2月刊 · 上 | 资本看好长租，第七单保租房REIT高速获批

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2025 年 2 月 （上篇）

政策动态：

2月住建部进一步强调保障性住房建设是重要的民生工程，经多年发展，中国已建成世界上最大的住房保障体系；地方层面，各地存量收购工作有序开展，宁夏、辽宁、陕西等首笔保障房再贷款落地。

行业动态：

1）土地供应：2月，22城成交涉租用地7宗，其中6宗为纯租赁用地，1宗为配建租赁用地，合计占地面积约5.78万方，分布于北上广三个一线城市。2）品牌动态：2月多家企业达成战略合作强强联合，如宁波北仑城投集团与瓴寓国际、自如与景顺房地产展开深度合作，进一步为市场提供高品质租赁产品。3）城市动态：2月节后各城市逐步复工、租赁项目建设有序开展，如深圳安居集团33个保障房项目全面复工、厦门 7 个在建保障性住房项目火热建设中等。4）金融动态：2月企业积极开拓资本市场，万科与多家险资设立16亿住房租赁基金，用于收购厦门泊寓项目；汇添富上海地产租赁住房REIT申报状态为“通过”。

Part 1 . 政 策 动 态

01

政 策 要 闻

【国开行】2024年支持收购近万套存量商品房用作保障性住房

2024年国开行用好保障性住房再贷款政策，重点支持广西、江苏、河南、吉林、四川等地收购已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，带动相关城市消化存量商品房近万套。在支持收购存量商品房用作保障性住房的同时，国开行还积极配合通过货币化安置等方式推进城中村改造的有关政策部署，及时对接各地政府做好金融服务，支持收购存量商品房用作城中村改造安置房，以房票等方式组织村民购买心仪房源。目前，已在广东、江苏、河南、辽宁等地逐步推开，有效带动消化存量商品房。国开行住宅与城市建设业务部总经理胡广华表示，下一步，国开行将持续为加大保障性住房建设和供给提供中长期融资支持，有力有效服务解决群众安居问题，助力稳住楼市，加快构建房地产发展新模式。

【证监会】持续推进基础设施REITs常态化发行

2月24日，证监会主席吴清在《新型工业化》发表《充分发挥资本市场功能 更好服务新型工业化》一文。文章表示，要充分发挥债券市场对新型工业化的支持作用。一是持续发展公司债券市场，稳步推进品种创新。二是稳步发展资产支持证券。三是持续推进基础设施不动产信托投资基金（简称REITs ）常态化发行。

【住建部】中国已建成世界上最大住房保障体系

2月28日上午，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，介绍2024年国务院部门办理全国人大代表建议和全国政协提案工作有关情况。住房城乡建设部副部长姜万荣在会上称，保障性住房建设是重要的民生工程，经过多年的发展，中国已经建成了世界上最大的住房保障体系。党的十八大以来，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6800多万套，1.7亿多住房困难家庭圆了住房梦。

02

要 闻 解 读

汇添富上海地产保租房REIT成功获批

2025年2月21日上海证券交易所信息披露显示，汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目状态为“已通过”。项目原始权益人为上海地产房屋租赁有限公司，基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司。

上海地产房屋租赁有限公司成立于2023年，是上海市政府批准成立的国有独资企业集团公司上海地产（集团）有限公司的子公司，上海地产集团成立于2002年，注册资本300亿元。此次发行REIT底层资产均位于上海闵行区，其中虹桥项目共有318套32-101㎡单间/两居，2022年10月开始运营，基准日出租率为94.01%；江月路项目为1080套单间配套产品，项目2019年6月开始运营，基准日出租率为94.01%。双项目合计估值12.31亿元，2023年实现租金收入6772.33万元，出租率稳定在90%以上，凸显稳健运营实力。

保租房REITs发行规模近百亿，未来发行节奏或再提速

目前，租赁住房REITs累计发行总规模已达95.5亿元。另有两单保租房项目处于审核过程中，分别为建信建融家园租赁住房REIT（2024年2月29日申报）、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT（2024年11月26日申报）。若加上公开发布发行规模的待上市保租房REITs，年内租赁住房公募REITs累计发行规模有望破百亿。

克而瑞长租观点：从申报到审核通过仅用时不到90天，汇添富上海地产租赁住房REIT项目的获批充分体现了监管部门对保障性租赁住房市场发展的重视和支持。随着保租房REITs发行节奏的加快，通过REITs等金融工具盘活存量资产、扩大租赁房源供给规模，不仅有助于完善租赁住房供给体系，也为保租房业务的可持续发展提供了有力支撑。对企业而言，REITs的发行能够有效筹集长期权益资本，构建可持续发展的投融资模式，同时促进企业在项目拓展、运营管理等方面的能力提升，为租赁住房市场的健康发展注入新的活力。

03

政 策 汇 总

（本章节部分略，详见完整报告）

04

政 策 指 导

杭州发布最新住房租赁企业“白名单” 共57家；重庆2025年将新筹集保租房2.4万套（间）；广州南沙预计2025年新增8个人才公寓运营项目；济南织召开全市深化“公租房一件事”办理暨租赁住房补贴工作调度会议。表：2025年2月政策指导相关政策（部分）

（本章节部分略，详见完整报告）

05

政 策 规 范

广州出台保障性租赁住房最新政策，增加个人配租渠道；深圳光明出台保障性租赁住房配租管理细则；北京经开区推出应届大学生阶梯式安居体系。表：2025年2月政策规范相关政策（部分）

（本章节部分略，详见完整报告）

06

金 融 支 持

宁夏首笔收购存量房用作保障房项目贷款发放；辽宁首笔保障性租赁住房贷款成功落地；陕西落地全省首笔保障性租赁住房项目贷款。表：2025年2月金融支持相关政策（部分）

（本章节部分略，详见完整报告）

Part 2 .行 业 动 态

01

土 地 供 应

1）涉租用地2021年-2023年，重点22城累积成交涉租用地993宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约4708万方，其中上海成交277宗，合计面积约1392万方，面积占比整体22城近三成；其次为杭州成交面积超615万方，合肥、南京、广州及青岛4城成交200-400万方，处第三梯队；2024年，22城共计成交涉租用地196宗，合计占地面积约507万方，其中上海成交70宗共186万方位列第一；2025年1-2月，22城成交涉租用地17宗，合计占地面积约25万方；从拿地方式来看，配建租赁用地成交恒为主力；2025年2月共成交7宗涉租土地，其中6宗为纯租赁用地，1宗配建租赁用地，分布于北上广三个一线城市。

2）纯租赁用地2021年-2023年，重点22城累积成交纯租赁用地145宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约432万方，其中核心8城成交93宗，合计占地面积约312万方，整体占比22城超七成水平，上海等核心城市对纯租赁用地需求较大；2024年，重点22城共计成交纯租赁用地57宗，合计面积约160万方，其中核心8城成交31宗，合计占地面积约92万方，核心八城中杭州成交8宗，成交土地面积26万方位列第一，其次为北京，成交面积23万方；2025年1-2月，重点22城共成交纯租赁用地6宗，位于北京及广州，合计占地面积3.43万方。

3）配建租赁用地2021年-2023年，重点22城累积成交配建租赁用地561宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约2786万方，其中核心8城成交397宗，面积合计约2032万方，整体占比22城72%；配建租赁住房主要用于各地新建保租房供应，上海多宗土地条件设置配建5%保租房，2021-2023年成交配建租赁用地面积1059万方位列第一；2024年成交64宗，合计面积约171万方，其中核心8城成交50宗，合计面积约127万方，占比22城整体74%；2025年1-2月，重点22城共成交12宗配建租赁用地，合计用地面积约22万方，其中9宗位于核心八城，用地面积16万方。

4）含自持住宅用地2021年以来，受“两集中”政策引导，重点22城成交自持用地比例提升，后续城市土拍政策呈先严后松表现，土拍规则多涉及“竞自持”，而后各地土拍中“竞自持”逐渐被“竞品质”和“竞现房销售”所取代，直至目前多城土拍规则回归“价高者得”，故2021-2023年成交含自持住宅用地较多，而后基本无该类土地成交。2021年-2023年，重点22城累积成交含自持住宅用地191宗地，合计占地面积（含非租赁部分用地面积）约920万方，其中核心8城成交165宗，面积合计约780万方，杭州、成都、深圳等重点城市成交量高位水平；2024年仅成交含自持住宅用地约21万方，分别位于深圳、福州、上海，其中深圳是少数利用竞自持完成新建租赁住房供应的城市；2025年1-2月，无含自持住宅用地成交。

5）涉租用地明细（本章节略，详见完整报告）

02

品 牌 动 态

品牌宣传：乐乎集团「长租新茶会」首期沙龙圆满举行。项目新开：陆家嘴乐居数智天地·悦庭04及新乐里04开业；泊寓西安新店即将开业，月租低至913元起；项目拓展：华润有巢签约成都两个保障性租赁住房项目；宁波北仑城投集团与瓴寓国际合作；自如携手景顺成立资管平台“星耀如景”首个项目将落地北京石景山。

（本章节部分略，详见完整报告）

03

城 市 动 态

上海浦东再添一处保障性租赁住房社区；上海浦东北蔡楔形绿地保障性租赁住房开工 ；静安区最新保租房项目宁家公寓迎来首批住户；华为上海朱家角人才公寓主体工程基本完成；深圳安居集团33个保障房项目全面复工；郑州2025第一批人才公寓即将入市。

（本章节部分略，详见完整报告）

04

金 融 动 态

建信住租拟联合基汇资本设立不动产私募基金；新华保险与万科联合成立16亿元住房租赁股权投资合伙企业；万科与多家险资设立16亿住房租赁基金 用于收购厦门泊寓项目；北京京能房产租赁20亿元私募债券项目更新至“已受理”。

（本章节部分略，详见完整报告）截至2025年2月底，共有21家租售同权概念股，涨跌幅总体呈上涨态势，节后小幅波动，整体呈上涨趋势，与沪300涨跌幅差距逐步拉大，月末超沪300约14%左右。

租售同权概念股整体利润向好，波动回调期日涨跌幅多家呈下降态势。表：住房租赁概念股企业估值表