上海新房疯涨，二手房也要起飞？

　　新年过后，上海首轮土拍给出重磅信号，新房疯涨，临平路地块新房要卖18万，大宁新房要卖16万……

　　这波新房是不是要带着二手房起飞？

　　我们去年的文章多次说过，25年上海楼市的一个关键点是，市区新房全面大幅涨价。

　　果不其然，25年开年前后，中环内新房集体喊出“16万/㎡”、“18万/㎡”的天价。

　　大宁中建项目吹风价16万、临平路金茂18万、华润新杨思12万……

　　现在是第一步地价端溢价开始，后续还有第二步开发商产品端（高品质）的和第三步营销端发力。

　　开发商和市场“三步走”：

　　第一步：土拍溢价造势。

　　2025年上海首轮土拍直接点燃战火，溢价率最高的是虹口临平路地块，由金茂&庆隆拿下，溢价率约38.2%，楼板价约11.7万/㎡，装修标准4千/㎡。

　　项目预估售价从17-20万不等。

　　房企疯狂抢地的逻辑很简单，用高价地制造“面粉贵过面包”的预期。

　　当一块地的成本价已经接近周边二手房价格，市场会自然形成“未来新房必须更贵”的心理暗示。

　　第二步：产品包装升级。

　　开发商开始给项目“镀金”，用“稀缺性”和“品质溢价”来合理化高价。

　　第三步：营销炒作。

　　一旦等到营销端首开大卖达到80%销售以上的计划，就意味着当地新房打开房价天花板和锚定高房价。

　　如果大宁中建项目达到16万且热卖，二手房金茂府大概率也会涨。

　　所以大家不管买新房还是二手房都得关注这波行情。

　　还记得2020年3月份那波行情起步时，绿地海珀外滩开135,000元的价格，打开新房价格天花板，后续二手房上涨一发不可收拾。

　　现在的房价非常微妙，要紧密盯紧上海今年新开高价的几个新房项目。

　　大宁中建16万，北新泾14万，华润新杨思12万，临平路金茂18万，这些项目会陆续在6月上市做兑现，盯紧他们的去化情况。

　　上海楼市，历次牛市前常常是新房先带节奏，这次可能引发中环的小牛市，对内外环房价有影响。

　　不过，市场走向也有另一种可能。

　　新房二手房价差越拉越大

　　这次虹口临平路地块土拍价格出来，瑞虹房东先嗨了，因为感觉自家房价稳了。

　　但转眼再看看边上的邮电新村老破小，挂牌价还在五万左右。

　　这价差，啧啧。

　　再对比瑞虹附近的瑞嘉苑，比新拍地块地段更好，挂牌价仅7万/㎡，价差超过140%：

　　18万瑞虹地王旁边的老破小连5万都卖不起来？

　　到底是地王贵了，还是老破小便宜了？还是说这个三倍的价差就是合理的？

　　今年上海新房土拍不断抬升预期，后续是否会带动二手房，还是分化行情？

　　我们可以参考下国际案例，比如东京的新房和二手房市场。

　　近几年，海外热钱涌入，东京都心的塔楼新房豪宅暴涨，开价已经达到30-40万人民币/㎡以上（实用面积）：

　　麻布台hills一房定价接近3000万人民币，堪称抽象：

　　二手房完全是另一幅情形。

　　东京上只角地段之一的代代木，中高端次新洋房公寓2房，总价500万人民币：

　　按国内的建筑面积计算，只有6万/㎡.

　　松涛（东京康平路，东京都知事宅邸、麻生太郎住所）洋房豪宅实用面积100㎡二手房是1500万人民币不到：

　　东京这些新房豪宅滞销非常严重，都心3区（千代田、港区、涩谷区）在售的新房目前有78个项目。

　　新房买来，过几年二手卖出去就是打8折，纯消费品。

　　核心区新房去化周期长达3年，二手豪宅挂牌价普遍打8折。

　　这与上海现状惊人相似：开发商拼命拉高新房定价，但二手房市场很可能不买账。

　　去年，黄浦、徐汇新房带头涨价。近期，却成为了二手房集中降价的区域。

　　临平路金茂府这个盘要在2026年开盘，2026年内环新房集中解禁的，都在虹口和杨浦区，当初成本价都在11万/㎡左右。

　　瑞虹新城上一个新房项目还是11.98万/㎡的瑞虹10期。

　　伦敦纽约市中心的豪宅和旁边的贫民窟，也是同样的逻辑：

　　地段一模一样，单价足足差一倍。

　　我们大概率也会向这个趋势回归。

　　新房疯涨，二手房躺平

　　一边是新房跳涨，一边是老商品房价格躺平。

　　买房人懵了：买新房怕当接盘侠，买二手又嫌房子老。

　　你花2000万买的新房，和隔壁800万的二手房，可能就隔条马路。

　　豪宅新房，以后就是奢侈品，到手就贬值可能才是常态。

　　开发商的“成本绑架”，地价高企倒逼新房定价——虹口瑞虹地块楼板价11.7万/㎡，开发商至少要卖到17万/㎡才能保本。

　　但问题在于：成本高不等于市场认可。

　　当购房者发现周边二手房便宜一半时，高价新房多半滞销。

　　2025年，市场环境已变：

　　上海二手房挂牌量持续高位运行，买方议价权增强；

　　所以当下反而是淘二手房的好时机：

　　学区房溢价消失，房东降价空间大（2024年二手房议价幅度普遍达5-10%）。

　　买房，中国人尤其喜欢买新不买旧的，这种情况在上海会稍微好点，但房龄大的二手房还是天然被歧视。

　　很多买房人在筛选房源的第一步就把十五年房龄以上的小区筛掉了，其实不一定正确。

　　结语

　　2025年上海新房价格的高位运行，既是土地财政与政策宽松的结果，也是市场分化的催化剂。

　　对二手市场而言，新房价格的“虹吸”与“挤压”效应并存。

　　无论如何，大家还是要密切关注，今年市区高价新房去化情况，同时比对同等价位二手次新。

　　别被高价新房引诱盲目入场，但也要时刻谨防踏空。