陕西
作者：周军律师.
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在城市更新进程中，拆迁安置房的权属争议与执行冲突时有发生。
当拆迁人（如房地产公司）因债务纠纷被强制执行时，已签订安置协议并实际占有房屋的被拆迁人能否主张排除执行？
最高人民法院第六巡回法庭在2023年发布的司法解答明确：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第1款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
拆迁人将被拆迁人的房屋拆除，将其自行建造或购买的房屋作为对被拆迁人的补偿，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场差价进行差价结算，多退少补，称为产权调换。
被拆迁人以丧失原有被拆迁房屋所有权为对价，取得补偿房屋之权利，为产权调换的补偿方式，实系特定房屋的互易合同。
互易合同，是互易人之间相互交换标的物，转移标的物所有权的合同。该产权调换互易合同的法律后果是，被拆迁人丧失了原有房屋，取得了补偿房屋的所有权；拆迁人获得了被拆迁房屋的权利，通过拆除再建获得权利。
产权调换的补偿方式有利于实现社会公共利益，以及拆迁人、被拆迁人的个体利益，故被拆迁人对补偿房屋的权利有加以特殊保护之必要。
在拆迁法律关系中，拆迁人较之被拆迁人在经济地位、参与拆迁的主动性上均占有优势，且被拆迁人丧失房屋所有权后，取得的是期待权，期待权能否实现直接影响被拆迁人的基本居住权利。
在明确约定了补偿安置房屋的位置、用途的情况下，补偿安置房屋已特定，采取房屋产权调换方式的被拆迁人所享有的债权应为特种债权，有优先效力，足以对抗一般债权人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”
周军律师提醒，一般而言，补偿安置房屋已特定的，采取房屋产权调换方式的被拆迁人所享有的债权应为特种债权，有优先效力，足以对抗一般债权人，甚至可以对抗消费购房人。当事人应结合具体案情，通过法律程序维护自身权益，必要时咨询专业律师制定维权策略。
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