深度研究｜一二线城市该不该放开公积金支付物业费？

住房城乡建设部、财政部、中国人民银行最新发布的全国住房公积金年度报告显示，目前全国住房公积金实缴职工达1.74亿人，累计缴存总额29.16万亿元，缴存余额10.06万亿元。

当前，公积金政策仍以支持传统住房消费为主：全年4616.66万名职工提取1.76万亿元用于购房、建房或偿还贷款，占提取总额的86.7%。相比之下，租赁费用和老旧小区改造的提取规模占比不足12%。这一结构性特征表明，公积金对居住服务领域的赋能仍处于探索阶段。

在此背景下，贵州黔南、浙江嘉兴等地自2022年起陆续试点开放公积金支付物业费政策，尝试将公积金功能延伸至物业服务领域。而北京、上海等一线城市对此类政策的限制较多。本文基于地方实践与数据对比，分析允许提取公积金物业费的政策可行性、潜在效益及实施路径，探讨居住服务升级与制度创新的平衡点。

目前，全国已有上海、深圳、嘉兴、绍兴、湖州、贵阳、咸宁、黔南州、铜仁等超过9个城市允许公积金支付物业费政策。我国一二线城市中仅有不到10%在住房公积金提取管理办法中明确了允许提取公积金支付物业费的相关条件以及流程。各地政策落地呈现灵活多样的特点，尚没有形成较为统一的政策范式。

通过对政策的研究与对比发现，现行住房公积金提取管理办法不允许提取公积金支付物业费的城市中，有部分城市在2019年以前曾经允许该项政策，但在2019年根据《住房公积金提取业务标准》(GB/T51353-2019)及相关文件要求，取消了该项政策。

具体政策制定层面，各城市公积金提取政策差异明显。

政策梯度化特征显著。北京和广州尚未开放提取公积金支付物业费的政策。上海则通过制定较严格的准入条件，为提取公积金支付物业费打开了一扇窗：目前仅允许低收入、生活困难家庭提取公积金用于支付物业服务费，防止资金过度消耗。而深圳则采用与缴存额联动实现总量调控，通过设置提取额度低于40%存缴额的限制，采用“半市场化”的设计在限制使用的同时，又保留了一定的政策弹性。相较而言，中西部城市的政策则更为宽松，以黔南州、铜仁等城市举例，这些城市未设置收入门槛，但通过3000元/年的限额进行总量控制，防止出现“异常物业费”套现的情况。

动态调整机制多样。部分城市将提取额度与住房指标（如面积、指导价）挂钩，增强政策灵活性。如湖州明确参照当地住建部门公布的普通住房面积上限（当前为144m2）和物业服务费指导价（当前为2元/m2·月）进行动态计算。通过将提取限额与城市住房面积、物业费指导价等指标数据联动，提升政策的适用性。同时，部分城市允许“当年度未提取的，可以在以后年度累计提取”等措施，鼓励居民按需提取公积金支付物业费。

在当前整体房产市场下行压力尚未完全释放下，不少业主开始重新评估起物业服务的价值。据克而瑞物管调研数据显示，受房价下跌、满意度下行等多方面因素影响，2024年全国典型城市物业费平均收缴率为82%，下降幅度约为3%，其中上市物企平均收缴率更是几乎跌破80%，下降幅度达5%。

物业费作为长期刚性支出，对中低收入家庭构成显著负担，老旧小区的业主负担更重，收缴率更低。同时，由于物业费收缴率下降容易导致恶性循环，从而降低物业企业的稳定性，数据显示2024年全国年更换物业项目数量约2万个，换手率从2021年的1.7%升至3.3%。若允许提取公积金支付物业费，可有效缓解居民的现金流压力，同时减轻物业企业的催缴压力、提升服务质量并降低换手率。在多个城市的政策落地中，居民对于提取公积金支付物业费反响热烈。

同时，从资金总量上看，提取公积金支付物业费具备一定的政策可行性。2023年全国住房公积金提取人数7620.10万人，提取额26,562.71亿元。而公积金实缴职工人数为1.745亿人，约覆盖6000万户家庭，按照城镇住房自有率90%计算则覆盖5400万个家庭，若平均每个家庭支出物业费2000元/年，则为1080亿元，即使2023年提取额增长4.06%，总提取率依然低于80%，实际支出比例可能更少。以北京为例，2023年有544.92万名缴存职工提取住房公积金2,554.76亿元，若平均每个家庭支出物业费3000元/年，当年提取总额将增长约3.2%。

允许提取公积金支付物业费的政策创新虽具备社会价值，但由于其具有参与主体多、涉及群体广、政策结构复杂等特点，在高能级城市推进时也同时面临显著的制度适配性挑战。

1.多主体协作难题

物业费提取涉及业主、物业公司、税务部门等多方主体，需验证房屋权属、缴费周期及真实性，监管复杂度远超租房提取。市级平台需要建立贯通各个相关主体的系统才能承载这一政策落地带来的业务压力。

2.政策公平性争议

公积金制度本质上是互助机制，旨在支持中低收体的住房需求。但物业费提取可能引发逆向补贴问题——高收体支付的物业费通常更高，若缺乏合理限制，政策可能偏离初衷。

3.资金安全与流动性压力

一二线城市公积金贷款需求长期高位运行。若新增物业费提取，虽提取占比相对可控，但也可能随着物业费支出的提升，加剧资金链压力。

4.统计数据不足导致政策可控性较低

一二线城市物业收费多数采取政府指导价与市场定价相结合的方式，同时物业费收缴属于市场化行为，政府相关部门往往对于物业项目实际的物业费收缴率的数据掌握不足，从而难以估计相关政策方案落地后的短期和中长期的实际资金压力。

5.现行政策优先级高于政策创新

当前，一二线城市公积金除偿还贷款本息外，还肩负着多项支出的压力。以上海为例，2023年提取金额中，偿还购房贷款本息占62.30%，租赁住房占11.12%，购买、建造、翻建、大修自住住房占5.06%，支持老旧小区改造占0.15%，离休和退休提取占16.21%，完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系提取占0.02%，出境定居占0.14%，其他占5.00%。虽然提取公积金支付物业费有着种种经济与社会价值，还需综合考虑各方面要素。

一二线城市在落地提取公积金支付物业费相关政策方案时，可通过制度创新、技术赋能、市场激励三维协同，在灵活纾解民生难题的同时，推动物业服务良性循环。

综合考量业主资质和物业项目状况，通过双重准入精准触达物业费收缴难点的同时，有效控制公积金提取规模，并通过公开白名单逐步开放计划向市场释放积极信号，推动物业服务市场进入良性循环。

建立公积金-物业费联合共管体系，资金直接划转至物业企业，减少中间环节风险。鼓励申请纳入提取公积金支付服务费的物业项目的物业企业，通过区块链存证技术上传物业服务合同、收费标准、收缴率等数据，通过建立物业企业评级制度，对于提供更优质服务的物业企业在管小区倾斜支付比例，促进优质物业企业的良性流动的同时，赋予政府相关部门更多的管理抓手。

建立提取额度动态框架，年度提取额度与城市月社平工资挂钩，控制整体资金风险。同时联动个贷率设置熔断机制，确保贷款优先级。

在“十四五”收官的关键节点，推动公积金支付物业费的政策突破，本质上是一场关乎居住服务普惠化的制度性变革，也是公积金制度从住房金融工具进一步向综合性居住保障体系转型的历史性跨越。通过将沉淀资金转化为提升物业服务质量的“活水”，公积金制度得以突破传统购房消费的路径依赖，直接触达社区治理的末梢神经，是普惠性公共服务“提质增效”的生动写照。当公积金从“被动支付工具”升级为“主动治理杠杆”，其制度生命力将在服务居民美好生活的进程中焕发新机。

文章来源:乐居买房