浙江
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01
有没有发现，低密产品在杭州楼市中的“戏份”，越来越重了？
是的，早两年一度濒危的低密（叠墅、排屋、洋房），最近又“集团军”式卷土重来，且有星火燎原之势。
与以往不同，这一波低密从各方面看迭代明显，目标也一致：让有条件的人先改善起来。
首先，地域上看，这轮低密潮多点开花，并在各区域核心板块频频现身，比如申花、西兴、白马湖、萧山市心等。跟原先低密多出现在环境优越的周边板块，或在市区高低配项目中点缀式插花，大相径庭。
再看容积率，大多集中在约1.2-1.8之间，而上一轮高低配楼盘普遍要2.2以上，比起来低密纯粹度更好了。
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最后看产品。以叠墅为例，无论户型面积、南向开间尺度，还是精装标准、私梯会所等配置，短短一年多来突飞猛进，谁看谁喜欢。
就像一个一心买低密改善的朋友，去年把外围的杭州叠墅几乎看了个遍。
但一来产品常有不满意，或面积偏小，或不配私梯；二来作为文教区老住户，毕竟朝九晚五在市中心上班的，一想到要搬那么远，无论漫漫通勤路还是相差甚大的生活配套，也挺发怵。
如今，眼看市区新盘层出不穷，她就一门心思等着摇市中心好地段了：“慢慢来，一定要买一套各方面都喜欢的低密。”
02
无论从供应还是买房需求看，杭州低密正迎来一个爆发期。
随着一堆新房交付后屡屡破发，大家也越来越认清现实：稳赚不赔的大红盘就那么零星几个，摇到概率渺茫如中头彩。
既然如此，人生苦短，给全家人买一套舒服的大房子改善自住，不香吗？
很多人换房喜欢地缘性改善，而现在，为数不少的板块均有低密新盘推出。于是，一批高层客户，涌向了得房率更高的洋房。
另一批高预算客户，则涌向叠墅或排屋，一波终极改善需求被激发。
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家住临平核心地段200㎡的谢先生，前不久如愿以偿入手了低密——位于临平山脚下的山和院，一套260㎡下叠。
“年岁渐长，这两年越发向往有天有地的生活了。我想要一个敞亮大客厅，周末孩子们回来，有种大家庭的其乐融融氛围感；太太最中意那个200㎡大花园，她喜欢侍弄花草、请朋友们聚会喝茶。”
他说，其实叠墅看了有一两年了，之前没看到很满意的，要么面积小，要么装修差，要么环境不够好。
最后下单了这套一步到位的下叠，谢先生决定索性把手里的房产清个仓——包括现在住的200㎡和另两套在出租的房子。
“这年头，不是足够核心的资产，拿在手里没什么用，再说不怎么想背贷款了，接下去打算好好享受人生。”
03
与此同时，限价之下，部分低密楼盘被认为存在“明晃晃的价差”，又催生一波投资行情。
典型的例子，是萧山区政府旁的揽晴轩。
这个被坊间称为“今年最神秘”的楼盘，尽管线上公开信息寥寥，3.1万㎡的体量也迷你，依然引来投资客的追击。
原因无他，正是其低至40100元/㎡的精装限价。
揽晴轩规划了四叠墅、排屋和7层洋房三种产品，其中，叠墅面积约298-308㎡，排屋面积约491-499㎡。12套叠墅和8套排屋的精装单价，一律为43710元/㎡。
最终，20套叠墅+排屋，一共吸引了60组客户报名。
投资客打的“如意算盘”，据说是揽晴轩直线300米外的萧山公馆，毛坯排屋有卖出9万5的高价。
我查了下手边买房，萧山公馆的这一网传高价，并无网签显示；不过，附近的御江南200㎡排屋，今年确有过超8万的网签单价。
另一方面，揽晴轩位于新盘极少的萧山老城区核心，开盘又异常低调。这也让投资客联想起在书香印翠、黄龙云起尝过的甜头，冲进来摇号抢的人基本不会多，捡到漏的可能性就大了。
还有申花的霞映锦绣里，杭州5.9新政后首个“顶格社保+5年限售”楼盘。超高热度下，也少不了投资客推波助澜。
首开的93套千万级洋房，精装均价约60800元/㎡，较之于全盘均价65100元/㎡又拉低四千多。无怪乎选房时到115号就迅速售罄了。
毕竟不远处的沁园，今年5月还有过高价网签——一套180㎡一楼洋房，成交价高达9万5……
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04
眼下，杭州这波低密潮势头很猛，并席卷全城多个区域的中心板块。
一个好处是，购房者就近改善的“第一居所”选项更多了：既可以置换成面积更大、有花园或露台的低密产品，又不用离开住惯了有感情的熟悉区域，何乐而不为？
先看在售项目。
霞映锦绣里预计本月推出约293-350㎡的六叠墅，总价约2500-3000多万，早已被附近住户密切盯上。临平的杰立·颂香望庐，正在加推一批约143㎡洋房，总价300多万；项目主力产品则为约175-194㎡叠墅，总价550-750万，性价比不错。
盘一盘将售项目，还有一长串。
城南方向，以往密度不低的滨江区，最近屡有低密冒头。7月底绿城刚拿下的首宗不限价白马湖宅地，南地块容积率1.6，且东南临水，预计将打造叠墅+洋房。绿城西兴项目规划了9-15层住宅，包含一部分9层洋房，据称约170㎡起步。
城东方向也有不少新丁。绿城丰收湖项目迅速出了公示，打造4叠墅+6叠墅。
下沙则出现了久违的排屋产品。驭远和杰立合作的久映颂月府，给金沙湖带来断供多年的联排，面积300㎡上下；建发将在沿江打造入杭首个新中式低密大宅云启钱湾，规划80幢排屋，最大面积近500㎡。
此外，接下去的低密供应，肉眼可见还将持续。
比如7月底挂牌的拱墅区4宗宅地，容积率全部低至1.2-1.9，将于本月底出让。当中，容积率仅1.2的上塘宅地，东面一线沿上塘河，预计也将打造叠墅+洋房。
真是风水轮流转，低密产品从在市区高低配楼盘中插花，到高低配绝迹、低容积率只出现在近郊，再到大面积回归中心板块，也不过三五年时间。产品层面上，也进化到了迄今的最强版。
“打新自住”新时期，改善族们又有机会在市中心买到低密大房子了。
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