房地产行业观察：龙湖集团积极补仓；核心城市土拍溢价率攀升

2025年开年，房地产行业呈现结构性分化特征。中指研究院数据显示，核心城市土地市场溢价率显著回升，TOP100房企前两月拿地总额同比增26.7%，房企补库存意愿增强。与此同时，一线城市新房销售同比增速超60%，二手房成交同步回暖，市场对“小阳春”预期升温。

土拍市场“开门红”，房企补仓聚焦核心城市

土地溢价率回升，房企拿地策略分化

2025年1-2月，TOP100房企拿地总额达1998.6亿元，同比增26.7%，核心城市住宅用地溢价率较过去两年明显提升。据中指研究院分析，地方政府推出的核心区域优质地块进一步刺激房企拿地积极性，其中长三角区域成为房企布局重点，拿地金额占比居首。例如，龙湖集团近期在上海、苏州竞得两宗优质地块，总金额超18亿元，反映其“以销定支”策略下对核心城市前景的信心。

债务结构优化，龙头企业资金压力缓解

房企在土拍市场的活跃表现，与其资金面改善密切相关。以龙湖集团为例，年内累计兑付债券近65亿元，境外债压力持续缓解。2024年经营性收入达267.1亿元（含税），经营性现金流为债务偿还提供保障。中指研究院指出，房企通过压降负债规模、延长债务周期，逐步优化资产负债表，为土拍市场参与奠定基础。

短期拿地节奏仍受销售制约

尽管土拍市场点状回暖，但房企拿地仍以“精准补仓”为主。2025年1-2月TOP100房企销售额同比降5.9%，显示销售端尚未全面复苏。房企普遍采取“量入为出”策略，优先选择去化确定性高的核心地块。例如，龙湖集团2024年末土地储备中，一、二线城市货值占比达80%，其新获取地块亦聚焦地铁沿线成熟区域，以确保快速周转。

新房、二手房成交分化，核心城市韧性凸显

一线城市新房销售领涨，库存压力缓解

2025年1-2月，30大中城市新房累计成交面积同比增6.8%，其中一线城市近四周成交面积同比增61.4%。截至上周，重点9城商品住宅去化周期为12.94个月，一线城市进一步缩短至12.03个月。上海等地新房项目热度回升，部分楼盘两房户型接近售罄，客户入市意愿增强。

二手房挂牌量价趋稳，市场预期逐步修复

重点12城二手房近四周成交面积同比增106.6%，上海单日网签量创年内新高。截至2月23日，全国二手房挂牌量指数环比降9.6%，挂牌价指数微降0.18%，市场恐慌性抛售减少。太平洋房屋数据显示，上海部分板块成交价企稳，低总价房源去化加速，客户“急买急卖”心态缓和。

政策优化助力需求释放，分化格局延续

中指研究院指出，核心城市限制性政策有望继续优化，叠加货币化安置、专项债收购存量土地等举措，市场预期将进一步修复。但三线城市新房成交同比仅增2.3%，显示非核心区域仍面临压力。未来市场回暖将呈现“以点带面”特征，核心城市或率先进入量价稳定通道。

（注：本文数据均来源于中指研究院、企业公开信息及权威媒体，不构成投资建议。）

本文源自：金融界

作者：观察君