深圳观澜购房攻略：观澜地铁口-鸿荣源观城-大城配套-最新动态！

深圳观澜买房攻略：观澜地铁口鸿荣源观城，400 万平大城配套来了

擅长 “造城” 的鸿荣源，已经打造了龙华中心的壹成中心、宝安中心的壹方城等多个大型地标性综合体项目。宝安北部还有一座地标大城，就是目前在售的鸿荣源珈誉府市场关注度极高，珈誉府二区一举摘得深圳 2023 下半年 - 2024 年的销量桂冠。

最新消息：龙华北部也将再造一座地标大城，就是目前在建的鸿荣源观城。预计最快今年 2-3 月开盘入市，首推 08 块地块观城时尚花园，目前主体已出地面 40 多层，主要以 3 房为主（官方户型暂未出）。

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项目基础信息

鸿荣源观城项目是鸿荣源在龙华继壹成中心后的又一大巨无霸项目。项目开发建设用地面积 379994.5 平方米，计容积率建筑面积为 2750960 平方米（一期的总建面超 300 万平）。

根据开发商官网的规划，项目的主要功能为大型购物中心、5A 办公、五星级酒店、星级影院、休闲文化街区、高档住宅、人才房、产业研发楼、生态产业园、教育、医疗、文体设施等。

鸿荣源观城整体项目已经在如火如荼的施工，现阶段在官方显示一期组团有三期已经建设备案，备案名分别为：观城未来花园、观城时尚花园、观城世纪花园。其中，观城时尚花园、观城世纪花园为观城第一期项目二期工程，观城未来花园（备案名以官方最终公示为准）观城第一期项目一期工程。当前进度二期快于一期，首期入市的或许是观城时尚花园入市。项目目前在建中，首推 08 地块观城时尚花园主体已出地面 40 多层。首批产品预计今年入市，虽然暂未有户型数据，如此大城大概率刚需 2 房到改善型的 4 房都会有。价格方面参考周边开盘独价格大概在 4 万左右，鸿荣源由于是大体量首推加上龙华区一直以来都很卷应该价格也是在 4 万左右，

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地处龙华行政中心片区 —— 观澜，各项配套成熟

项目地处龙华观澜，但提起观澜，大家的印象都是片区面貌比较陈旧，交通特别拥堵，不过这些年随着观澜不断发展，各方面都取得不错的进展。

首先规划方面，因为大湾区 + 先行示范区双重政策利好叠加，“龙华中心” 成为重点规划三个城市核心区之一，而观澜作为龙华发展的重中之重，除了是龙华区政府的所在地之外，还拥有龙华行政文化中心、九龙山数字城等叠加板块概念，产业、旧改、交通、教育等发展也是一直位于龙华前列。

产业方面，超百亿元打造梅观科技创新走廊，助力龙华 “智造” 再升级，还有 76 万㎡的华为进驻利好，富士康、顺络电子、海目星科技、轴心自控等一批企业发展迅速，未来给片区带来的人口和产业红利非同一般，助力观澜腾飞。观澜是龙华区政府所在地，龙华新区成立之初，便确定新区政府选址观澜，定位行政科技文化中心。政府新址一般都选择在最具发展潜力的地带，更是各种行政文化配套最齐聚的地方。根据规划，龙华区政府旁将落成四大文体中心 —— 市政图书馆（在建中）、观湖美术馆、观湖文化体育中心（在建中）和鹭湖三馆一院（图书馆、群艺馆、文化馆、大剧院均已开建）。待这些市政配套建成后，观澜的城市面貌、居住品质都会跃升一个台阶。

首推地块距离 4 号线延长线观澜站约 500 米，下地铁走大概 6-8 分钟可到现场，交通挺便捷，且周边学校、商业、医疗等配套都不错，基本上都在步行 15 分钟的范围内。

双轨：本案直线约 500 米即达 4 号线观澜站、有轨电车新澜站，可实现双轨出行，地铁 10 站即达深圳北站，16 站即达福田 CBD，横纵贯穿深圳，链接外环光明、龙岗、盐田等其他核心区。

教育方面，根据 2023 年龙华教育局学区划分，小学学区划分在观澜中心学校小学部，初中学区划分在观澜中学。

商业方面，项目自带壹方系列商业，200 米百佳华广场、4 公里内从容抵达，观澜天虹、观澜湖新城 MH Mall 等繁华商圈环绕，未来鸿荣源百万旧改计划打造约 63 万㎡大型商业综合体，约 20 万㎡商业加码，打造区域潮流风向地标，创造理想生活的烟火气。

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位置：观澜作为龙华行政中心所在地，未来还有九龙山数字城、梅观科创走廊、约 20 个旧改项目，具备一定潜力。而「鸿荣源观城」占据了观澜最核心的位置，未来也会是观澜居住氛围最好、生活配套最完善的区域。

价格：折后单价 3 万多，3 房总价 300 万起，对刚需非常友好。

配套：百万大城综合体，观澜版壹城中心，刚需三件套地铁学校商业齐备。

密度：容积率高达 9.23，超高层住宅（58-59 层），还有保障房、回迁房，楼间距十分密集，最近的只有 20 米，空间拥挤，住着不会很舒服。

周期：分为 3-5 个地块、共 8 期开发，至少 10 年的开发周期，前期住户面临施工噪音、交通拥堵等问题。

面貌：周边以老旧工业和城中村为主，面貌老旧，主要靠旧改来翻新，短期内环境改善有限。

「鸿荣源观城」优缺点很突出，超级大盘、配套齐全，附近还有不少产业，价格也很香，适合预算有限的本地刚需上车自住。但是体量大意味着成型时间长，近万套的盘子，未来二手房流通将非常的不友好，

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