暴跌31.54%！踩盘西四环次新，这鬼地方谁在接盘？

上次饭总去通州果园片区踩盘后：公众号的评论区炸开了锅。

有几个老通州人在评论区肯定了饭总的测评，谢谢大家的支持啊，也有许多粉丝说自己评论没看到？因为被系统删了！请大家谨慎发言

文章发出去好几天之后，一个新的评论引起了饭总的注意，说西四环跌的更狠，饭总第一反应可能是大瓦窑，但也不确定。

饭总一看这是个老粉儿啊，还有饭总的好友，于是便找她问了问：

果不其然，她2023年3月的时候上车了大瓦窑的临地铁的丰泽家园，当时买的是63平的两居，总价312万，单价合4.96万/平了。

饭总调取了系统的成交数据，然后真找到了他买的那个房源...

又看了看丰泽家园的最新成交价，单价已经跌到3.39万/平了！按照他们买的面积计算，相当于总价只要213万左右了。

一年半的时间暴跌了31.54%，搁谁谁睡得着啊

饭总又看了看他旁边的大瓦窑绿洲家园，66.92平同户型的总价，一年半暴跌99万，跌幅同样高达32.03%！

但区域也不是全都暴跌，万科紫苑的91.5平的三居从2022年最高点的8万+/平，现在跌到了6.77万/平，三年的跌幅只有15%。

而且，2023年底的时候还出现过6.4万/平的成交价，现在价格又涨上去了，相当于上面两个小区2023年持续下跌的时候，万科紫苑甚至涨回来一些。

区域新房也是如此，2021年初国誉万和城和天阅西山相继入市，把板块价格迅速拉升至8万+。因为初入市场，押宝丽泽15分钟通勤范围，定位高端改善片区，所以两个新房开盘卖的不错。

随后片区内城建宸知筑、城建玺院、西贤府、和颂九里一大批新房集中入市，地价都很贵，且清一水的做大面积、高总价的房源、同质化竞争就严重了。

尤其是中建的和颂九里，当年地块楼面价5.5万/平左右，指导价8.3万/平，现在网签均价只有6.7万/平左右，这开发商哪有利润空间啊？

一共572套房源，卖了快一年了网签量只有可怜的28套，据说项目最近又降到5.8万/平了

真是应了那句：降价找死，不降等死

新房、二手房价暴跌，现在人人谈起西四环都色变，大瓦窑片区的新房、二手房敢不敢买？？饭总决定再去踩个盘。

老规矩，饭总避开了早晚高峰，从丰科园自驾过去的，真的很近，只用了21分钟左右，开车技术好的估计不到20分钟就能到。

如果坐地铁的话，9号线到七里庄换14号线，32分钟左右也能到。

所以如果住在大瓦窑，通勤到丽泽、金融街、丰科园等产业片区，是一点儿问题都没有的。

饭总一路过来，感触越来越深。

其实大瓦窑西侧挨着永定河和园博园，本身是很宜居的，饭总一路往西走两边都是绿植，开着车心里还挺舒服的。

但是，到大瓦窑附近就开始感觉乱了。

本身周边大量的小区在建，还有一个紧邻京港澳高速，连接大瓦窑中路、张仪村路、卢沟桥南路、大瓦窑桥的超大环岛，所以看上去乱糟糟的。

大瓦窑地铁口对面就是在建的和颂九里和京能西贤府，背后已经建成的是国誉万和城。

两边的工地几乎都在占用公共道路进行施工了，行人和机动车公用中间一条小道，饭总随机抓住一个路人问，说每次走这里都提心吊胆的

饭总继续溜达到了国誉万和城瞧了瞧，品质确实不错。

但是有一点饭总不 得不提，周边横七竖八的高压线

项目是2023年底开始逐步交的房，现在已经有二手房挂牌了，价格挂到8.3万/平左右，希望能扛住价吧，估计难

国誉万和城往东，过了马路就是上面提到价格暴跌的丰泽家园。

丰泽家园本身是经适房，不过小区的出售综合地价款是由业主方承担的，购房者想买的话，只需要承担自己的契税就可以走正常流程贷款。

小区是2014年的房子，有电梯。

但是有的楼栋是两梯五户，还有两梯六户的，刚需预算真心不够的话再去碰，当前阶段低于3.8万/平可以考虑谈，否则饭总是不建议入手的，经适房后期抗跌性也差。

再往东就是天阅山河了。天阅山河的外立面大家褒贬不一，饭总群里有两个山西粉丝总是喊它蜂窝煤

这个阳台外面隔着一层，根本封不了，也只能当个造型看看。挂牌价比隔壁国誉万和城含蓄了些，不知道真实成交的时候会怎么样。

走了一圈下来，饭总大概知道什么情况了。

东边6站地铁就能到丽泽，有产业、有地铁、有配套，按理说这个区位是不错的，为什么价格跌了呢？

饭总认为，可能是板块太过于依赖“丽泽”这张饼。

2022年前后，正是丽泽南区建成投入使用的阶段，当时丽泽的发展非常引人关注，银河证券、中信证券资管、华为中国总部等头部金融科技类企业的入驻，不断加强了丽泽周边新房的溢价率。

所以大瓦窑一开始入市的两个新房都卖的还不错。

但丽泽一直被人诟病发展太慢，2024年丽泽空置率超过超30%甚至上了热搜，加上北京产业片区多点开花，各区拿出很多性价比更高的地块出来。

大瓦窑一心只靠丽泽的路，肯定行不通了。

就连丽泽辐射的居住区像西南郊冷库、新宫，甚至自身就有产业的丰科园等都相继拿出好地块，大瓦窑的竞争力逐渐丧失，最后卖不动只能被迫降价出货。

而且这个城市界面真是一言难尽啊，加上这个位置确实尴尬，有实力的金融巨鳄不选这里，接受这里的金融民工又缺点实力。哎，后来的新房真应该上点小户型的。

大瓦窑就这样变成了夹心饼干

饭总建议大家，如果手头预算非常有限，又在丽泽、丰科园、金融街等片区上班，图通勤方便，或者有个上车的地方，大瓦窑片区可以考虑，但是千万别高价接盘！！！

不知道怎么选的可以加饭总微信vfang8，下期想看饭总踩盘哪里，欢迎评论区留言！

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