开云湖璟华庭认筹热度下 浦开集团的上海内中环布局与野望

观点网 3月10日，上海本土房企浦开集团云璟社区三期项目--开云湖璟华庭结束认购，合计实现673组认购，最终认购率高达296%，再次触发积分，实现日光清盘。

回顾项目前几次开盘情况，一期开云明月华庭首开318套房源，认购首日接待约500组认购，最终收获1468组认购，认购率约461%，入围分达到79.35分，开盘即日罄；二期开云星荟华庭放出620套房源，获2190组认购，认购率约353%，入围分达到69.6分。

不难看出，虽然此次开云湖璟华庭实现日光清盘，但与一期、二期项目相比，第三期认购及认购率均有差距，或许是与地理位置关系有关。

观点新媒体获悉，三期项目开云湖璟华庭与云璟社区一期、二期、四期、五期之间距离较远，相隔一片张家滨绿地；此外，浦开云璟一、二期行政区划分属于金桥，作为TOD综合体配套上更为丰富；而开云湖璟华庭行政区划分属于唐镇区域，但距离外环、中环相对较近，交通较方便。

有业内人士向观点新媒体透露，开云湖璟华庭项目宣传1.5容积率，实际为附带社区商业项目进行计算得来的数据，实际社区居住建筑覆盖率较高，容积率或在1.8-2.0左右。"三期（的单价）相对于一二期已经降了1万元左右，这个项目主力客户应该也是张江、金桥产业区的工作人员吧。"

不难看出，云璟一至五期项目覆盖范围横跨上海内中环张江科学城，从金桥到唐镇均有项目地块坐镇，总建筑面积超过85万平方米。事实上，当初在规划云璟项目时，浦开集团已经开始思考日后布局。

浦开集团云璟社区三至五期项目地块信息

数据来源：企业公告、观点指数

时间回到2021年8月25日，浦开集团举行项目集中开工仪式，正式发布云璟生态社区品牌。据资料显示，云璟项目签约银团贷款总金额达到143亿元，开工项目将在未来五年内陆续竣工建成，共规划建造总投资近180亿元的城市综合体，其中包括了约30万平方米的国际甲级办公、约10万平方米的华润万象天地购物中心、开放式街区商业、凯悦酒店和住宅项目。

值得注意的是，作为较注重地域性的城投型房企，浦开集团在规划云璟社区时，并不只是在自家区域单纯开发项目，还选择与行业头部企业进行联合操盘合作。

酒店配套方面，浦开集团先是联手凯悦酒店管理集团引入凯悦尚萃品牌，后者成为浦东地区首家与凯悦集团签约的五星级城市精品酒店品牌；商业方面，浦开集团找来华润万象生活，将把创新首店、地区旗舰店等概念注入10万平方米的万象天地。

回归住宅项目本身，尚未开始认购的四期项目据说也将由浦开集团联手绿城代建进行合作，此前，浦开集团与还绿城代建合作操盘了位于浦东中内环的摩登江南项目，开盘认购率约合102%，均价11.38万元/平方米。

从项目落地伊始，云璟社区几乎包揽了内中环新房的讨论热度，与此同时，浦开集团也没有忘记同位于内中环区域的北蔡板块，于2020年开始加速布局。

2020年10月，浦开集团首次进驻北蔡，摘得浦东新区北蔡镇艾南村、南新村城中村改造地块，出让面积7.02万平方米，容积率1.26，建筑面积8.88万平方米，成交楼面价4.05万元/平方米，后期项目命名为开云·艾尚里，于2023年8月首次开盘，备案均价9.8万元/平方米，认购率105%。预计未来将加推剩余334套房源。

2022年9月，浦开集团联合浦发、北蔡揽获浦东新区北蔡南新地区2-1地块，出让面积1.91万平方米，容积率1.2，建筑面积2.3万平方米，房地联动价8.3万元/平方米。据项目规划设计方案显示，预计推出300套房源，建设单体建筑12栋，包括2栋销售住宅、4栋自持住宅等，目前首栋住宅主体结构已经封顶。

一年之后，上海浦东新区发布浦东新区北蔡南新地区1A-1地块协议出让公告，地块土地面积4.65公顷，容积率1.2，建筑面积5.58平方米，出让价格31.46亿元，楼面均价5.64万元/平方米，公告中标明意向用地单位是隶属于浦开集团的上海北蔡新城镇开发有限公司。

来到2024年，浦开集团又以底价竞得浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块总用地面积1.67万平方米，总建筑面积6.1万平方米，总投资约合30.29亿元。

与上述几宗地块性质不同，浦开集团拿下这宗地块或许处于托底的打算，仅从地块周边环境来看，周边为区域内城中村，生活配套也比较落后，地块西南方向另设有安息堂。

观点新媒体了解到，该区域内的整体改造规划已经出炉，未来5-10年内北蔡楔形绿地建成后地区的住宅组团集体落地或将为该地块项目带来一定销售活力。

对比其他项目，地块东侧中国铁建联合国贸竞得地块，成交价达到49.75亿元，房地联动价9.2万元/平方米，案名定为国贸中国铁建·西派海上，3月5日该项目正式启动认筹，累计约220组认筹，认筹率达到152.8%。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。