为啥咱们国家房价这么贵呢？

为啥咱们国家房价这么贵呢？过去几年，房价其实已经跌了将近一半，有些一线城市跌幅也达到20% - 30% 。但不得不承认，核心城市的房价依旧很贵。

要说房价贵不贵，得看一个数据，叫房价收入比。啥是房价收入比呢？就是城市居民的可支配收入与房价之间的比值，用来衡量在这个城市买房的难度，也就是一个家庭或个人不吃不喝多少年能买得起一套房。计算方式很简单，用当地人均居住面积乘以当地平均房价，再除以当地人均可支配收入，得出的结果就是房价收入比，也就是需要多少年才能买得起房。

一般来说，国际上房价收入比5年左右算低的，5 - 10年算正常。那上海的房价收入比是多少呢？二手房20年，新房30年。这意味着一个人要不吃不喝30年，按照人均居住面积35平方来算，才能在上海买一套新房。这房价收入比正常吗？

显然不正常，太贵了。二线城市情况也差不多，即便在近几年房价大幅下跌的情况下，也得20 - 30年不吃不喝才能买一套房。要是算上日常开销，在上海买一套新房大概得100年。一个大学生要是想在上海买一套500万的房子，基本得花100年左右。

为啥房价这么贵呢？难道房子技术含量很高吗？

像芯片贵，是因为造不出来；苹果手机在中国卖得贵，是因为很多技术咱们比不上，这是科技封锁导致价格高。但房地产显然不是这样，房地产行业是世界上技术含量最低的行业之一。

不管多厉害的楼盘，只要工程师去看一眼，就能在全国任何地方复制。当然，像上海中心那种200层的超级高塔需要技术，但一般20 - 30层的住宅，在全国任何地方都能复刻出豪宅。要是在沙漠里盖个高档住宅，能卖50万1平方吗？肯定不能。

那是原材料贵吗？比如黄金贵是因为稀缺。但房子的钢筋混凝土贵吗？二三线城市，房子的建筑成本大概2000元每平方，一线城市会高一些。这2000元里人工成本和材料成本各占一半，也就是说原材料，像钢筋、混凝土、砂石、玻璃等，加起来一平方不到1000元，并不贵。人工呢？像木工、瓦工等，加起来一平方也就1000元左右，也不贵。技术含量低，原材料和人工都不贵，那为啥房价贵呢？

原因是土地贵。在上海，卖10万一平方的房子，土地成本占了大头。除了卖地的拿走大部分房款，还有钱庄（银行）拿走利息。盖房贷款要付利息，财务成本大概占总成本的15% 。要是一套1000万的房子，15%就是150万。土地成本大概能有六七百万。

除此之外，开发商要交税，买房的人也要交税，还有营销成本，最后才是开发商微薄的利润。现在除了核心城市的豪宅，二三线城市尤其是三四线城市的开发商，这几年基本都在亏本，前几年（2015 - 2016年）倒是暴利，但这几年房价下跌，之前赚的钱又赔回去了。开发商不赚钱，老百姓也不赚钱，建筑商倒闭，农民工工资都结不到，只有两个主体赚钱，一个是垄断土地卖地的，一个是放贷的。卖地的不仅卖地赚钱，还收税，放贷的也赚钱，而老百姓只能掏钱。

为啥土地这么贵呢？因为城市配套贵。为啥上海市中心的地贵？

就说前两天上海第一批拍地，四块土地卖了160亿。要是在鹤岗，这四块地可能200万都卖不了，要是在更偏远的地方，比如沙漠，可能100万都没人要。为啥上海的地能卖这么贵？

因为上海有全国最好的医疗、教育、高收入工作机会和最便捷的交通等配套。这些配套都需要钱，像地铁建设，要是靠卖地铁票回本，可能得卖1000年，大多数地铁都是亏钱运营，能维持基本运转就不错了。还有高架桥、公路、公园等城市基础设施，都是免费的，但每一寸土地、每一个基建项目都需要巨额财政投入。

所以土地成本其实是一种变相的进入城市的门槛，可以理解为故意把价格抬高。要是上海的地免费给开发商，开发商最多卖15000 - 20000元一平方就已经是暴利了。要是上海市中心现在卖十几、二十万一平方的房子，突然变成1万一平方，大部分人都买得起，那就会出现新问题：谁有资格买呢？

这买房资格可能价值1000万，而房子本身可能只值100万。就好比有人说上海房价要除以2、除以3，甚至除以10，这就跟北大清华招生分数降到200分一样，最后问题就变成谁有资格上了。