物业费”到“车位刺客”，这些附着在居住权益上的隐性成本，正在成为压垮购房者的沉重负担。当物业服务偏离“服务”本质，当配套设施异化为盈利工具，折射出的不仅是市场规则的失序，更是房地产开发模式的结构性困境。

要解决这一困局，需要多方面的共同努力。监管部门应建立物业费与服务质量动态评估机制；物业公司收取物业费时，必须确保费用与服务相匹配；消费者更应提升契约意识，在购房环节就对物业条款进行专业评估。

唯有让物业服务回归“服务”本源，让附加费用走出监管盲区，才能重建“质价相符”的居住生态。毕竟，真正的满足美好生活的“好房子”，从来不在于账面上的天价数字，而在于流淌在社区每个细节中的品质温度。