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01

一张图看懂鼓楼

三大学区梯队

鼓楼的教育最好，毋庸置疑，但不是所有人都适合买鼓楼学区房。

其中第一梯队和第二梯队，在老八所录取率方面咬的非常近，都在25%上下。但到了第三梯队“含金量”明显降了

所以狭义的买鼓楼学区房，基本上是优先看第一梯队和第二梯队。

第一梯队的延安中学与屏东中学，仍然在领先。但是有钱没钱，差别很大。

有钱的顶层，可以300万买一套学区房，再700、800万买另一套居住。或者学区要求降低一点，多掏点钱，买1000多万的白金瀚宫，让学校和居住一步到位。

但是稍微差点钱，在第一梯队选学区房就很难受了。

因为这里房龄30年，大多数建设于80-90年代的宿舍楼。我认识一些家长开着大奔接送孩子上下学，回家却住着没有电梯，甚至水管爆裂的老房子里。

所以，第一学区很好，但不适合所有人。

第二梯队是多数人买房主流，但是现在分化很明显。

一部分人觉得老破小就是过渡，现在住得差没关系，先苦后甜。

另一部分认为孩子从小学到初中就是12年，12年小问题挤在老破小里也会变成大问题。因为好的教育除了学校好，家庭也要给孩子时间和空间。怎么理解这句话？

你家有没有一间独立的书房？你的社区学习氛围好不好？起码不能大早上就被楼下菜市场的吆喝声吵醒吧。

很多家长花5万+只能买一个鼓楼两房，你家孩子上学6年可能都得在油腻的餐桌上做作业。

一家5口为了孩子牺牲，结果孩子也很痛苦，让全家都煎熬的学区房到底价值在哪里？

所以像第二梯队里的，比如2015年的融侨锦江悦府，2014年融信澜郡等，因为「学校好」+「房龄较新」，这几年不管行情如何，都比较受追捧。考虑均好性的家庭，也会优先选第二梯队。

02

但是2025年，一个变量打破了

三大学区梯队的平衡

今年第二梯队的杨桥中学划片发生了巨大变化。

其一，钱塘小怡山校区+杨桥中学迈进了学区上升型周期。

其二，今年出现了纯新房华润中寰悦府，既让钱塘小怡山校区生源格局变天，也为买房提供了一种新思路——「最新技术的房子」+「好学校」。我们直接看三组数据。

Part.

1

杨桥中学，中考优秀生越来越多

而且更稳定了

Part.

2

钱塘小怡山校区生源迭代

更有牛小的气质了

钱塘小学教育集团2018年成立，是福州市第一个教育集团。大家记住城市做事情，第一次都有样板意义。

钱塘小学教育集团是一个样板，当中的钱塘小怡山校区更可以说是样板中的样板，记几个关键词：

►「共享集团教育资源」。字面意思；

►「2020年的新学校」。校舍大，配套全。科技音乐体育各种馆都有；

►「偏小班教学」。学校共10个班，之前每个班大概34人，老师精力更能管到位；

►「原本就是商品生源多」。小学最看重生源，福州这几年很多学校都有外口生源，多的如达明小学（24年180个外口）和屏西小学（24年166个外口）。而钱塘小怡山去年外口只有30几个，在鼓楼学校里算是比较少的。看下图划片，因为本身就是次新房生源多，如融侨锦江和融侨澜郡，都是片区内贝壳挂牌价最高的3.4万～4.4万。

「钱塘小目前的划片」来源于网络

那么今年新增华润中寰悦府，大概多出400套商品房家庭。

按照商品房上学优先级的原则，可以合理预测，以后钱塘小怡山可能招周围小区生源就招满了，去掉外口生源进一步提纯。已经是鼓楼很纯粹的牛小。

而且局长得到准确消息，地虽然去年底才拿，但项目上半年就会进入市场。变化会很快，有意向的人要持续关注。

「生源纯粹的牛小」+「上升的杨桥中学」，再加上鼓楼最稀缺的新房，今年买鼓楼的逻辑真的变天了。

而且局长一贯的观点，学校好，就是价值高，所以2025年有想法买鼓楼的人，要优先看这。

开头我们说了，福州现在就是要「回归鼓楼」。

这种回归，不是造一两个新盘，而是逐步又全面的城市更新。而最先发生这种变化的就是鼓楼西二环这一区域。

为什么只有这里？因为鼓楼有太多地方不能动了。

梅山以北软件园，要留着下金蛋不能动。

三坊七巷的鼓楼，吃过李嘉诚开发衣锦坊的教训，不能动也不敢动。

西湖的鼓楼和华林路的鼓楼，动一下牵一发动全身，所以只能一小块一小块改。

而再东边的鼓楼又不够鼓楼。

数来数去，福州要回归鼓楼，要完成中心升级，能动的大片区就是西二环的鼓楼。

所以，鼓楼有新东西好东西，往往都集中在这一片区出现。这么多年，一直如此。好事不断。

所以，西二环25年不只是一个学校在爆发，而是整个城运在爆发。

10年前的鼓楼，多数是老破社区和少量次新房，地段最好，学区最强，但生活最差，割裂的体验让不少鼓楼第一圈层选择「移民」。造就了江南水都、五四北、淮安和奥体的豪宅热。

10年后「回归中心」开启，当鼓楼的居住不再是短板，这股回流的能量会有多大呢？

很难量化回答这个问题，但是从局长最近后台的咨询来看：太多人问了，因为今年新房的条件太打动人了。

从我们得到的深度资料看。现在的中寰悦府139平就能做到传统170平才有的室内尺度。更离谱的是，价格可能还比传统170平更便宜。

这些参数集中在139平这个面积段上，就是超配。

看到这个168平，局长的直观感受是，中寰悦府用200平1000万的产品逻辑开发了这个168平。

而很有想法的是，起步款129平也彻底用品质改善思路来开发。保障了社区纯粹度。

记住木桶理论，一个社区未来能吸引什么量级的人，不是看最大面积，而是看它最小面积怎么做，有没有像中寰悦府这样的改善思路。

因为上上代社区开发思路普遍是“大配小”，即便号称豪宅社区，也会有不少60平、70平小户。

你代入自己是买房人，一个社区最小面积129平，另外一个60平，你说哪一个邻里质量感，生源家庭更好呢？答案显而易见。

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