房子的地段骗局

文：蔡垒磊

你是否听过一句话，“决定房产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”？这句传播得到处都是的话，是地产大佬李嘉诚的名言之一，也是几乎所有买房人奉之如圭臬的投资原则。

但我今天想告诉你，这句话并不是底层逻辑，它只在某一段时间和某些情况下成立，它在过去的20年有效，不代表未来依然有效。所谓“只买北上广深的核心区域”，变得越来越像一句废话，即它里面包含的有效信息越来越少——哪里是核心？你去问不同的人，可能会得到完全不同的答案。

以杭州为例，有人就只认西湖，觉得只有西湖边上才能算是真正的核心；但有人认拱墅，觉得运河边上的格调才能代表杭州；还有人认滨江，觉得滨江的豪宅才应该是新贵的选择。同样的问题也出现在上海，你去问年轻人，问外地人，再去问上海的爷叔和阿姨，可能回答得都不太一样。为什么？因为城市的中心会随着发展的变化而变化，教育资源，医疗资源，出行便利程度，必然会因为城市建设的进度而出现多中心开花的现象——原先那些最早出现的中心，其实很多东西都已经可以被替代了，那个区域的房价高，只因为共识还在（人们惯性地觉得住在那里的就应该是有钱人），但这个共识是不牢固的，是没有根的。

老破小的价格为什么崩盘，心里没数吗？那玩意儿是人住的？套用一个网友的形容，说一位爷叔把自己墙上糊满屎的小房子当宝，说地段好，看完当场就想笑——为什么爷叔认为自己的房子应该值钱，而年轻人不认为呢？因为老人认为这个地方古早就是上海房价最高的地方之一，所以现在也应该高，而年轻人根本没有那个执念，你有地铁？别的地方也有；你有商业？别的地方也是出门就有；你有什么医院？哪里没有？退一万步，住得多几步路又如何呢？一脚油门的事儿。以前有些老破小主要还有个学区价值，但现在生育率/结婚率/学历含金量三崩，你买了未必能以这个价格再卖出去，有几个人愿意非得为了那个特定的学校而买单那个差价呢？是其他地方读不了书，还是你在那里毕业就不是牛马了？

地段成为共识，是对特定时期的非底层规律式的总结归纳。城市开荒，所有资源集中在少数地方，所以城市里的有钱人没的选，想要这些配套就只能往这些地方挤，结果把价格“抢”高了——他们把这个归纳为“地段”，其实是不对的，更准确的说，是这个地方带来的一系列其他东西。可现在不一样了，一个是城市交通无比便利，再一个是中心越来越多，这些所谓的配套更是到处都有，同质化严重，那么原先的“地段”还能维持那个价格，就跟当初维持价格的理由毫无关系了，就不要讲配套了，只能说是由于“大家暂时还认为那个地方该比其他地方贵”而已。

看起来“共识决定价值”也没有错，比特币的各类性能不也比不上很多其他币了么？为什么还能最贵呢？不一样，比特币的“第一”共识是不可破的，但光这个还不够，比特币作为价值传输的载体，它的安全性和去中心化程度一骑绝尘，是其他所有币都比不了的——你想颠覆它，除非你能先证明你的去中心化程度比它更高，你的安全性比它更强，否则你连价值传输系统里最底层的价值点都没超越，谈何替代呢？这是这个系统最根本的价值基础啊。

而老中心地段则完全不一样，它没有一个牢固不可破的共识基础，完全是在人们的一念之间——哪天人们的念头一变，价格立刻雪崩。它在过去之所以长期值钱，除了城市开荒早期的红利外，还有一个重要因素，就是拆迁——没有人真的愿意住那种不是人住的房子，那个房子随着年限增长，肯定是价值越来越低的。都说是房子下面的土地升值了，可地段价值，地段价值，你说半天也得分解为是这个土地的什么升值了？本质上是人们为什么要买它？还得是生活便利，出行便利，配套设置齐全，学区强力，但大哥你这房子本身不能住人了啊，谁愿意挤在那犄角旮旯里？那是因为太破了的地方还会拆迁，一拆，就跟现在的房子新旧无关了，赔偿参照周边，如果周边新房贵，那这个破房子由于预期值钱，贴现到现在也就“提前值钱”了。

你发现没？人们买的是预期呢，而不是这个破房子本身真的值钱——破房子随着越来越破，一定是越来越便宜的，就像40年前东京的楼王，哪怕周围新房还很贵，你可以说东京均价终于回来了，可这跟它也没有关系，它该打骨折的还得打骨折。为什么？因为不拆，不赔那么多，那越破的东西当然就越不值钱。

所以我为什么说是“地段骗局”？它并不总是骗局，但你不要死记结论，之前成立你得明白它为什么成立，这样你才能知道什么时候它就不再成立，就会成为骗局。第一个点已经崩盘我说完了，第二个点就是这个拆迁，一旦老房子不再拆迁，它就一文不值，我话撂在这儿——原先拆迁多，是因为平房多，二楼三楼的自建房多，国家要gdp，土拍市场火热，地方政府拼命找各种拆迁理由来敛财，现在是什么时期，还捞得动吗？高楼拆迁不赚钱，还有动力干吗？时期不一样了，就算拆迁也不会是过去的规模了，不会那么大面积地覆盖了，所以你的脑子也得换过来了——那些脑子换不动的爷叔阿姨，你理他们干嘛？你是新脑子啊，新脑子要是不好用，还要新脑子干什么。

而这两个共识如果慢慢被人意识到，慢慢崩塌，那么价格就会从预期的远期价格传导到当前的贴现价，表现为下跌——破房子还值点钱，现在已经不是真的因为“地段”这两个字了，而是还有下一个人曾经被洗脑过那个叫“地段”的想法，一旦这两个共识下滑到了某个临界点，那就是破了思想钢印，直接雪崩。

投资没这么简单，不是记一个结论就可以无脑往里放钱的，不然富豪还要分散风险干嘛？所有钱都怼到那些你认为不会跌的房子里面就行了，那不是效率更高？李嘉诚也不用卖房了，拿下核心地块，开发完都给自己就完事儿了，何必卖出去呢？反正中心永远是中心，越老越香？所以那上面的房子也就越来越值钱？

不是的，真的不是的，那个不带脑子买房，听别人说两句然后拿钱硬怼就能挣钱的时代，真的过去了。

（完）

我是蔡垒磊，感谢你的阅读。