美国住房市场两极化，这些州房价可能下跌

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据纽约邮报3月4日报道 当前，美国房地产市场正处于两极分化的状态，购房者在一些州获得了不错的交易，而在另一些州则遭受重创。

在全美范围内，待售房屋存量仍然不足。全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）称，1月份的现房存量比五年前低16%。

这主要归咎于房主们对低抵押贷款利率的期待——他们被拴在原地，不敢换房，也不敢面对如今昂贵的贷款。但随着更多的人被迫搬家，这种控制正在松动，从而推动供应量上升。

Realtor.com的数据显示，现在德州的待售房源比疫情前高出20%。佛罗里达和科罗拉多州市场也涌入了大量房屋。相比之下，在东北部和中西部，包括新泽西州和宾夕法尼亚州在内的15个州的待售房屋数量还不到原来的一半。

那么，是什么导致了这种分裂呢？首先，建筑商们正在南部疯狂开工。全美住宅建筑商协会（National Association of Home Builders）在去年12月统计了118,000套未售出的可入住住宅，这是自2009年以来最大的数字。

Florida Realtors首席经济学家Brad O 'Connor告诉《华尔街日报》，佛州和德州“吸收”了其中大部分新增房产，数据显示，自2020年以来，阳光之州的住房存量膨胀了15%。

与此同时，抵押贷款锁定问题正在一些地方加速消退。John Burns研究与咨询公司的Chris Porter表示，在南部，21%的抵押贷款利率在去年第三季度达到6%或更高，而东北部只有18%。这是因为自利率飙升以来，由于人们蜂拥而入，南部有更多的房屋易手。

估值过高是另一个令人头疼的问题。根据Redfin的数据，佛罗里达等阳光地带州掀起了一股搬家狂潮，房屋中位价在五年内飙升了64%，而伊利诺伊州和纽约州为42%和17%。

约翰·伯恩斯负担能力指数（John Burns Affordability Index）显示，佛罗里达的房市热潮正在崩溃——当地保险成本高得惊人，现在拥有一套住房要消耗当地人44%的薪水，而2019年这一比例仅为28%。随着迁居的降温，支撑房价的高收入人群正在逐渐减少。

值得关注的是，如果利率不变，德州以及其他供应过剩的州可能会看到房价暴跌。但在东北部或中西部地区，不要抱太大希望——那里的低库存已经锁定了价格。