固安产发再伸援手 华夏幸福5.37亿出售固安厂房项目部分资产

观点网 华夏幸福被看做是房企化债范本，“重启”至今，似乎已经穿越了暴风雨。但在近期，该公司再次发布公告，披露资产出售事项。

据3月11日晚间发布的公告显示，华夏幸福基业股份有限公司（简称“华夏幸福”）下属全资子公司固安华夏幸福基业房地产开发有限公司（简称“固安华夏幸福”）拟向固安产发园区管理有限公司（简称“固安产发”）转让其持有的新兴产业示范区卫星城科技大道标准厂房项目的部分房屋建筑物及国有土地使用权，交易金额为5.37亿元。

涉及的具体资产为卫星城科技大道标准厂房项目其中的42栋房屋建筑物及相关土地使用权。项目位于固安县新兴产业示范区，即固安县安康西街南侧，规划三路西侧，科技大道北侧，总建筑面积12.96万平方米，按建筑面积分摊的相关土地使用权面积10.24万平方米。

对于这项交易，华夏幸福表示，预计产生约0.76亿元收益。交易回款将主要用于下属公司“保交楼”相关支出、回迁安置房建设支出等。

地方国企的“关照”

河北廊坊是华夏幸福的大本营，其中在固安布局的项目、积累的存量资产颇丰。

来自2024年半年度报告的数据显示，华夏幸福在固安区域持有的待开发土地共计43.84万平方米，仅次于霸州区域的84.64万平方米。而固安区域的一级土地整理面积为85.71万平方米，高于霸州的41.57万平方米。以规划计容建筑面积看，截至期末，华夏幸福在固安的储备达99.79万平方米，放眼全国，仅次于霸州。

在这样有着“大本营”意义的区域，过去这些年，华夏幸福也与当地国资逐渐建立起“良性”的合作关系。而如今这样的时点下，其中一种表现形式就包括“接盘”华夏幸福出售的资产。

华夏幸福表示，最新的这笔交易是为切实推进“保交楼”进展，加快安置房建设，确保施工进度，公司持续通过盘活资源，实现回笼资金，根据公司经营发展需要，固安华夏幸福与固安产发拟签署《固安华夏幸福基业房地产开发有限公司与固安产发园区管理有限公司之资产转让协议》。

交易标的位于固安县新兴产业示范区，42栋房屋建筑物分布在项目的一期和二期，其中一期共计16栋，建筑面积约4.57万平方米，土地使用权面积4.01万平方米；二期26栋，建筑面积8.39万平方米，土地使用权面积6.22万平方米。

交易对手方固安产发园区管理有限公司成立于2021年11月，由固安县国有企业运行服务中心持股100%，为固安县当地国有企业。

事实上，地方国资出手“援助”也并非头一回。

2022年12月，华夏幸福就曾发布公告称，拟向固安产发产业港投资有限公司、固安产发教育投资有限公司转让四项资产，总价款合计为9.99亿元。

当月稍早时候，华夏幸福下属全资子公司还向大厂回族自治县国宏运营管理有限公司转让名下所属产业园等四项资产，总价款合计6.93亿元。

上述涉及的三家交易对手均为当地国有企业。其中，接收固安四项资产的两家公司，主要股东均为固安县国有资产运行服务中心。同时也与最新交易中的“买家”身份一致。

三项交易的所得资金几乎都用于华夏幸福下属相关公司保交楼相关支出、回迁安置房建设支出等。这在一方面也解决了华夏幸福的资金筹措难题。

协议约定，固安华夏幸福拟以交易价格5.37亿元将其持有的标的资产转让给固安产发，这与资产的评估价值一致，也就是说，华夏幸福方面并未溢价出让以换取更多收益，又或者说，固安产发并未接受溢价请求。

交易价款分为两期，共四次支付。首期合计为约1.31亿元，自《资产转让协议》生效后7个工作日内，满足标的资产不存在新增的抵押、扣押等权利限制，固安产发支付项目一期首期交易价款4497.19万元；项目二期满足过户条件后7个工作日内，固安产发支付项目二期首期交易价款8603.67万元。

第二期价款共计约4.06亿元，固安产发应于项目一期过户完毕之日起10个工作日内，支付项目一期剩余交易价款1.32亿元；项目二期过户完毕之日起10个工作日内，支付项目二期剩余交易价款2.74亿元。

华夏幸福认为，本次资产出售有利于公司盘活存量资源，实现资金回笼，促进公司经营与发展。根据初步测算，本次资产出售交易预计对公司产生约为0.76亿元收益。

“化债”老话题

毫无疑问的是，资产出售是华夏幸福进行现金流“补充”的重要方式之一。过去几年，华夏幸福陆续宣布出售永清产业新城、广阳产业新城平台公司、南方总部资产包、任丘孔雀城100%股权等，以及退出贵州修文县产业新城PPP项目……

在这笔最新发生的资产交易前12个月内，华夏幸福同类资产出售交易累计成交金额为7.13亿元。这些交易的收益也大多用于保交楼，截至2024年第三季度，华夏幸福的保交付任务完成率达93%。

但短期来看对公司“化债”进展改善有限。最新数据显示，截至2025年1月31日，华夏幸福累计未能如期偿还债务金额合计为人民币228.30亿元，较截至2024年12月31日的累计未能如期偿还债务金额226.57亿元略有增加。

此外，此次交易中“接盘方”的国有企业身份，也不免引起其他猜想。

去年10月，华夏幸福债务重组计划公布了一份“置换带方案”，拟通过出售资产置换债务的方式，由收购方有条件承接相应的由公司统借统还的金融债务，置换后的债务展期、降息，具体置换方式由相关方具体协商。

参与置换带债权人的金融债务拟由廊坊市属国有企业承接。作为条件，须向廊坊市属国有企业或其指定主体提供新增融资，新增融资后续可以对地方政府、国有企业予以支持，从而可以形成对华夏幸福保交楼、安置房及产城运营等支出的额外资源支持。实施置换带的债务规模预计200亿元左右，对应匹配的置换带资产主要包括项目公司持有的应收账款、固定资产等。

目前尚无信息明确表明，此次向固安产发转让新兴产业示范区卫星城科技大道标准厂房项目的部分房屋建筑物及国有土地使用权为“置换带方案”的一环。交易公告显示，标的资产权属清晰，不存在抵押、质押及其他任何限制转让的情况。

但从时间上来看，或许华夏幸福正在推进相关交易。

在今年1月，还有来自资本市场的消息指出，华夏幸福考虑在中国法院的监督下进行新的重组，这将取代债权人此前批准的债务计划。真真假假的种种消息，细究根源，都离不开债务压力，以及持续低迷的市场环境。

华夏幸福在今年1月发布2024年度的业绩预告，预计2024年度将实现归属于上市公司股东的净利润为-60亿元到-40亿元；预计2024年度实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-133亿元到-113亿元。

而在上一年，华夏幸福的利润总额为-90.07亿元；归属于上市公司股东的净利润亏损为60.28亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润亏损101.80亿元。相比之下，经营层面也未有明显改善。

对于这一份业绩表现，该公司解释称，随着债务重组工作的持续推进，整体资金成本维持在较低水平，但债务存量金额仍然较大。同时，随着房地产存量项目竣备、交付、结转，导致可承载利息资本化的项目载体进一步大幅下降，当期利息资本化率极低，从而财务费用处于高位。

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