北京买房：理清思路，购房建议1468

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们目前想置换房子（先卖房再租房、买房），住大兴天宫院附近，通勤都很远。工作地一个在呼家楼（或金台路）附近，一个在五棵松。孩子五年级，趁这次换房也想给他明年小升初转学换个学区。

我们想优先西城，不行了再考虑东城。西城优先展览路学区，再陶白或广外学区。东城目前只在地图上看了永定门外通勤合适，但对应的是天永弱学区。西城的坑校56，66中也了解过，孩子是普娃，给他一个升学通道，总比大兴中考路要宽些，也做好掉坑打算。

想买一个近地铁的两居，通勤时间50分钟内，五六百万的预算。您帮我们看看这样考虑合适吗？展览路片区（地铁二里沟、车公庄附近）有哪些满足条件还不错的小区？如果我们想法不太对路，或者您有哪些更好的建议？

A：

1、大兴换到东西城，从行政区角度来说没什么不合适的。只是从学区角度考虑好，如果万一派入渣校，那这就没什么太大的提升了。主要是现在的学区溢价没降低太多，以5/600来说，至少包含着100多万。本来单独为了个小升初就有些利用不足，再派入渣校就有点儿亏了。

再者，明年就是入学人数的拐点，之后这溢价部分得看政策，如果没有支持的话有可能受影响。尤其是不太强的学区，再不是多宜居的房子，拿什么支撑溢价啊？如果万一受损失，哪怕是10%也是好几十万，这笔钱给孩子补课好不好啊？

2、常规建议是如果小升初跨区，孩子是普娃，那先看东城强学区。因为东城在派位上更公平，只要学位差不多的就不至于出区。也就是在强学区的概率高一些，永外的话弱了点儿，万一呢，那这么多溢价就没发挥多少作用了。

西城则没谱儿，尤其南城的更得看运气了。陶白则没什么必要，因为没有小学学籍的不许直升，都是派位。

所以建议是要么展览路，在北城的概率高些。要么就东城龙体，进入好学校的概率也高。毕竟溢价的比例是基本一致的，那为什么不提高些概率啊？

3、具体的房子还是问当地中介吧，这预算没必要局限于小区，关注具体房源更合适。看房的时候算算溢价比例，毕竟只是小升初，溢价越低的越好。

4、建议？工作在呼家楼和五棵松，换到西城或永外，也就是中间的位置。孩子五年级，那考虑好中学之后学业加重的问题，看谁能每天早到家？常规建议是有一方能抽出更多的时间陪伴，毕竟中学的压力可比小学大多了。

所以我要建议就是考虑一下朝阳的选项吧。因为朝阳区单独对口中学牛校的学区房是没什么溢价的，也就是居住的性价比正常，没有这部分保值的风险。而且因为是单校划片，小升初也就省心了。靠着一方近，能腾出更多的时间陪孩子。朝阳的牛校都管的很紧的，能多陪伴就更好。

但这只是建议，具体的只能家长定。中考的话朝阳肯定没有东西城的通道多。

仅供参考。

二

Q:

请问，一是决定一步到位，预算提到1400买大三居，二是去看看望京陈分周边兼顾学区和居住。最后缩小范围到帝景和华彩国际公寓，帝景能买144平，华彩能买175平，觉得华彩的小区比帝景更适合居住，性价比更高，不知道华彩小区有什么缺陷吗？

然后现在华彩中有两套备选，一套次顶20层171平，客厅和单卧朝南，两个次卧朝北。一个明卫暗卫，两梯三户。另一套中楼层7楼175平，客厅和双卧朝南，一个次卧朝北，两个明卫，两梯两户。总体来说户型格局是7层的更好，但19层视野和采光更好，价格目前差不多，我不确定哪个更性价比更高，以后更好卖呢？

A：

1、华彩的缺陷，小啊，也就是占地规模不大，导致绿化空间相对少，楼座的密度就偏高了，这在地图上能看的很清楚。然后是大户型为主，户数少+总价高，在板块内的关注度也就不太高了。

这种设计在公寓类产品中不特殊，也就是在望京，价格走势基本正常，要在其他板块的话价格大多会明显走弱。所以这就看物业的维护吧，只要不降低水平，以板块的支撑力没什么问题。

2、具体户型我判断不了，不去现场的话看户型图都没用，只有当地中介清楚。要不就自己算算租售比，哪个低就算性价比高。

哪个好卖也是让中介查成交记录，比较一下成交周期。常规来讲，如果价格差不多，那高层的流动性更好，这本身就是优势。

3、另外虽然对口校都是头部校，但帝景有学区溢价，因为南边的好学校少。北部华彩这种小区没什么溢价，包括亚运村周边的都没什么，也属于性价比更高。

仅供参考。

三

Q:

请问，家里情况是首付500，sfsd，不考虑学区的话，一个在朝阳门上班，一个建国门上班，单纯考虑自住加保值，想买套三居室居住，适合家里三代人居住。

目前看了四惠的爱这城二期，东恒二期，双井的石韵浩庭，朝青的华纺。目前华纺的130多平三居940左右，其他的都在1100左右，请问从保值角度来说，哪个更合适一些？

有没有其他区域可以推荐的？

A：

1、在只看板块和小区的情况下，那肯定是华纺和东恒二期啊，两个没什么区别，这是送分题。但华纺的这价格不太对，7万出头儿的单价偏低了，大概率是楼座或楼层有些瑕疵，否则不至于。所以还是同等房源做横向比较才合适。

2、或者说如果华纺的这套没有瑕疵，那就是首选项，性价比更高，也可以说是近期的价格被低估了，意思都一样。

3、爱这城当然也挺好，但这不是有比较嘛，同等房源的情况下错后一点儿。石韵浩庭看自己的喜好，如果也是同等房源，那就说明价格走势还是不算强。当然这是板块的特色，跟小区的关系不是太大。小区挺好的，开发商是当年的怀柔首富，下了挺大工夫的。

4、甭推荐了，这几个小区都挺好的，再多增几个选项也意义不大，先从其中选吧。

仅供参考。

四

Q:

请问，前两次已经咨询了一些困扰，但家里仍然犹豫不决达不成共识，终于到了临门一脚，还是想再请教您给些建议。具体情况如下：

1、之前犹豫外地还是北京上学，终于达成一致决定回北京上学了。

2、25年9月适龄上小学，户口在海淀马连洼，四老顺序能加一点zb助力，对口上农大附小。按往年学位不紧张应该可以上。（这个方案优点是大大省钱，缺点是距离远，对口初中有坑。暂时还不想租房。）

3、目前住在丰台区青塔西路。还是想自己接送，不想全托老人，距离有点远。

4、原本纠结入手丰台北大地这边，前两次咨询和学区变化已劝退不考虑了。

5、想离家近还在海淀读书考虑再挣扎一下买房，看了离家近的五一，图强和玉泉，五一太贵太难了，玉泉不便宜学位也紧，图强占坑房大概率能探到。五一未来不太确定初中，就没有考虑。（刚改善完，兜里不充裕，只能占坑。大概300出头的情况）

6、现在纠结的是，只为了近，该不该换图强？图强二小和农大附小对比，哪个好一些？

7、另外，现在张罗的有点晚，是不是已经来不及了？

而且不一定买了就能对口上，又考虑到初中的对口情况，如果先在农大附上小学过几年再转海淀这边行不行呢 ？确实不太了解海淀区内转学对学籍和升初中有啥影响，想再请教您一下。

A：

1、既然有政保那当然是北京为主了，有福利就用上。不过我没太明白这是哪种政保啊？怎么还要用房子限定具体学区呢？

2、政保对四老房有限制吗？一般不至于吧。农大附小学位应该不紧张，没听说有调剂的，有政保就更稳了。但这有点儿没发挥出政保作用似的，有没有都一样的结果。

3、入手北大地，丰台也可以考虑运作第五实验，离的不算远。学校相当强势的，九年制也省心，质量有可能排入北京第一序列，至少校长老师是朝这目标在努力。不过2025年是今年上学是吧？那时间肯定来不及了。

4、五一如果不合适，那看看五一晋元呢？虽然也有溢价，但毕竟单价总价低，建西苑现在6万多。

5、如果按排名肯定是图强二小啊。学区虽然不是太强，但学校的口碑一直不错，传说前几年的上岸率不算低。不过换不换的意义不太大，学校虽然算提升，但学区不强啊，背着抱着差不多，整体上没有明显的提升。而且如果追求提前上岸，那和课外教育的关系更大了。

6、是有点儿晚了，如果全款买房的话来得及，贷款的话得计算好时间。

7、海淀可以转学，但得是目标学校有学位+愿意接收，这一般得自己去联系，孩子要成绩好的话就好办的多。对学籍和小升初都没影响，点招就更没影响了。海淀到目前为止还是更看成绩，以后大概率也还是。

8、如果是我的话就先不换了，省下这税费来给孩子当教育基金吧，或许比换学校的效果明显。

仅供参考。

五

Q:

请问，我和孩子目前朝阳集体户，我有朝阳公租房，比较偏远（如果买房就要还回去）。孩子27年上小学。计划离婚后以老公名义买城里学区房，能够得着又不是特别老破小的就是清朝附近了。

又觉得孩子上学那会应该不用非得买学区房，是不是应该在别的地方买个大一些，新一些的房子，再到上学的地方租房子，以租换租更合适一些。毕竟是挣的不多。

A：

1、清朝本校的学区房没什么溢价，居住的性价比基本正常，就算用不上学位也不算吃亏。这自己算算就行，或者让中介给算，用房子价格除以预估租金，数值在600左右就基本是平均值。

现在新源里的均价6万多块钱吧，这里老房的平均租金是每平米120块钱左右。一套50来平的小两居300来万，租6000上下，租售比500-600之间，基本合理。所以清朝的学区房算性价比高的，朝阳区特色，一直这样儿。

2、买东西海的那就肯定溢价高了，如果总价在5/600万或以下，现在东西城+海淀好学区基本在30%左右，越好的学区溢价率越高。海淀弱点儿的学区在20%上下，只具备学籍功能的在10%或多点儿。

3、2027年幼升小，那好学区肯定是还得用学区房，溢价率未必降多少，好东西永远都受追捧。普通学区那就无所谓了，溢价率有可能下降，商品价格由供需关系决定。

4、以租换租，换到东西海的好学区肯定是划算的，至少不亏。在朝阳热度高的几个学区也划算，比如朝外80这级别的。普通学区得到时候算溢价，有可能占便宜。

不过这也得看房子买在哪儿，如果是郊区改善型的房子，那租金收益有可能偏低，未必能占多少便宜。或者说郊区的租金收益大多偏低，都得具体算账。

5、另外我没明白，如果买在别的地方的改善房，那怎么到城里上学啊？是有政保吗？还是说办租房上学的手续？这都得看到时候的政策，不好预测。

仅供参考。

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