香港
淡淡
南首和Coasto哪个值得买？
最近，我频繁被推荐鸭脷洲的Coasto楼盘！
作为刚来香港不久的港漂，我对鸭脷洲这个地方还不太熟悉。不过，我知道Coasto是一手现楼，位置稍微偏点，但是在港岛。
另外还知道有一个很火的楼盘叫南首，同样以小单位为主。
两个都说自己是“性价比之王”，但我自己感觉相差很远。
我目前正在了解这两个楼盘，想听听所长的专业见解。
看来你对这两个楼盘挺纠结的，先给你介绍一下Coasto...
所长
以下是所长我的分析：
首先跟你讲讲鸭脷洲，之前所长出文章深度分析过这个区域。这个夹在深水湾与香港仔避风塘之间的半岛，像是港岛南区的私藏盲盒。
区域住宅以港岛南线通车（2016年）为分水岭，近十年楼价累计升幅达87%（据差饷物业估价署数据），跑赢港岛区整体均值。
交通上拥有港铁南港岛线接驳，到中环、金钟都很方便。
图：大公文汇
Coasto前身为1980年代工业楼宇，2018年由资本策略收购后改造为住宅，属《城市规划条例》下“其他指定用途（商贸）”转住宅案例。其核心价值体现在：
1.十一年最低的港岛区入场券：
Coasto2月20日公布首批单位价钱，涉及30伙，涵盖23伙1房及7伙2房。开发商宏安发展为该批单位提供最高30%折扣优惠，另为1房买家提供额外3.8万元家具津贴优惠，折实售价约381.6万元起，折实平均尺价约17,085元。
港岛区11年呎价新低
图：星岛日报
2. 旧改项目的政策确定性：
作为已获批重建项目，规避了农地转换、补地价等开发风险，且享“财政预算案”后的百元印花税政策优惠，那就是：
400万以下的房子，税费只要100元！而且买多少套都是每套100元！
部分单位享南区海景及山景
图：香港01
3. 租赁市场的机会：
南港岛线日均客流量超8万人次，起始于中西区的金钟站，途经海洋公园、黄竹坑，穿越香港仔海峡后抵达利东邨，最终终止于海怡半岛。
从Coasto附近的利东站出发，乘坐南港岛线仅3站即可到达金钟，4站直达中环，全程仅需12至15分钟，深受港岛上班族的青睐。
图：香港经济日报
所长算算，Coasto的首批单位折实平均呎价较低，1房单位的月租预计可达1.3万至1.5万元，租金回报率约3.5%-4%。
但实话实说，虽然Coasto距利东站直线距离仅450米，但实际需绕行利东邨露天市集，路径复杂度降低了通勤效率；
而且Coasto的单幢楼十分狭窄，属于“一梯几户”型；
Coasto单幢户型
图：香港经济日报
为了降低成本，开发商选择牺牲会所大小，从而提供了更低管理费，这一举措恰好符合目标客群——年轻租客和小家庭的成本敏感特性。
你提到的宋皇台南首则是酒店式的布局：一条长长的走廊上分布着几间房间。
能明显看出来南首比Coasto宽
讲到南首，不少人和所长吐槽：抽签太难中了！！！
上周六抽签现场宛如菜市场
相比之下，Coasto为什么没有这么火爆，部分原因可能是它与南首处于同一销售时期，且两者定价都较为亲民。有人认为，九龙城区已经是一个成熟的社区，而Coasto虽位于港岛，但并非核心地段，略显偏远。
南首目前还在楼花期
然而，我们不能仅从表面看问题。宋皇台与Coasto本质是“九龙新经济走廊”与“港岛南海景资产”的较量。
从土地稀缺性角度来看，南首所在九龙城区未来五年住宅供应仅1,200伙，片区容积率已锁死，难有新增竞品；
而Coasto所在南区，香港仔渔光村重建将释放3,800伙（2027年入市）；海怡半岛等二手盘存量达1.2万伙，这在一定程度上限制了房价的上涨，形成了价格天花板。
香港仔渔光村
图：香港01
因此，选择南首的人需要怀揣对九龙东“智慧城市”愿景的信仰，而选择Coasto的买家则需要有深刻的港岛身份认同。
希望我的回答可以帮到您。同时，如果有经验丰富的朋友也欢迎留言帮助淡淡。
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