江西
这几年，我们主动戳破楼市泡沫。导致很多人对楼市信心严重不足。
但楼市的走向，通常是短期看政策，中期看经济，长期看人口！
也就是说，站在宏观的角度上看，短期和中期，市场是有复苏潜力的。
那长期看人口的话，是就意味着未来楼市要完吗？
前段时间，统计局公布了2024年的国民经济发展公报
公报显示，小学在校生10584.4万人
（从2020年到2024年5年间，这个数据分别是：2020年10725.4万人，2021年10682.3万人，2022年10612.8万人，2023年10598.7万人，2024年10584.4万人。可以看出，小学在校生数量呈现逐年下降趋势。）
楼市长期看人口，当生育率断崖式下跌，人口基础被动摇，房地产的逻辑也会被颠覆。
在这一轮人口下滑的过程中，会有很多人的资产出现大幅度贬值；
但也会一部分人，会在这一轮下滑中受益。
接下来，楼市会有以下几个变化！不管你现在有没有房子，都要注意了！
第一就是学区房将会出现分化！
出生率下降，首先影响的就是学区房。
有些公立幼儿园，原来挤破头都进不去，今年居然都没有招满！
过去学区房的价是非常高的，教学质量稍微有点名气的，溢价都不低。但这几年，已经有不少学区房，也开始降价了。
吉安也是，六七千的一中、八中学区房也屡见不鲜。
其实从现实情况来看，顶级名校周边房产仍具有稀缺性，毕竟富人或者中产还是希望自己得孩子能够在教育上跑在前面。
但是对大多数普通学区房而言，只能是回归居住属性。
这些房子的房价最高点基本就停留在2021年了。
第二个变化就是住房需求的变化。
人口减少后，住房的供需关系改变，住房需求也会改变。
当房子不再稀缺的时候，人们就会开始追求更“稀缺”的房子，改善型住房需求会逐渐增长。
配套好的大户型、低密度的房子未来会越来越受欢迎；
相对的，一些远郊的、品质一般的房子未来会加速贬值。
随着人口减少，住房需求将从“量”向“质”转变。
未来，购房者将更加注重房屋的品质、环境和配套设施。
老旧小区、偏远地区的房产将面临更大的贬值压力，而核心城市的高端住宅、绿色生态住宅将成为市场的新宠。
第三个变化就是城市分化加剧
整体来说，人口数量会下降，但有些城市，人口依然会增加，交邳可能会形成超级大都市。
因为人口是会流动的，而且会有选择的流动。
这就会导致城市房分化愈加严重，有些城市会不断有人流入，有些会不断流出。
第一种城市，往往是一二线核心城市。
第二种城市基本上都是三四线城市。
人口萎缩不仅会让三四线城市开始闹人口危机。
更关键的是，没有人口就没有财政收入，这些城市后续各类配套资源都会持续萎缩。
从这个角度看，人口下滑，对三四线城市资产的打击最大。
所以，人口减少，变化的不仅是市场，还有人们买房的逻辑。
那么，现在手里有房的人，接下来该怎么办呢？
上面说过，人口减少，并不意味着所有地方的人口都会均衡下降，人口是会流动的；
所以，这并不意味着人口红利消失，房子就都卖不出去了，人们的住房需求，永远都有。
你的房子能不能卖出去，还有没有流通属性，主要还是看你的房子能不能吸引未来的存量人口。
在出生率下降、人口总量长期下滑的趋势下，如果你手里有房子尤其是有几套房子的话，要注意以下几点：
第一：规避掉人口连续流出的城市
当然，如果你本身在这样的城市居住，自住的房子就算了。
如果有多套，那不太建议留太多。没有人口吸引力的城市，房子以后也是没人接盘的，房子要尽快卖掉或者置换。
第二点就是纯粹靠营销概念买下的房子，尽早出手！
这样的房子，在吉安也有！
过去在之前，楼市的行情比较好的时候，有很多板块和楼盘是纯粹是靠卖概念把房子卖出去的。
这些靠概念卖房的板块，除了有概念之外，其他方面都很差。
要不就是配套很差，要不就是房屋品质较差的。
现在买房的人越来越清醒，这种只靠营销概念卖出的房子，未来也不会有人接盘的。
第三点就是普通学区房，不要留
吉安现在全面铺开了集团化办学，“名校“都开始通胀了，但未来学生会越来越少，对学区房的打击很大，尤其是那些学校实力在辖区内并不算特别强的学区房。
现在可能还能啃一啃之前积攒下来的名声，但后续就很难说了。
还有一个方面也很重要，就是那种只有学区价值的房子，未来也会被人口流动逐渐抛弃。
这种只有学区，没有居住属性，配套、交通、地段都拿不出手的房子，尽快出手或置换！
第四点就是要看产业了
人口减少，产业会更加聚集，没有产业聚集的城市和板块，自然也不会有人口流入。
有产业聚集的城市和板块，房子最起码流动性有保证，尤其是未来有高科技产业的城市，在这方面会更有优势。
而那些完全没有产业聚集的城市以及板块，房子就要尽快出手了。
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