借名买房对方失联了，如何通过法律途径确权？律师指南

在借名买房案件的复杂性在于需要证明购房时的真实意图和双方之间的协议，以及在缺乏书面协议的情况下如何收集和呈现证据。借名购房者通常需要提供足够的证据来证明他们实际上是房产的经济贡献者，并且存在一个隐含的或明确的协议，即房产最终将过户到他们名下。这可能包括银行转账记录、购房款项的支付证明、双方的通信记录或其他相关文件。在法律程序中，这些证据将至关重要，以支持借名购房者的过户请求。

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件梳理

（一）人物关系

林晓娟与林晓霞为亲姐妹，二人原均为北京A单位员工。她们的父亲为林国栋，孙丽萍系A单位原生活后勤部财务。

（二）房产背景情况

1994年，北京A单位有房屋分配及购买相关事宜。涉案的北京市昌平区城区一号房屋，在后续过程中成为争议焦点。1994年，林晓娟称该房屋由单位出租给自己，林晓霞则称单位组织集资建房。1995年，林晓霞开始实际居住在涉案房屋。1996年涉及购房手续办理及款项缴纳。2000年，涉案房屋办理房产证，登记在林晓娟名下。

（三）案件事实详情

购房过程争议：林晓霞称1994年因林晓娟婚后不在昌平居住且无意购买单位建房，而自己有购房资格但工龄不如林晓娟长，所以二人协议约定由自己借用林晓娟名义购房，便于挑选楼层。之后林晓霞与父亲一同去单位交款，款项全部由林晓霞自行出资，由父亲填写林晓娟名字，当时林晓娟的人名章在父亲处，购房后林晓霞搬入涉案住房居住至今，并自行缴纳水电供暖等各项费用。林晓娟则称只委托了父亲一人办理购房之事，与林晓霞无关，林晓霞在购房时已不在单位上班，不具有购房资格。诉争房屋为房改房，1994年先以公有住房方式分给自己居住，1995年才开始办理购房手续，1996年才开始缴费，自己在没有任何产权房的情况下，放弃单位福利补贴性质、以夫妻二人工龄折算房款的珍贵购房资格以及房屋产权不符合常理。

证据情况：庭审中，林晓娟陈述1996年将现金21108元交给父亲林国栋并委托其办理购房相关手续，但未提交任何购房手续原件，认可购房手续上签字均由林国栋代签，与父亲无书面委托手续。林晓霞当庭提交了包括《房屋买卖协议》、交纳购房款的收据等购房手续原件以及房屋产权证原件。林国栋作为证人出庭称，林晓娟并未支付现金并委托其购买涉案房屋，涉案房屋实际由林晓霞购买，购房手续均由自己代为签字。证人孙丽萍出庭称，涉案房屋系林晓霞借用林晓娟的名义购买，房款由林晓霞实际缴纳，交款手续由林国栋代为签字。

二、争议焦点

（一）原告诉求

原告林晓霞向法院提出诉讼请求：1. 要求林晓娟立即配合林晓霞将位于北京市昌平区城区的房屋过户到林晓霞名下；2. 案件受理费由林晓娟负担。林晓霞认为存在借名买房协议，自己是实际出资人且一直居住在涉案房屋，被告拖延办理过户手续。

（二）被告诉求

被告林晓娟辩称，请求驳回林晓霞的诉讼请求。林晓娟称不存在借名买房情形，自己只委托父亲办理购房，林晓霞无购房资格，诉争房屋性质为房改房，自己放弃购房资格不符合常理，且双方在购房时未提及产权归属，林晓霞诉讼请求依据不足。此外，林晓娟主张本案已过诉讼时效，林晓霞失去胜诉权。

（三）核心争议

涉案房屋的真实权利人是谁，即是否存在借名买房关系，林晓霞是否为实际购房人。

林晓霞的诉讼请求是否超过诉讼时效。

三、裁判结果

林晓娟于本判决生效之日起15日内将位于北京市昌平区城区一号的房屋过户至林晓霞名下。

四、案件分析

（一）证据及事实认定

林晓娟主张缺乏证据支持：林晓娟陈述涉案房屋原系1994年A单位租赁给其使用并于1995年购买，但其不能提交交纳租赁费以及购房款的任何证据；林晓娟称委托林国栋购买涉案房屋，但不能提交任何证据予以佐证，且林国栋当庭否认了林晓娟委托其购买涉案房屋；林晓娟主张其为涉案房屋的所有权人，但从涉案房屋被购买至今已二十余年，涉案房屋的购房手续以及产权证原件均不在林晓娟本人手中，而且林晓娟从未居住涉案房屋，自身亦不控制涉案房屋，这不符合常理。所以，林晓娟的抗辩意见均无证据支持，法院不予采纳。

林晓霞主张证据充分：林晓霞持有涉案房屋的购房协议、交款凭证以及房屋产权证原件，且自1995年实际居住在涉案房屋至今，证人林国栋的陈述能够佐证涉案房屋系林晓霞借用林晓娟的名义购买，证人孙丽萍的陈述能够佐证涉案房屋的房款由林晓霞实际交纳。因此，法院认定林晓霞与林晓娟之间系借名买房的法律关系。

（二）诉讼时效认定

因双方并未就涉案房屋的过户时间进行过约定，故林晓娟主张自涉案房屋被颁发产权证的时间开始起算诉讼时效且林晓霞的主张已超过诉讼时效并无依据，对其该项抗辩意见，法院不予支持。

五、胜诉办案心得

（一）重视证据收集与整理

在类似案件中，证据是关键。作为主张权利的一方，要尽可能收集能够证明事实的各类证据，如购房协议、交款凭证、居住证明、证人证言等。对于借名买房案件，尤其要保留好借名买房的协议（若有书面协议）、出资凭证以及实际控制和使用房屋的相关证据。本案中，林晓霞正是因为持有完整的购房手续原件以及有证人证言支持，才有力地证明了自己的主张。

（二）准确把握法律关系和时效规定

律师需要准确判断案件所涉及的法律关系，如本案中的借名买房法律关系。同时，要熟悉相关法律时效规定，对于没有明确约定履行期限的请求权，诉讼时效的起算点有特殊规定。在本案中，由于双方未约定过户时间，被告关于诉讼时效的抗辩不成立。准确把握这些法律要点，能够在案件处理过程中找准方向，维护当事人的合法权益。

（三）合理运用证人证言

证人证言在案件中往往能起到重要作用。但需要注意的是，证人的选择和证言的内容要真实、相关且符合逻辑。在本案中，林国栋和孙丽萍的证人证言与林晓霞提交的其他证据相互印证，形成了完整的证据链，有力地支持了林晓霞的主张。所以在办案过程中，要善于寻找合适的证人，并引导证人准确陈述与案件相关的事实。