核心城市房地产企稳观察：深圳成交激增146%，上海杭州土地溢价突破50%

2024年下半年以来，在供需两端政策的协同发力下，中国房地产市场呈现积极变化。四季度重点城市新房成交同比止跌回升，深圳、杭州等核心城市多项指标率先企稳。其中，深圳新房成交同比激增146%，一二手交易链条恢复，武汉等城市新房成交占比突破50%。与此同时，房价降幅收窄、库存压降加速、投资聚焦确定性等结构性信号显现，为2025年核心城市市场企稳提供了关键支撑。

市场企稳的先行指标：成交规模与库存压降

成交规模分化显著，深圳引领复苏

2024年，深圳成为唯一实现一二手房成交双增长的城市：新房成交同比增24%，二手房增48%，四季度成交量占全年近半。杭州、西安、北京、上海等城市二手房市场率先兑现政策利好，成交同比增长，但一手房交易量仍持续下跌。成都、西安等城市人均购房面积超1.5平方米，需求侧韧性较强，显示其仍处于购房需求的快速释放期。

库存压力缓解，优质板块价值凸显

2024年末，全国商品房狭义库存规模回落至2.02亿平方米，消化周期环比缩短至19个月。青岛等9个城市库存减少超100万㎡，徐州、深圳核心板块消化周期较全市平均缩短5-8个月。上海、杭州等低风险板块年交易规模仍超2000亿元，18个月以内去化周期的板块成交占比达64%。库存优化与区域分化并存，表明市场正从“量缩价跌”向“量稳价稳”过渡。

政策效力显现，调控精准性待强化

供需两端政策协同下，四季度一线城市房价环比率先回正，深圳、杭州等城市土地溢价率突破50%。但部分城市仍处于筑底阶段，例如广州通过严控供地稳定市场，重庆、长沙凭借租售比优势（3.05%、2.42%）凸显投资价值。未来需通过存量盘活与需求分层激活，实现供求新平衡。

结构性机会与投资趋势：聚焦盈利与确定性

房价指标释放积极信号

典型城市租售比均值达1.8%，超过存款利率水平，重庆（3.05%）、长沙（2.42%）回报率领先。长沙房价收入比仅7年，居民月收入可覆盖零首付贷款月供，显示其市场健康度较高。此外，青岛、北京等地高档项目抗跌性显著，一线城市房价环比回正，进一步验证核心资产的价值韧性。

投资向头部城市集中，盈利优势凸显

市场化企业拿地高度聚焦优质土储，2024年四季度以来，杭州、上海优质宅地溢价率频频突破50%。近两年典型城市开盘项目近八成实现盈利，例如杭州2024年有101个项目正收益。低风险板块交易规模稳定，叠加头部城市政策支持力度大，成为房企投资“安全垫”。

八城有望率先破局，梯队格局初现

杭州、上海、成都等八城因成交、房价、库存等指标表现优异，被列为2025年企稳回升的首批候选城市。第二梯队如广州、长沙、重庆，凭借单项优势（严控供地、高租售比）有望加速追赶。建议核心城市继续优化供给端政策，例如通过片区调规、存量土地盘活等方式提升市场活力，同时加强需求侧信贷支持，稳定市场预期。

本文源自：金融界

作者：观察君