2025年楼市，罕见的城市分化！

2025 年，全国的住宅成交量，会出现增长吗？

今天我们来分析全国住宅量能的年度变化走势，从中窥探一下 2025 年的走向。

首先，我提醒各位，现在看成交量，光看新房或者仅看二手房都不够，一定要把新房和二手房的成交量加总起来，看综合量能的变化，这样才能够反映出一个城市或多个城市总体购房需求的变化。

先来看一下全国 28 个重点城市，一手房加二手房的住宅成交量年度变化。

重点城市成交，2025年跌不动了

这 28 个城市涵盖了全国一线城市、所有强二线城市，还包括部分普通二线城市和强三线城市。

从图中可以看出，28 个城市的住宅成交总量历史最高峰出现在 2016 年。

2017 年成交量出现大跌，这与调控收紧有关。

2018 - 2020 年成交量环比有所上升，2021 年再次下跌，2022 年跌幅较大。

需要注意的是，2022 年是全国楼市大降温后的第一个完整年度，成交量萎缩严重；同时，2020 年部分地区疫情爆发较为严重，城市实施了严格的疫情防控措施，影响了房产交易。

2023 年疫情防控结束，尤其是 2023 年的小阳春，楼市成交量集中释放，反弹幅度较大，带动 2023 年的成交量相比 2022 年有所反弹。

2024 年相比 2023 年，成交量再次下滑了 8%，主要是因为 2024 年前三季度楼市成交量特别低迷，一路走低。

2024 年 9 月底新政之后，四季度部分城市交易量有所反弹，但从整个年度来看，量能还是下滑的。

从 28 个城市的总体走势来看，其实很难看出近期的变化趋势，也难以据此推算 2025 年的量能一定比 2024 年高。

综合分析经济面、政策面、金融面以及股市面等诸多因素，我认为2025 年这 28 个城市的交易量继续下跌的空间非常小，估计基本持平或者小幅增长。

但即便有所小幅度增长，成交量相比 2015 - 2022 年还是低很多，这样的量能很难支撑 28 个城市的房价集体止跌反弹。

接下来，我们分结构来看，重点看一下少数高能级城市和三线城市的情况。

深圳楼市，成交强势增长

以全国的 “领头羊” 深圳为例，深圳成交量的最高峰是 2015 年，并非 2016 年。

2015 年深圳楼市领先全国率先崛起，2016 年由于调控收紧，量能大幅下滑。

可以看出，深圳楼市的量能周期性变化较为明显，楼市低迷期如 2014 年是一个低谷期，2017 - 2018 年量能萎缩也比较严重，2022 - 2023 年量能处于历史低位。

量能复苏期主要体现在 2015 年以及 2019 - 2020 年。

近期，2024 年深圳的成交量同比 2023 年暴增了 48%，增幅居全国第一。

客观理性地预测，深圳的走势，2025 年其成交量会进一步上升，而且量能会进入上升通道，这可能会导致房价止跌反弹。

三线城市，增长乏力

再来看三线城市，我们以安徽芜湖为例。

芜湖属于强三线城市，在安徽省内经济总量仅次于合肥，是第二大城市，并且处于长三角城市群，在全国三线城市中排名并不靠后。

这是芜湖的一手房和二手房住宅成交总量的变化图。

其历史最高值出现在 2021 年，与 28 个城市总体交易量高峰出现在 2016 年、深圳出现在 2015 年大不相同，可见不同城市的楼市运行差异较大。

芜湖楼市量能的低迷期，在过去十年中有两次：一次出现在 2014 - 2015 年，当时全国楼市低迷，芜湖作为三线城市，低迷程度更严重；

第二次楼市低迷期，从 2021 年持续到 2024 年，这三年量能基本处于历史最低位。

2024 年相比 2023 年小增了 9%，但依然处于历史最低位。

我认为2025 年芜湖的一手房和二手房住宅交易量会比 2024 年再稍微增加一点，不过增幅很难超过 20%，其量能与 2014 - 2015 年差不多，还是处于历史偏低位，这样的量能很难支撑房价止跌反弹。

通过上述对交易量年度走势的分析，我们可以看到全国大城市总体的走势，以及高能级城市和低能级城市之间的显著差异。

对于想要进行房产交易的朋友们来说，关注全国的整体形势很重要，但更重要的是要关注自己打算买房、卖房或拿地的具体城市的楼市变化，尤其是成交量和价格的变化。