日本的高级公寓终将归中国人所有？日本人不得不租房一辈子的惨境

日本的大部分高级公寓终将归中国人所有？中国资金正在“占领”日本，“日本人一生租房”的地狱图景

去年访日游客数量超过了疫情前2019年的历史最高纪录。逐年增加的外国游客使得包括公寓在内的房地产价格持续上涨。为什么外国人对日本房地产的兴趣日益增加？这其中又存在哪些问题呢？

日本房地产外国人所有权的增加及其意外原因

“在不久的将来，市中心的高层公寓大部分可能会归中国人所有。”一位熟悉外国富裕阶层的税务会计师如此说道。

2024年，东京23区新售公寓的平均价格超过了1亿1000万日元，连续两年突破1亿日元大关。房地产相关人士表示：“目前，好地段的价格完全没有下降的迹象。”

支撑这一需求的无疑是日元贬值背景下外国人的旺盛投资。例如，东京中央区的晴海Flag公寓中，三成的居住情况无法确认，据说其中大部分是中国投资者购买的。

熟悉中国情况的记者北上行夫表示：“据说中国人拥有的日本房地产中，六成是在日中国人，剩下的四成是中国大陆和香港的投资者。他们当然有投资目的，但最大的目的是资产保值。他们希望将安全的资产放在海外。日本地理位置近，租金回报率也比中国大陆高，因此非常合适。”

然而，外国人不断购买日本房地产还有其他原因，那就是外国的遗产税和赠与税问题。

实际上，有些国家没有遗产税或类似的赠与税，如中国、印度、马来西亚、新加坡和澳大利亚。美国虽然有遗产税，但基础扣除额超过15亿日元，实际上等于没有。

毫无疑问，没有遗产税的国家的富裕阶层即使跨越几代，资产也不会减少，反而会因复利效应而增加。

结果，如果日本房地产市场无差别地接受海外富裕阶层，由于高额的遗产税，日本人在三代内资产几乎会消失殆尽，被迫出售资产，最终高价值的房地产将落入特别是希望持有海外资产的中国人或没有遗产税国家的华侨手中。

“当然，即使是外国籍，如果是日本居民，也会产生遗产税；如果是非居民，但在日本国内有房地产，继承时仅对该房地产征税。然而，如果是以海外法人名义持有，实际上无法征税。即使是以个人名义持有，非居民的外国人在年老时出售即可。

当然，海外投资者在去世时如果不持有日本房地产，就没有向日本缴纳遗产税的义务。与因遗产税被迫出售房地产的日本人相比，条件完全不同。

没有遗产税的国家也没有赠与税，因此居住在这些国家的海外投资者可以在父母年老时出售日本的公寓，子女用出售所得购买另一套日本公寓。

在这种情况下，购买的公寓会成为赠与税的征税对象，但日本国税部门很难证明海外居住的外国人子女购买公寓的资金来自父母出售公寓的赠与。”

而且，问题不仅限于遗产税。

外国游客带来的经济复苏远未实现，反而面临资本外流的危机

在没有遗产税和赠与税的国家，还存在避免房地产出售时产生的资本利得税的方案。

这一点也解释了为什么一旦房地产落入没有遗产税的国家的外国人手中，就很难再回到日本人手中。

北上行夫解释道：“例如，假设在日中国人想在母国没有赠与税的情况下出售房地产。如果一套1亿日元购买的公寓在三年后升值到1亿5000万日元，他们会以略低于赠与税起征点的价格，比如1亿日元，与买家签订买卖合同。然后用人民币在中国国内支付差额5000万日元，这样就可以避免在日本本应缴纳的2000万日元（五年内出售税率约为40%）的资本利得税。

虽然这是灰色地带，但日本的税务当局很难追查。实际上，在日中国人在有出售收益时，往往会寻找在中国国内有一定资产的中国人买家，以避免向日本人出售时产生的纳税义务。

对于日本人来说，如果卖给中国人，即使价格稍低，对买卖双方都是双赢的。”

因此，未来日本的好地段和投资性房地产可能会落入中国人等外国人手中，日本人只能租房居住。这样一来，租金也会流向海外，导致资本外流。这远非通过外国游客实现经济复苏。

前财务省官员、前国会议员樱内文城表示：“首先，非居民外国人能以与日本人相同的价格购买日本房地产，这本身就是政治的怠慢。

例如，新加坡在2023年将无永久居留权的外国人购买住宅的印花税税率从30%提高到60%。为了防止逃税，利用法人或信托购买时的税率也从35%提高到65%。

此外，对外国人购买房地产适用国际法上的互惠原则也很重要。像中国这样禁止外国人购买土地和建筑物的国家，不应允许其国民自由购买日本的土地和建筑物。

对于已经出售的房地产，可以考虑由国家发行国债购买，而不是用现金，以确保适当的征税。

在日本，外国人购买房地产时没有额外的税收，但应彻底管理与国家利益直接相关的土地和房地产。

此外，可以在开发许可时规定，不允许以法人名义登记用于居住的高层公寓。无论如何，不应放任日本国民利益受损的现状。”

政府推动“外国游客政策”的暧昧关系

由于政府的无策，日本人已经无法在本国购买好地段的房地产。推动这一现象的当然是外国游客政策。

房地产相关人士表示：“市中心公寓价格飙升的背景之一是候选用地价格的上涨。适合建造公寓的车站前好地段与酒店用地需求高度重叠。当然，建造酒店的收益率更高，因此公寓开发商无法竞争，供应减少，结果导致价格上涨。

此外，城市地区的租赁公寓也被外国人整栋购买用于民宿，导致租金大幅上涨，居民被迫搬出。可以说，国民的居住环境正受到外国游客政策的威胁。”

最大的问题在于，正如樱内文城所指出的，政治和行政当局不仅没有重视这些外国游客政策的负面影响，反而在无动于衷地推进。

其中一个背景是政治、行政与行业的紧密联系。

以旅游业为例，2020年包含“GoTo旅行”活动的补充预算在内阁会议上通过时，据《周刊文春》报道，14个旅游相关团体向自民党前干事长二阶俊博等37名自民党议员捐赠了约4200万日元。

自安倍政府时期主导外国游客政策的菅义伟在担任首相时，也任命二阶为干事长，关系密切。

二阶担任会长的“全国旅行业协会”的专务理事是国土交通省的前官员，根据该会规定，月薪为92万日元，还有期末特别津贴。另一个大型行业团体“日本旅行业协会”的理事长也是国土交通省的前官员，月薪为115万日元，同样有期末津贴。

这些团体的运营依赖于会员旅行社的高额会费收入，因此业界通过国土交通省前官员和政治家影响政策也就不足为奇了。

即使日本人越来越贫困，政治似乎仍然是企业的盟友。这种政治态度被利用，导致日本的房地产逐渐落入外国人手中。