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武昌保利·涧山观奕

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楼盘聚焦：

1、真实户型图曝光！优化后得房率高达99%，妥妥的准四代住宅！

B1#、B3#、B4#都是17层的小高层，2梯2户，户型分别是143-143㎡；B5#是33层，2梯4户连廊结构，户型分布为143-120-120-143㎡；B2# 是11层的小高层，1梯1户，197㎡大户型；A1#是2个单元，每个单元都是2梯2户，户型是178-178-178-132㎡。

整体来看户型面积很大，纯改善定位，起步面积120㎡，而且120和132㎡房源不多；梯户比很高，除了B5#以外，梯户比基本都可以达到一梯一户，舒适性很高。

首开的143㎡小高层户型，四房两厅两卫，南向面宽高达15.3米；四开间朝南，客厅开间约5.4米；阳台进深约2.1米，双阳台再加上全赠送的飘窗，优化后得房率约95%，如果再加上约6.6㎡的电梯前室，得房率高达99%。

这个户型在所有准四代住宅的户型里面，都算是比较优秀的。1梯1户的设计，电梯前室可以利用起来，提高了得房率；南向大面宽，四个卧室有三个朝南，采光性非常好；入户玄关还设计了一个储藏室，实用性较高；5.4米开间的大客厅，完全可以设计书桌/吧台/书柜等；143㎡户型整体空间感类似现在市场上180㎡左右户型。

2、武汉唯一一层一户小高层，197㎡真大平层！

首开还推出了B2#，算是武汉唯一一层一户的小高层，真正意义上的独梯入户，11层的小高层，除去1楼架空层，一共只有10套房源。

197㎡户型，四房两厅三卫，双套房设计；南向面宽高达19.1米，四面采光通风，通透性极佳；阳台进深约2.4米，双阳台加上多个飘窗，优化后得房率约95%，如果加上电梯前室的面积，得房率也可以做到接近99%。

这个户型是所有楼栋里面唯一毛坯产品，据说价格比其他带装修的户型还要高。

3、案名来自于园林，整体精装修交标达到改善标准。

项目案名比较文艺，据说是来自于园林设计；项目的园林运用了大量的乔木，再搭配近1000吨原山石材及水系，整个园林山景和水景比较多；不过这种景观对物业维护要求比较高，项目自带的保利物业口碑还是可以的。

精装修标准还可以，高仪的花洒，菲斯曼的地暖，日立的中央空调，都是大品牌。遗憾的是没有新风系统，但配了西式岛台，也算是有得有失吧。

此外阳台是全封闭交付的，和窗户一样用的系统窗，密封性和隔音性应该还不错。

4、价格参考周边，预计带装修3-3.2w/㎡左右。

目前项目还没有放风价，周边可以参考的新房是龙湖御湖境。龙湖御湖境目前地理位置更好点，但对口学校比较一般，属于洪山的第三梯队，整体在售均价约3.2w/㎡。

项目旁边的保利大都会，近期5月份成交的几套140㎡以上的大面积户型，未满二，成交均价在2.9-3w/㎡左右。

结合周边新房二手房的情况来看，小妹预测保利·涧山观奕的带装修价格3-3.2w/㎡左右。

5、双地铁上盖，真正的TOD模式；生活配套较为齐全，但卓刀泉南路高峰期较为拥堵。

项目是真正的地铁上盖，地铁2号线和地铁11号线（在建）地铁口就在项目旁边，地铁出行可直达武汉三镇；周边生活配套齐全，烟火气很足，近有虎泉购物广场，远点有群光广场，武商梦时代等；步行可达的卓刀泉公园，东湖等，还算舒适宜居。

但项目旁边的卓刀泉南路是双向四车道，高峰期较为拥堵；不过据说后期，从雄楚大道沿单行道-楚康路可以直达项目，稍微缓解下拥堵。

6、按照洪山区2024年划片范围来看，预计对口卓刀泉小学+卓刀泉中学，洪山区第一梯学校。

前不久，洪山区公布了最新的2024年划片范围，从划片范围来看项目预计对口卓刀泉小学和卓刀泉中学；卓刀泉中学2023年中考普高率75.3%，高分保护2人，妥妥的第一梯队学校。

虽然最终要以交付后教育局划片为准，但是项目距离卓刀泉小学约400米，距离卓刀泉中学约600米，基本不会被划出去。

总结：

结合目前的市场情况来看，保利·涧山观奕最终卖的好不好，还在于项目定价；武昌最近几个比较火的四代住宅，定价都是比较接地气的。

从二手房情况来看，保利大都会的价格一直比较坚挺，140㎡以上大户型几乎每月都有成交的，而且大部分未满二，说明这附近学区+改善的需求还是有的；保利·涧山观奕143㎡户型面向的群体多半是保利大都会二手房客户，还有周边高校老师、医院医生等高净值人群；如果定价在带装修3-3.2w/㎡左右，预计接受度还是可以的。

一、加推房源

项目一共有A、B两个地块。其中A地块仅有A1#一栋楼，33层，2个单元，位于卓刀泉南路西侧；B地块有5栋楼，其中B1#、B3#、B4#17层，1个单元，B2#11层，1个单元，B5#33层，1个单元，位于卓刀泉南路和虎泉街交汇处。

A1#2个单元，每个单元均是2梯2户；B1#、B3#、B4#2梯2户；B2#是1梯1户大平层；B5#是2梯4户连廊结构。

除了B5#，其余楼栋都可以达到1梯1户，梯户比很高。

二、楼盘整体数据

A地块规划用地面积约1万方，总建面约3.45万方，住宅建面约2万方，容积率约2.32，总户数127户，住宅机动车停车位263个。

户均建面约161.7㎡，建面比较大，妥妥的大平层楼栋，而且车位比约1:2，配置很高。

A地块还带有一个2000㎡生鲜市场，在地块的东南角还有一个地铁出入口。

A地块技术经济指标：

A地块日照分析图：

A地块项目外立面效果图：

B地块用地面积约1.8万方，总建面约4.5万方，住宅建面约3.2万方，容积率约1.96，总户数237户，住宅机动车停车位266个。

户均建面约136㎡，建面也算大，也是走改善定位，车位比约1:1，车位还是比较紧张的。

B地块有3个地铁出入口，真正的地铁上盖项目，其中地块内部的是地铁疏散口，平时关闭，紧急情况启用；此外在地块中间有个全民健身用地；项目的主入口位于卓刀泉南路，在B1#和B2#之间。

B地块技术经济指标：

B地块日照分析图：

B地块项目外立面效果图：

三、拿地情况

2023年12月26日，洪山虎泉地铁站旁的137号地块被保利（武汉）房地产开发有限公司以7.15亿元拿下，成交楼面价约12037元/平。

地块主要要求：

①该项目定位位置轨道交通11号线虎泉站上盖复合利用，应按照轨道站点TOD模式，合理组织地下地上空间，促进立体化空间开发。

②B地块西侧沿卓刀泉南路控制一条5米宽带状公园绿地。

规划图如下：

拿地点评：地块面积不算大，容积率2.1，基本是走改善定位；地铁11号线从地块下面穿过，对于建筑技术和成本都有一定要求；TOD模式，增加了地铁出行的便利性。

四、项目地段、交通、配套

1、区位

项目位于洪山区卓刀泉南路和虎泉街交汇处，紧邻华中师范大学，与二环线直线距离约1.7km，距离珞喻路和雄楚大道约600米左右，紧邻地铁2号线虎泉站，位置相当优越。

微观上看，项目北侧是华中师范大学、伏虎山烈士陵园，南侧是建信小区，西侧是华中师范大学，东侧是虎泉地铁站、虎泉购物广场。

周边城市面貌

周边城市面貌

区位点评：该地块位于二环外，紧邻华中师范大学，离武昌和光谷都比较近；周边大学比较多，城市配套较为成熟，但城市面貌较为一般。

2、交通

自驾方面：项目两侧一边是虎泉街，一边是卓刀泉南路；但这两条街道都是双向4车道，不算宽敞，尤其是虎泉街两边餐饮较多，晚上夜市丰富，较为拥堵。

不过项目距离二环线，珞喻路都不算远，自驾上珞喻路或二环线后较为通畅。

虎泉街

卓刀泉南路

地铁方面：项目是真正的TOD（地铁上盖）模式；地铁2号线和11号线（在建）双地铁上盖，去武昌或光谷均可地铁直达。

公共交通：项目门口的卓刀泉南路和虎泉街均有公交站点，有538、386等多路公交。

交通点评：项目双地铁上盖，地铁2号线和地铁11号线（在建）通达性都很不错，无论是去武昌还是光谷都可地铁直达；公交站点就在门口，公交出行也很方便；门口道路不算宽敞，高峰期自驾可能会拥堵。

3、配套

商业配套：项目一街之隔就是虎泉时尚中心和虎泉购物广场，餐饮娱乐业比较多；距离群光广场约1.7km，距离武商梦时代约3km，逛街购物都很方便。

虎泉时尚中心

虎泉购物广场

教育配套：按照洪山区2024的学区划片来看，项目预计小学对口卓刀泉小学，初中是卓刀泉中学（以交付后官方划片为准），而这个组合在洪山区属于第一梯队的学校。

卓刀泉小学

医疗配套：项目对面一街之隔就是虎泉医院，3公里之内还有武汉大学口腔医院、省妇幼、广州军区武汉总院等，日常就医很方便。

虎泉医院

其他配套：项目北侧约300米就是卓刀泉公园，步行可达。

配套点评：项目位于洪山核心地段，周边各项配套都比较齐全，餐饮娱乐业较多，烟火气很足；3公里范围内有武商梦时代，群光广场多个大型商业综合体，还有省妇幼、广州军区武汉总院、武汉大学口腔医院等多所医院，配套丰富；而且按照洪山区最新的划片来看，预计对口卓刀泉小学+卓刀泉中学，洪山第一梯队学校。

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