红星美凯龙食言不涉地产开发承诺！财务危机下或急抛闲置项目自救

来源：大消费之家

3月5日，红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称“红星美凯龙”）发布公告，申请豁免前期做出的关于不涉及房地产开发业务的自愿性承诺。

数据来源：公司公告

红星美凯龙是国内家居商场龙头，截至2024年底经营着77家自营商场、257家不同管理深度的委管商场。自营商场方面，红星美凯龙通过土地招拍挂或与合作方股权合资等方式获取项目土地，通过为入驻商户提供经营管理服务，并收取租金及相关收入。

红星美凯龙此前未开展过房地产开发销售业务。2020年，公司自愿出具承诺函，遵守房地产宏观调控政策，明确表示不从事房地产开发业务，也不会将物业用于房地产开发销售。当前，为了减少项目长期闲置和工程停工带来的经济损失，提升资金周转效率，红星美凯龙申请豁免以上承诺。

红星美凯龙在手的闲置土地和停工项目不仅对公司内部造成财务压力，也面临着外部合同兑现风险及地方政府督促压力。因此，豁免前期的自愿性承诺对公司而言是当务之急。

红星美凯龙资金紧张，多个项目长期停工

红星美凯龙的非流动资产主要是自营物业资产。2023年红星美凯龙投资性房地产账面价值为924.63亿元，占资产总额的比例为76.38%。2020年以来，红星美凯龙的非流动资产周转率不断下降，说明自有项目的利用率显著降低。

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自有项目包括已建成和未建成两个方面。未建成项目有“烂尾”风险，已建成并运营的项目其实也不容乐观。2017年以来红星美凯龙自营商场和委管商场的出租率均出现了了下滑，尤其是2022年受宏观形势和地产周期影响加深，商场内家居建材店铺歇业情况增多，商场出租率下滑明显。

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在行业大势面前，一些小的调整或也只是杯水车薪。虽然近两年红星美凯龙减小商户压力以挽留入驻率，对部分商户减免了部分租金及管理费，但仍无法阻挡商场出租率下滑的趋势，对公司收入而言是双重损失。

红星美凯龙对一些回报率低于预期的门店进行了战略性调整收缩，选择“当断则断”。这一举措减少了经营门店数量，但也对公司收入造成了一次性伤害。2022年至2024年红星美凯龙收入下滑严重。

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自营和委管商场经营不善影响了公司的造血能力，从而对在建项目失去供血功能。红星美凯龙目前因资金紧张而搁置的项目不在少数。

例如，天津津南和东丽商场是红星美凯龙颇为头疼的两个项目。天津津南区星商业广场项目在2019年就已举行了奠基仪式，但因后续建设资金未能跟上而搁置至今。天津东丽商场从2020年开始歇业，原先计划改造为爱琴海购物公园，但因资金紧张迟迟未有进展。

红星美凯龙的停工项目远不止天津。在淮安，红星国际广场项目已基本建设完成，配套住宅也已售罄，但大商业MALL却未能如期开业。此外，公司承包的项目进展也不顺利。

2024年，红星美凯龙宣布将全资子公司江苏苏南建筑安装工程有限公司承包的湛江爱琴海国际广场项目完工日期从2022年9月15日延期至2025年12月15日。

近几年红星美凯龙面临着传统业务收缩和人车家新生态转型窗口期的尴尬局面，需将有限的资金最大化利用到能够实现转型的商场上。因此，对于2019年前后规划的传统项目已是有心无力，需给它们另寻出路。

面临多方压力，急需盘活停工项目

由于项目未能顺利进行，红星美凯龙多项财务资助逾期未能收回，这进一步加重了公司的资金紧张局面。截至2024年上半年，公司对合并报表外单位提供的财务资助总余额为26亿元，其中逾期未收回的金额达18亿元。这些逾期款项中，有10亿元是由于部分合作的自营商场项目工程建设进度未达预期。

对外款项无法按时支付也显示出红星美凯龙的资金枷锁已深深套上。今年以来，红星美凯龙的子公司管理咨询服务有限公司又新增了两起被执行案件，因未按指定时间履行给付义务而被执行金额1016万元，同时子公司法人蔡惟纯与母公司执行董事车建兴一样已被限制高消费。红星美凯龙自身也因买卖合同纠纷、租赁合同纠纷等各类案情官司缠身。

数据来源：中国执行信息公开网

商场平均租金和出租率降使流动资金受损，而且商场物业收入下降、在建工程闲置使非流动资产周转率降低。此外，投资性房地产的公允价值大幅下降也损害了公司的账面利润，使红星美凯龙陷入财务危机。2024年红星美凯龙归母净利润亏损或达23.3至27.5亿元，两年累计亏损额接近50亿元。

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这些被搁置项目不仅影响了公司的财务状况，对周边居民的配套设施水平、当地土地利用效率、经济发展也产生了负面影响。

项目停工受影响最直接的就是周边楼盘的居民，原先规划的配套商场设施无法兑现，导致生活便利性下降、楼盘价值受损。中国房地产报记者2024年在走访红星美凯龙东丽商场时发现部分业主受此影响有转售房屋和商铺的意愿，这对于本就平淡的楼市而言无疑是雪上加霜。

项目延期导致红星美凯龙未能及时履行合同，地方政府也着面临很大压力。根据湖南问政栏目红网《百姓呼声》披露的信息，有不少群众反映岳阳市平江县招商引进了红星美凯龙项目，但是从开发到建设施工已有三年多，未能按合同履行义务。对此，平江县城市建设投资服务中心出面协调，表示将尽快监督及帮助项目施工验收，发放产权证，督促项目公司及项目运营公司积极履行合同，兑现同商铺主的承诺。

数据来源：红网《百姓呼声》

当前，红星美凯龙或急需办理房地产开发资质，对项目中的可售部分进行预售，从而盘活闲置资产，获取流动流动性资金。而2022年以来，多地出台的关于重启停工项目、盘活闲置资产的政策性文件，对于红星美凯龙解决在建项目工程停工及资产闲置等问题或有助益。

本文源自：金融界